Nutzen oder Wohnen: Auf die Fläche kommt es an

Wann zählt ein Raum bei der Miete voll, ganz oder gar nicht? Welcher Teil des Grundstücks darf bebaut werden? Wer die unterschiedlichen Flächenbegriffe kennt, kann besser planen.

Flächenangaben liefern wichtige Hinweise zur Miete, Rendite und zu Baupreisen. Ein Überblick über die Bezeichnungen.

Wohnfläche: "Sie umfasst alle Räume, die zu einer bestimmten Wohnung gehören, einschließlich Wintergärten, Balkonen, Dachgärten und Terrassen", erklärt Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund. Die Wohnfläche ist vor allem bei Mietverhältnissen entscheidend, meistens werden danach die Betriebskosten verteilt. In Kombination mit dem Quadratmeterpreis bildet sie die Basis für eine Mieterhöhung. Oft ist die Wohnfläche kleiner als etwa die in Bauplänen angegebene Grundfläche. Die Wohnfläche berechnet sich meist nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV). Für Mietverträge, die bis Ende 2003 geschlossen wurden, gilt die II. Berechnungsverordnung. Nach der WoFlV zählen Räume mit einer Höhe ab zwei Metern komplett als Wohnfläche. Räume zwischen einem und weniger als zwei Metern Höhe rechnet man nur zur Hälfte an. Für Raumteile unter einem Meter zahlt man meist keine Miete. Laut WoFlV dürfen Balkon- und Terrassenflächen zu einem Viertel, höchstens aber zur Hälfte berücksichtigt werden.

Mietfläche: Der Begriff steht vor allem in Gewerbemietverträgen. Falls er auf Wohnungen angewendet wird, entspricht er laut Ropertz in etwa der Wohnfläche.

Nutz- oder Nutzungsfläche: Dazu zählen alle Flächen, die der Zweckbestimmung eines Bauwerks dienen. "Bei Wohngebäuden wäre dies die Wohnfläche", erläutert Inka-Marie Storm vom Eigentümerverband Haus & Grund. Auch die Lagerfläche von Kellerräumen kann als Nutzungsfläche gelten, wenn dies im Mietvertrag vereinbart wurde. Weitere Beispiele: gemeinschaftlich genutzte Waschküche, Trocken- und Abstellraum, Speicher oder Fahrradkeller.

Grundflächenzahl: An ihr erkennt man, wie viel Fläche des Grundstücks man bebauen darf. Die Angabe steht im Bebauungsplan der Kommune. Je höher die Kennzahl, umso mehr Geld ist für Grundstücksverkäufer drin. Ist die Grundflächenzahl mit 0,3 angegeben, darf man höchstens 30 Prozent der Grundstücksfläche überbauen, erklärt Eva Reinhold-Postina vom Verband Privater Bauherren (VPB).

Geschossflächenzahl: Sie gibt das Verhältnis zwischen Grundstücksgröße und Geschossfläche an und steht im Bebauungsplan. Bei einem 1000 Quadratmeter großen Grundstück und einer Geschossflächenzahl von 0,8 ist eine Geschossfläche von 800 Quadratmetern zulässig. Diese Fläche verteilt der Bauherr auf mehrere "Vollgeschosse". Lautet die römische Ziffer im Bebauungsplan III, kann er die 800 Quadratmeter auf drei Etagen verteilen.