Notare Zur Neutralität verpflichtet

Notare sind für eine faire Vertragsgestaltung beim Immobilienkauf zuständig und helfen dabei, Risiken zu erkennen. Der Käufer sollte den Vertrag vor der Beurkundung sorgfältig lesen und von einem Experten prüfen lassen.

Von Andrea Nasemann

Ohne Notar läuft in Deutschland nichts, wenn man eine Immobilie kaufen will: Der Kaufvertrag muss vor einem Notar abgeschlossen werden. Durch die notarielle Beurkundung wird der Grundstücks- oder Immobilienkauf unter Dach und Fach gebracht. In der Wahl des Notars sind beide Seiten frei. Zwar wird meist der Verkäufer einen Notar vorschlagen. Aber auch der Käufer kann auf einem Notar seines Vertrauens bestehen. Dieser ist unparteiischer Berater: Er klärt beide Seiten über die Folgen des Geschäfts auf. Und: Der Vertrag stellt sicher, dass der Verkäufer seine Immobilie nicht verliert, ohne den Kaufpreis zu erhalten, und der Käufer wiederum den Kaufpreis erst bezahlt, wenn der Eigentumserwerb sichergestellt ist.

Der Notar muss den Vertrag so abfassen, dass alle Wünsche der Beteiligten in eine rechtssichere Form gegossen, also juristisch korrekt umgesetzt werden. "Der Notar trägt den Interessen der Vertragsbeteiligten Rechnung und sorgt für einen rechtlich fairen und ausgewogenen Vertrag, damit spätere Streitigkeiten schon im Vorfeld verhindert werden", erklärt Andreas Schumacher, Geschäftsführer der Notarkammer Koblenz. Der Notar muss auf mögliche Risiken hinweisen und über die rechtliche Tragweite des Vertrags aufklären. Die wirtschaftliche Bewertung des Vertrags, insbesondere die Angemessenheit des Kaufpreises, gehört dagegen nicht zu den Aufgaben des Notars. Ebenso wenig kann er prüfen, ob Sachmängel bestehen. Der Notar muss nur auf ein grobes Missverhältnis von Leistung und Gegenleistung hinweisen, wenn ihm dies ausnahmsweise bekannt ist.

Wer als Notar arbeitet – auf deutsch „Geschwindschreiber“ – hat eine lange juristische Ausbildung hinter sich und Berufserfahrung als Anwalt.

(Foto: Stefan Sauer/dpa)

Dagegen sorgt der Notar für die sichere Abwicklung des Vertrags und die Eintragung des Käufers ins Grundbuch, mit der das Eigentum wirksam auf den Käufer übergeht. Damit es bis zur Eintragung keine unliebsamen Überraschungen gibt, veranlasst der Notar auch die Eintragung einer Vormerkung ins Grundbuch, mit der das Grundstück beziehungsweise die Immobilie für den Käufer reserviert wird. Anhand des Grundbuchauszugs klärt der Notar, ob die angebotene Immobilie auch wirklich dem Verkäufer gehört und verschafft sich einen Überblick über etwaige Belastungen der Immobilie. Das Grundbuch enthält Angaben zu Größe, Lage und Nutzungsart der Immobilie. Diese Angaben vermerkt der Notar im Vertragstext.

Sind an dem Kaufvertrag mindestens ein Verbraucher und mindestens ein Unternehmer beteiligt, muss der Notar dem Käufer den Vertrag zwei Wochen vor dem geplanten Beurkundungstermin zur Prüfung zuschicken. Dies gibt dem Käufer die Möglichkeit, den Kaufvertrag noch einmal sorgfältig zu lesen und ihn von einem Experten überprüfen zu lassen. Das kann beispielsweise ein Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, aber auch eine örtliche Verbraucherzentrale sein oder ein Haus- und Grundbesitzerverein. Für dann auftretende Fragen ist der Notar zuständig.

Vorlesen, bitte

Privat geschlossene Immobilienkaufverträge ohne Mitwirken eines Notars sind unwirksam. Dass die Juristen als neutrale Instanz zwischen Käufer und Verkäufer fungieren müssen, ist seit etwa 500 Jahren gesetzlich geregelt. Das hat drei Gründe: Erstens ist der Kauf einer Immobilie für den einzelnen Bürger "ein Geschäft von so großer Tragweite, dass der Staat sicherstellen will, dass alles mit rechten Dingen zugeht", sagt Florian Meininghaus, Geschäftsführer der bayerischen Notarkammer in München. Zweitens soll es möglichst wenig Streit geben, der die Gerichte belastet. Und drittens denkt der Staat an seine Einnahmen: Er bekommt die Grunderwerbsteuer. Der Notar achtet darauf, dass sie gezahlt wird.

Der Notar erläutert bei der Beurkundung die im Vertrag stehenden Klauseln und beschreibt die Folgen. Danach liest er das Schriftstück Wort für Wort vor. Das kommt noch aus der Zeit, als nur wenige Menschen lesen konnten, und es ist bis heute Vorschrift. Ohne Vorlesen wäre der Kaufvertrag unwirksam.

Der Notar berät nicht zum Preis der Immobilie, zu Steuerangelegenheiten und technischen Fragen rund um Haus, Wohnung und Grundstück äußert er sich ebenfalls nicht. Bei Zweifeln an der Geschäftsfähigkeit von Beteiligten, etwa im Fall von Demenz, vermerken Notare dies in der Urkunde. Die Demenz selbst überprüfen sie aber nicht. Sollte es einen Verdacht geben, dass Schwarzgeld im Spiel ist, gibt es eine Belehrung und ebenfalls einen Eintrag in die Urkunde.

Notare können in die Haftung geraten, wenn sie ihren Amtspflichten, insbesondere Hinweis- und Belehrungspflichten, nicht nachkommen. Dies hat der Bundesgerichtshof in mehreren Fällen bekräftigt (so das BGH-Urteil vom 21. 1. 2016, III ZR 159/15). Da Notare bei einer Verletzung der Amtspflichten mit ihrem Vermögen haften, sind sie zum Abschluss einer Berufshaftpflichtversicherung verpflichtet. dpa/nase

"Käufer sollten am besten vor der Beurkundung einen Termin zur Vorbesprechung beim Notar ausmachen", sagt Gabriele Heinrich, Geschäftsführerin des Verbraucherschutzvereins Wohnen im Eigentum e.V. Ein Beratungsgespräch ist für den Käufer mit keinen zusätzlichen Kosten verbunden, sondern pauschal durch die einheitliche Beurkundungsgebühr abgegolten. Auch bei der Beurkundung des Kaufvertrags haben Käufer und Verkäufer noch die Gelegenheit, offene Punkte anzusprechen und letzte Änderungswünsche in den Vertrag einzuarbeiten. "Der Notar ist grundsätzlich zur Neutralität verpflichtet, muss also einen ausgewogenen Vertrag im Interesse beider Parteien gestalten", erklärt Beate Heilmann, Mitglied in der Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltverein (DAV).

In den Wochen nach der Beurkundung kümmert sich der Notar um den reibungslosen Vollzug des Kaufvertrags: Er holt erforderliche Genehmigungen und Erklärungen ein, wie zum Beispiel die Verwalterzustimmung beim Verkauf einer Eigentumswohnung, wenn die Teilungserklärung dies vorsieht. Der Notar übernimmt auch den Schriftverkehr mit Gerichten und dem Grundbuchamt, informiert das Finanzamt und kümmert sich um die Löschung einer eventuell noch vorhandenen Grundschuld des Verkäufers. Stehen dem Eigentumserwerb keine Hindernisse mehr im Weg, informiert er den Käufer darüber, dass dieser den Kaufpreis bezahlen kann. Sobald die Bestätigung des Verkäufers über den Eingang des Kaufpreises vorliegt, beantragt der Notar die Eigentumsumschreibung beim Grundbuchamt. Mit der Eintragung des Käufers ins Grundbuch wird dieser neuer Eigentümer der Immobilie.

Die Kosten des Notars berechnen sich nach der Gebührenordnung und dem jeweiligen Geschäftswert. Derselbe Vertrag kostet also bei jedem Notar in Deutschland gleich viel. In der Regel liegen die Notargebühren unter einem Prozent des Kaufpreises. Darin enthalten ist die Beurkundung des Kaufvertrags sowie Besprechungen, Entwürfe und die gesamte Vertragsabwicklung.