Die Bezeichnung "Betongeld" deutet bereits auf zwei Eigenschaften hin, die offenen Immobilienfonds zugesprochen werden: Zum einen investieren Anleger damit in Immobilien, ohne selbst Eigentümer zu sein - sie kaufen lediglich Anteile an einem Investmentfonds.
Jedes Jahr erhalten sie Ausschüttungen und können so an Mieterlösen oder Verkaufsgewinnen partizipieren. Zum anderen steht der Name für die Sicherheit und das geringe Risiko, das dieser Vermögensklasse zugesprochen wird.
Tatsächlich galten die Fonds, die größtenteils in Bürogebäude, Einzelhandelsobjekte, zunehmend auch in Hotels oder Logistikimmobilien investieren, lange Zeit als Garanten konstanter Renditen von gut vier Prozent.
Den ersten Fonds für Privatanleger schuf 1959 das Internationale Immobilien Institut in München - heute eine Tochtergesellschaft der Hypo-Vereinsbank und der Victoria Lebensversicherung - und besser bekannt unter dem Namen iii-Investments. Die Fonds wurden bei den weniger risikofreudigen deutschen Anlegern immer beliebter, insbesondere, da sie seit 1969 einer besseren staatlichen Kontrolle unterstehen. Mittlerweile gibt es mehr als zwei Dutzend dieser Investmentvehikel.
Allerdings haben die Jahre 2004 und 2005 gezeigt, dass auch die als sicher geltenden Immobilienfonds nicht nur hohe Gewinne abwerfen: Viele deutsche Bürostandorte kämpften mit stagnierenden oder sogar fallenden Mieten, manche Objekte waren nicht mehr zu vermieten, und bei einigen Fonds kamen Managementfehler hinzu. Die Ausschüttungen an die Anleger verringerten sich, und diese zogen ihr Kapital ab. Einige Fonds mussten sogar vorübergehend schließen.
Fondsmanager müssen die Objekte aktiv managen
Mittlerweile sind offene Immobilienfonds aber wieder oben auf: Im vergangenen Jahr erwirtschafteten sie ein durchschnittliches Plus von 5,7 Prozent und damit so viel wie seit 1995 nicht mehr. Viele Fonds haben vor Ausbruch der Kreditkrise Objekte zu hohen Preisen abgestoßen.
Auch hätten die Fondsmanager nun verstanden, dass sie die Objekte aktiv managen, also attraktiv für etwaige Mieter machen müssen, urteilen Experten. Die Fonds finanzieren ihre Käufe über Eigenkapital und Kredite, sind aber bei den derzeit vorsichtigen Banken willkommene Schuldner.
Denn mindestens die Hälfte des gesamtes Geschäftes der Anbieter muss mit Eigenkapital unterlegt sein. Jetzt dürfen nur die Büromieten nicht einbrechen, damit auch 2008 und 2009 gute Immobilienfonds-Jahre werden.