Platz schaffen: Land im Hochhausfieber

Bauarbeiten am Wohnturm des Immobilienprojekts "Friends" in München. Es wird auf einem ehemaligen Bahnareal realisiert.

(Foto: Florian Peljak)

Recycelte Bürotürme, Neubauten auf innerstädtischen Brachen: Der Wolkenkratzer zum Wohnen wird salonfähig.

Von Miriam Beul-Ramacher

Es wird ein Ausnahmegebäude werden, wie die meisten Immobilien aus der New Yorker Entwicklerschmiede Tishman Speyer: 185 Meter und 45 Stockwerke hoch mit Platz auf 60 000 Quadratmetern. Auf dem Frankfurter Metzler-Areal soll der erste deutsche Wolkenkratzer entstehen, in dem die klassische Mischnutzung aus Wohnen und Gewerbe vertikal organisiert ist. Neben Wohnungen und Büros im Turm sind Flächen für Gastronomiebetriebe und öffentliche Nutzer im Sockel geplant. Was in innerstädtischen Mischquartieren eher dörflich in die Fläche wächst, plant Tishman Speyer für die Bankenstadt als urbane Hochhaus-Variante, übereinander gestapelt. Nach dem Messe-Turm, dem Opern-Turm und dem Taunus-Turm wird der - bis jetzt noch namenlose - Neubau an der Neuen Gallusstraße 16-18 der vierte Wurf des inhabergeführten Entwicklers in der Mainmetropole sein.

Einen neuen Typ Hochhaus wolle man kreieren, ein Haus, das sich öffne und nahbar sei, erklärte der Deutschland-Chef von Tishman Speyer, Florian Reiff, bei der Präsentation der Pläne in diesem Sommer. Und lobte den Ansatz des verantwortlichen Kopenhagener Architekturbüros Bjarke Ingels Group, das auch in New York eine bekannte Größe ist. "Der Entwurf bricht die übliche Trennung von Arbeiten, Wohnen und öffentlichem Leben auf", betonte Reiff.

Zwar ist Wohnen in der Höhe für die deutsche Banken-Metropole so ungewöhnlich nicht. Doch traditionell steht man in Deutschland dem Lebensraum Hochhaus eher skeptisch gegenüber. Münchens Bürger schoben Hochhausplänen 2004 sogar per Entscheid einen Riegel vor, der erst sieben Jahre später wieder aufgehoben wurde. Seit dem Jahr 2011 dürfen Neubauten auch an der Isar wieder die 100-Meter-Marke überspringen. Doch nicht nur aus ästhetischen Vorbehalten werden Wohntürme oftmals abgelehnt, auch aus Imagegründen.

Bis heute gelten die Betonklötze aus den Sechziger- und Siebzigerjahren, obgleich mit dem Ziel der Durchmischung geplant, als bauliche und gesellschaftliche Randgebiete. Inzwischen lässt die Stigmatisierung nach, und man sieht immer öfter auch die Vorteile der vertikalen Bauform, etwa für die Umwelt aufgrund des geringeren Flächenverbrauchs. Und so dreht sich der Wind in vielen Stadtentwicklungsdebatten - häufig zugunsten der Turmbauer. Und vor allem da, wo Wohnraum Mangelware ist.

"Wir würden an mancher Stelle gern höher bauen. Doch das lässt der Senat von Berlin nicht zu."

"Wir wissen gar nicht, wo wir so viele neue Wohnungen hernehmen sollen", sagt Stefan Schautes, Leiter des Bereichs Neubau der Howoge Wohnungsbaugenossenschaft mbH Berlin. Die städtische Gesellschaft bebaut freie Grundstücke, verdichtet bestehende Wohnanlagen und stockt Bestandsbauten auf. "Wir würden an mancher Stelle gern höher bauen. Doch das lässt der Senat von Berlin nicht zu", kritisiert Schautes. Vielleicht sollten die gesetzlichen Grundlagen angepasst werden, denn nicht nur die Wohnungsknappheit gibt neuen Hochhausplanungen ungeahnte Rückendeckung - bei Großstadtbewohnern gelten Privatadressen in Wolkenkratzern zunehmend als schick. Das hippe Appartement mit Panoramablick, wie man es aus New York, Dubai oder Tokio kennt, gibt es ja an Spree, Isar und Alster in dieser Häufigkeit nicht.

Bis auf wenige Ausnahmen. Und die verdanken ihr Entwicklungstempo zumeist dem gleichen Umstand: Sie waren zuvor Bürogebäude. Bereits 2010 hat das Architekturbüro von Andreas Forster im Auftrag des Projektentwicklers Dreyer Vierte Verwaltungs GmbH ein über Jahre leer stehendes, 14-geschossiges Bürogebäude in Frankfurt-Niederrad in ein Wohnhochhaus umgebaut. In der zuletzt von der IG Metall belegten Immobilie sind 92 City-Appartements sowie sechs Penthouses mit Größen zwischen 70 und 180 Quadratmetern Fläche entstanden. Auch das Düsseldorfer "The Henry's" war vor seinem Leben als Wohnturm ein mieterloser Bürobau. Die mit 18 Stockwerken derzeit höchste Wohnimmobilie der nordrhein-westfälischen Landeshauptstadt umfasst 305 Einheiten, die komplett vermietet sind.

München ist nun ebenfalls im Umbaufieber. Dort soll unter anderem der Siemens-Turm in Obersendling in ein Appartement-Hochhaus umgewandelt werden. Bereits 2006 hatte die Hubert Haupt Immobilienholding das leer stehende Bürogebäude erworben, fand aber keine Nutzer für den in die Jahre gekommenen Komplex. Als der Wohnungsmarkt immer angespannter wurde, entschloss sich Entwickler Hubert Haupt, die 75 Meter hohe und 23 000 Quadratmeter große Immobilie in eine Wohnadresse umzuwidmen.

Nun wird der Turm mit 23 Etagen bis auf das Gerüst entkernt, von Asbest befreit und dann nach Entwürfen des Büros Meili, Peter Architekten München/Zürich in 1,5 bis fünf Zimmer große Eigentumswohnungen umgebaut. Zum Schnäppchenpreis werden diese nach Entwicklung durch die neue Eigentümerin Isaria Wohnbau AG wohl nicht zu haben sein. Mit 6000 bis 8000 Euro pro Quadratmeter müssen Käufer nach Aussage von Haupt an diesem Standort wohl rechnen.

Die CG-Gruppe aus Berlin hat ebenfalls den Charme ungenutzter Bürotürme für sich entdeckt. In zwölf deutschen Städten baut der Entwickler derzeit ehemalige Bürobauten in Wohnhäuser um, bei den meisten handelt es sich um Hochhäuser. Fünf Entwicklungen sind inzwischen sogar spruchreif: der Fishman-Tower in Düsseldorf, der Postbank-Tower in Berlin, das technische Rathaus in Leipzig, ein Objekt an der Marienstraße in Dresden und der Kaiserlei-Kreisel in Offenbach.

"Die Umwandlung von Industriedenkmälern und Bürotürmen ist eher ein Nischenbereich. Da es in den Großstädten aber kaum Baufelder für Neuvorhaben gibt, ist es vernünftig, sich auf diese Nische zu konzentrieren", sagt CG-Gründer und geschäftsführender Gesellschafter Christoph Gröner, dessen größtes recyceltes Wohnhochhaus der Postbank-Tower in Berlin-Kreuzberg werden dürfte. Bereits 2014 hatte die Postbank ihr im Jahr 1971 errichtetes, 23-geschossiges Hochhaus am Halleschen Ufer an den mittelständischen Investor verkauft. Mit 89 Metern gehört der Post-Turm zu den höchsten Gebäuden der Stadt. Bis zu 1000 Wohnungen sollen an der neuen Kreuzberger Adresse entstehen. Das Besondere an Gröners Hochhaus-Immobilien: Die Wohnungen sind eher klein und werden nicht verkauft, sondern möbliert vermietet und durch Geschäfte, Fitnessbereiche, Gemeinschaftsräume und Sky Lounges ergänzt. Gröner will mit seinem "Vertical-Village-Konzept" Studenten, aber auch Manager, Rentner, Singles und Fachkräfte ansprechen. Für die Appartements zahlen die Mieter in der Regel rund zwei Euro über den ortsüblichen Durchschnittsmieten. Wer ab 2019 im Berliner Postbank-Tower heimisch werden will, muss mit 14 bis 16 Euro pro Quadratmeter rechnen, im Offenbacher Kaiserlei-Kreisel ruft Gröner zwölf bis 14 Euro auf.

"Es gibt Hochhäuser nur für Reiche oder für Arme. Es fehlen Angebote für den Mittelstand."

Ob nun 6000 bis 8000 Euro pro Quadratmeter als Käufer in München oder 14 Euro als Mieter in Berlin oder Offenbach: die gesellschaftliche Mitte findet bei diesen Preisen in den neuen Wohntürmen nur bedingt Platz. "Es gibt Hochhäuser nur für Reiche oder für Arme. Es fehlen entsprechende Wohnangebote für den Mittelstand", kritisiert Klaus Franken, Geschäftsführer der Catella Property GmbH in Düsseldorf.

Genau so eine Adresse soll direkt am Düsseldorfer Hauptbahnhof entstehen. Im Februar dieses Jahres hat Catella das vormalige Postverteilzentrum erworben und will dort ein Quartier mit insgesamt 195 Sozial- und 510 frei finanzierten Wohnungen errichten. Ergänzt wird das Angebot durch 280 Eigentumswohnungen, die sich auf drei Hochhäuser mit 60 bis 100 Metern Höhe verteilen. Gesamtinvestment für das Quartier "Living Central": 400 Millionen Euro. "Wer sich Luxuswohnungen leisten kann, ist in Düsseldorf versorgt. Wir sprechen mit unseren 60 bis 120 Quadratmeter großen Hochhauswohnungen Käufergruppen mit mittlerem Portemonnaie an", sagt Franken.