Neue Urteile: Wer für die Modernisierung zahlt

Instandhaltungskosten muss der Vermieter bezahlen, die Kosten für echte Verbesserungen dürfen umgelegt werden, aber was ist was? Und ein Ortstermin mit Sachverständigen geht auch in Corona-Zeiten.

Modernisierung: Erneuern Vermieter noch funktionstüchtige, aber schon in die Jahre gekommene Bauteile und Einrichtungen, dürfen sie dem Mieter nicht die vollen Kosten aufbrummen. Vor einer Mieterhöhung müsse der Anteil herausgerechnet werden, der der Instandhaltung dient, entschied der Bundesgerichtshof (BGH) in Karlsruhe. Sonst würde dem Vermieter die Möglichkeit eröffnet, ohnehin in naher Zukunft anfallende Kosten "durch geschicktes Vorgehen, namentlich durch Vornahme der Modernisierung kurz vor "Fälligkeit" der Erhaltungsmaßnahmen, auf den Mieter abzuwälzen". Zur Instandhaltung zählen alle Arbeiten, die notwendig sind, damit die Immobilie in ordentlichem, bewohnbaren Zustand bleibt. Der Vermieter ist dazu verpflichtet und muss die Kosten selbst tragen. Anders bei der Modernisierung: Diese Arbeiten sorgen für eine echte Verbesserung. Der Vermieter darf die Kosten deshalb bis zu einer bestimmten Grenze auf die Miete aufschlagen.

Geklagt hatte eine Frau aus Düsseldorf, die für ihre Wohnung bisher gut 300 Euro Miete zahlte. 2016 wurde das Haus gründlich auf Vordermann gebracht. Unter anderem ließ der Eigentümer die ungefähr 60 Jahre alte Wohnungstür der Klägerin und mehrere ebenso alte Haustüren, Treppenhausfenster und Briefkästen austauschen. Danach bekam die Frau binnen eines Jahres zwei Mieterhöhungen: einmal um rund 190 Euro, einmal um gut 240 Euro. Zum Teil hatte diese Erhöhungen schon das Landgericht Düsseldorf gekippt. Den Austausch der alten Fenster, Türen und Briefkästen ließen die Richter aber als Modernisierung durchgehen - die Klägerin habe nicht dargelegt, dass Mängel eine Instandsetzung erfordert hätten. Der BGH sah dies anders. Nach 60 Jahren sei die Lebensdauer der Bauteile "bereits zu einem sehr großen Teil abgelaufen". (Az. VIII ZR 81/19)

Ortstermin: Die Corona-Pandemie ist kein ausreichender Grund, einen Ortstermin mit einem gerichtlichen Sachverständigen abzulehnen. Auch wenn ein Eigentümer Angst vor Ansteckung hat, kann die Beweiserhebung zur Feststellung von Mängeln am gemeinschaftlichen Eigentum nicht einfach abgelehnt werden. Denn die Parteien können sich schützen oder vertreten lassen, befand das Landgericht Saarbrücken, wie die Zeitschrift NJW-Spezial (Heft 15, 2020) berichtet. In dem Fall sollte ein Sachverständiger in einem Gerichtsverfahren Mängel an Gemeinschaftseigentum einer Eigentümergemeinschaft feststellen. Dazu sollte ein Ortstermin stattfinden. Eine der Parteien lehnte das ab und verwies auf Corona. Das Landgericht wies den Sachverständigen aber an, die Beweiserhebung durchzuführen. (Az. 15 OH 61/19)