Ein scharfer Kritiker der neuen Vorschriften für Immobilienverwalter ist Anusch Alexander Tavakoli, Professor für Wirtschaftsrecht an der Hochschule Pforzheim. Er moniert den fehlenden Sachkundenachweis; unterqualifizierte und unseriöse Kräfte drohen seiner Ansicht nach zu einem Imageproblem für die gesamte Hausverwalterbranche zu werden. Die Weiterbildungsverpflichtung von weniger als sieben Stunden pro Jahr ist für ihn eher "gesetzgeberische Kosmetik".
Wer als Eigentümer an einen unqualifizierten Hausverwalter gerate, werde früher oder später mit Pflichtverletzungen und Haftungsfragen konfrontiert werden. Die Schäden reichten von falschen Nebenkostenabrechnungen über versäumte KfW-Förderanträge, Substanzschäden am Gebäude durch unterlassene Feuchtigkeitsbeseitigung bis hin zu Erkrankungen und Todesfällen von Bewohnern durch unzureichende Legionellenbekämpfung. Habe man schließlich ein Urteil gegen den Hausverwalter erstritten, folge ein böses Erwachen, wenn der Verwalter insolvent sei und der Schadenersatz samt Anwalts- und Gerichtskosten nicht durchgesetzt werden könne, meint Tavakoli.
Ab 1. August sei nun gesetzlich vorgeschrieben, dass Hausverwalter eine Versicherung gegen "Haftpflichtgefahren für Vermögensschäden" abschließen müssten; für bestehende Hausverwalter gelte eine Übergangsfrist bis 1. März 2019. Der Gesetzeswortlaut ist Tavakoli aber nicht eindeutig verfasst. So könne die neue Regelung auch in dem Sinne (miss-)verstanden werden, dass lediglich Vermögensschäden, nicht aber Personen- und Sachschäden versichert werden müssten. Pflichtversichert sei dann zum Beispiel zwar der Vermögensschaden, wenn der Verwalter vergesse, für eine Sanierungsmaßnahme eine KfW-Förderung zu beantragen, nicht aber der Sachschaden, wenn der Verwalter einen Wasserschaden nicht beseitigen lasse und so einen Hausschwammbefall verursache, oder wenn er die defekte Heizung nicht reparieren lasse und das zu Kohlenmonoxid-Vergiftungen führe.
Der Jurist schlägt daher vor, im Verwaltervertrag zu vereinbaren, dass der Verwalter sich auch gegen Personen- und Sachschäden versichern müsse. Die gesetzlich vorgeschriebene Mindestdeckungssumme betrage 500 000 Euro pro Schadensfall, maximal eine Million Euro für alle Versicherungsfälle eines Jahres. Je nach Schadensszenario und Geschäftsumfang des Verwalters könnten diese Höchstsummen aber schnell ausgeschöpft sein. Auch hier sei eine explizite (höhere) Vorgabe im Verwaltervertrag ratsam. Damit die Eigentümer im Schadensfall auch direkt gegen die Versicherung des Verwalters vorgehen könnten, solle der Verwalter seine Ansprüche gegen die Versicherung an die Gemeinschaft abtreten. Denn einen Direktanspruch der Geschädigten gegen die Versicherung habe der Gesetzgeber nicht vorgesehen.
Wie bei anderen Pflichtversicherungen sei zum Schutz der Geschädigten auch die grobe Fahrlässigkeit des Hausverwalters mitversichert. "Deswegen sollten sich Immobilieneigentümer aber nicht in Sicherheit wähnen," sagt der Jurist, denn vorsätzliche Schädigungen des Verwalters seien nicht versichert und auch nicht versicherbar. Aber es gebe durchaus besonders gravierende kriminelle Pflichtverletzungen einzelner Hausverwalter. Tavakoli: "Mal geht es um wenige tausend Euro, die der Hausverwalter für eigene Zwecke abzweigt, in anderen Fällen werden Eigentümergemeinschaften um mehrere Millionen gebracht, was dann Verurteilungen zu mehrjährigen Haftstrafen wegen gewerbsmäßiger schwerer Untreue zur Folge hat - und nicht selten den Ruin für die Immobilieneigentümer." Denn eine geplünderte Instandhaltungsrücklage, die über Jahrzehnte angespart worden sei, könne nicht jeder Eigentümer durch eine Sonderumlage wieder einzahlen, es bleibe dann nur der Verkauf der Wohnung.
Die Verbindung von hohem Bankguthaben und leichtem Kontozugriff sei für die schwarzen Schafe der Branche verlockend: "Zu einfach ist der Griff in die pralle Kasse der Gemeinschaft." Für die Eigentümer sei das umso erschreckender, wenn der Untreue eine jahrzehntelange korrekte Zusammenarbeit mit dem Verwalter vorausgegangen sei. Was also tun? "Kontrolle ist bekanntlich besser als Vertrauen, jedenfalls im Geschäftsverkehr."
Für Tavakoli besteht die ebenso einfache wie effektive Lösung darin, dem Verwalter den Kontozugriff nur gemeinsam mit einem oder mehreren Miteigentümern oder Verwaltungsbeiräten zu gewähren. Der entsprechende Beschluss der Eigentümer müsse danach durch den Verwaltungsbeirat umgesetzt werden. "Hier muss sich auch der Verwaltungsbeirat seiner Verantwortung und seines Haftungsrisikos bewusst sein, auch wenn er das Amt - wie häufig - ehrenamtlich oder gegen eine geringe Aufwandsentschädigung ausübt," betont der Jurist.