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Modernisierungsumlage:Die  Acht-Prozent-Frage

Werden Wohnungen modernisiert, darf der Vermieter einen Teil der Kosten auf die Miete umlegen. Aber so einfach ist es nicht. Das zeigen auch Auseinandersetzungen vor Gericht.

Vermieter können sich gewaltig verrechnen. In die Mietwohnung investieren und dann die Kosten auf den Mieter umlegen? So einfach ist das oft nicht. Grundsätzlich gilt: Die Wohnung instand zu halten ist Sache des Vermieters. Er muss also für Reparaturen bezahlen. Anders sieht es bei einer Modernisierung aus, also etwa beim Einbau eines Aufzugs, der Installation einer Solaranlage oder einer neuen Fassadendämmung. Dann darf der Vermieter einen Teil der Kosten auf die Mieter umlegen und dafür die Miete erhöhen. Seit Januar 2019 beträgt die Höhe der Modernisierungsumlage nur noch acht statt elf Prozent - allerdings gilt dies nur in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt und nur für fünf Jahre. Zusätzlich wurde eine Obergrenze für die Mieterhöhung eingeführt. Je nach Ausgangsmiete beträgt sie zwei oder drei Euro pro Quadratmeter im Monat innerhalb von sechs Jahren nach der Modernisierung.

Von der Regelung gibt es allerdings Ausnahmen: Bei einem Staffelmietvertrag ist eine Modernisierungsmieterhöhung ebenso ausgeschlossen wie bei einer Indexmiete. Es sei denn, dem Vermieter sind die Kosten durch ein Gesetz auferlegt worden, wie etwa beim Einbau von Rauchwarnmeldern. Dann ist bei einer Indexmiete eine Modernisierungsmieterhöhung möglich, nicht jedoch bei einer Staffelmiete. "Mieter sollten immer gründlich prüfen, ob es sich wirklich um eine duldungspflichtige Modernisierung handelt", lautet der Hinweis von Michaela Rassat, Juristin der D.A.S. Rechtsschutz Leistungs GmbH.

Mieter können Bauvorhaben widersprechen, wenn diese für sie unzumutbar sind

Ob es sich um eine Erhaltungsmaßnahme handelt oder um eine Modernisierung, ist nicht immer leicht festzustellen: Lässt der Vermieter zum Beispiel eine neue Heizungsanlage einbauen, um Energiekosten zu sparen, überschneidet sich die Instandsetzungspflicht mit einer Modernisierung. Dementsprechend müssen bei der Umlage die Modernisierungskosten in einen umlagefähigen und in einen nicht umlagefähigen Teil aufgespalten werden. "Das macht die Mieterhöhung für Vermieter oft sehr kompliziert und schwierig", sagt Gerold Happ von Haus & Grund Deutschland. Denn wenn im Mieterhöhungsschreiben nicht deutlich wird, welche Kosten für die Erhaltung und welche für die Modernisierung angefallen sind, darf der Vermieter die Miete nicht erhöhen.

Es reicht nicht, wenn er von den Gesamtkosten einfach den Teil abzieht, der seiner Meinung nach auf die Instandsetzung entfällt. Er muss die Kosten betragsmäßig oder in einer Quote angeben, urteilte der Bundesgerichtshof (Urteil vom 17. Dezember 2014, VIII ZR 88/13). "Viele private Vermieter verzichten daher von vorneherein auf eine Modernisierungsmieterhöhung", vermutet Happ. Ohnehin sei dies oft mit einem Spagat verbunden, die Mieter nicht mit einer Mieterhöhung zu überfordern.

Zur Prüfung von Baumaßnahmen haben Mieter ausreichend Zeit, da Vermieter das Vorhaben drei Monate vor dem Beginn ankündigen müssen. Dafür genügt schon eine Email, aus der hervorgehen muss, wann die Modernisierung voraussichtlich beginnen und enden wird, außerdem muss in den wesentlichen Zügen beschrieben werden, welche Arbeiten überhaupt durchgeführt werden. Zudem muss der Vermieter den Betrag angeben, um den die Miete künftig erhöht werden soll sowie die voraussichtliche Höhe der künftigen Betriebskosten. "Ein Gespräch im Hausflur oder ein Aushang am Schwarzen Brett reicht dafür nicht aus", warnt Gerold Happ.

Toilette mit Aussicht

Renovieren und modernisieren ist oft dringend geboten. Mieter müssen dann oft mehr für die Wohnung bezahlen.

(Foto: Patrick Pleul/dpa)

Zudem sollen Vermieter darüber informieren, dass der Mieter eine "Härte" einwenden kann. Denn der Mieter kann einer Modernisierung widersprechen, wenn diese für ihn unzumutbar ist, zum Beispiel weil er schon sehr alt oder krank ist. Eine besondere Härte kann auch vorliegen, wenn die Maßnahmen kurz vor dem Auszug des Mieters aus der Wohnung erfolgen sollen, wenn der Vermieter die Fenster oder die Heizung im Winter erneuern will oder wenn die Mieterin schwanger ist oder mitten in einer Prüfung steckt.

Führt die Modernisierung wegen der zu erwartenden Mieterhöhung zu einer finanziellen Härte, muss der Mieter die Modernisierung trotzdem dulden. Aber bei der Mieterhöhung selbst muss dann über den Härteeinwand entschieden werden. "Die Gerichte können dann im Einzelfall überprüfen, wann die Miete noch zumutbar ist. Macht sie zum Beispiel mehr als 30 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens aus, kann die Mieterhöhung ausgeschlossen sein oder begrenzt werden", führt Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund dazu aus.

Der Mieter kann sich aber nicht auf eine finanzielle Härte berufen, wenn die Wohnung durch die Modernisierung lediglich in einen Zustand versetzt werden soll, der allgemein üblich ist. Das gilt auch dann, wenn es eine gesetzliche Pflicht des Vermieters zur Modernisierung gibt. Dann muss der Mieter die entsprechend höhere Miete bezahlen. Für seinen Einwand muss sich der Mieter beeilen: Er kann ihn nur bis zum Ende des Monats einlegen, der auf die Modernisierungsankündigung folgt. Beispiel: Informiert der Vermieter den Mieter über die geplante Modernisierung am 15. Juni, muss der Mieter spätestens bis zum 31. Juli widersprechen.

Bagatellmaßnahmen müssen dagegen nicht angekündigt werden. Darunter fallen beispielsweise der Anschluss an das Breitbandkabelnetz, der Einbau eines Wasserzählers oder einer Klingelanlage, wenn die Miete dadurch nicht um mehr als etwa fünf Prozent steigt.

"Es gibt viele Mieter, die wegen einer durchgeführten Modernisierung die Miete nicht mehr bezahlen können und zum Auszug gezwungen sind", sagt Ropertz. Für den Fall einer Modernisierungsmieterhöhung hat der Mieter ein Sonderkündigungsrecht: Er kann das Mietverhältnis für den Ablauf des übernächsten Monats kündigen. "Vermieter sind allerdings nicht gezwungen, die Modernisierung mit dem vollen Betrag umzulegen, sie können die Miete auch moderat in Absprache mit dem Mieter erhöhen oder im Einzelfall und unabhängig von anderen Mietern im Haus ganz auf die Erhöhung verzichten", betont Ropertz.

Gemeinsam Rechte durchsetzen

Bis zum Jahreswechsel konnten Vermieter zeitlich unbegrenzt elf Prozent der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete aufschlagen, was in vielen Fällen zu einer enormen Verteuerung der Miete führte. Mit dem Mietrechtsanpassungsgesetz wurde dann die Notbremse gezogen, jetzt können noch acht Prozent der Modernisierungskosten auf die Miete umgelegt werden. "Erfolgte die ordnungsgemäße Ankündigung der Baumaßnahme noch vor dem Inkrafttreten des Mietrechtsanpassungsgesetzes am 1. Januar 2019, gilt aber die alte Regelung weiter und damit die Erhöhungsmöglichkeit mit elf Prozent der Kosten", erläutert Gerold Happ von Haus & Grund Deutschland. Einige Vermieter nahmen dies zum Anlass, ihren Mietern noch im Dezember 2018 eine Modernisierung anzukündigen. So verschickte die Max-Emanuel Immobilien GmbH ihren Mietern kurz nach Weihnachten Modernisierungsankündigungen, um sich die nach altem Recht höhere Mieterhöhungsmöglichkeit zu sichern - obwohl die Modernisierung erst 2021 beginnen soll, also mehr als zwei Jahre nach der Ankündigung. Ob das rechtens ist, muss jetzt das Oberlandesgericht München klären. Der DMB Mieterverein München hat deshalb eine Musterfeststellungsklage eingereicht, eine Klage, die es in dieser Form in Deutschland erst seit November gibt. Die Musterfeststellungsklage soll die Rechte einzelner Verbraucher gegenüber großen Konzernen stärken. Nur Verbände wie der Mieterverein können die Klage einreichen. Innerhalb von zwei Monaten müssen sich mindestens 50 Betroffene anschließen, indem sie sich in ein Prozessregister eintragen. Andrea Nasemann

Wie viel Zeit zwischen Ankündigung und Durchführung der Arbeiten liegen darf, ist gesetzlich nicht geregelt. "Es muss aber ein enger, zeitlicher Zusammenhang zwischen Ankündigung und Baubeginn vorliegen", meint Volker Rastätter, Geschäftsführer des Münchner Mietervereins. Alles andere seien vorsorgliche Ankündigungen ins Blaue hinein, die wirkungslos seien (Amtsgericht München, Urteil vom 30.12.2016, 453 C 22061/15).

Wurde die Baumaßnahme vom Vermieter rechtzeitig angekündigt, kann der Vermieter nach Abschluss der Bauarbeiten die neue Miete verlangen und dauerhaft acht Prozent der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete aufschlagen. Beispiel: Bei Modernisierungskosten von 12 000 Euro kann der Vermieter die Jahresmiete nach der Modernisierung um 960 Euro, die monatliche Miete also um 80 Euro, erhöhen. Öffentliche Zuschüsse und Förderungen müssen abgezogen werden.

Bleiben die Kosten der Maßnahme unter 10 000 Euro, kann der Vermieter auch ein sogenanntes vereinfachtes Verfahren durchführen. "Der Vermieter kann dann für den Erhaltungsaufwand pauschal 30 Prozent abziehen, ohne dass er den tatsächlichen Instandhaltungsanteil mühselig ermitteln muss", so Happ. Dies erleichtere Vermietern künftig die Umsetzung zumindest kleinerer Modernisierungsarbeiten. Auch die Mitteilung der voraussichtlichen künftigen Betriebskosten ist im vereinfachten Verfahren nicht erforderlich. Der Mieter kann sich hier auch nicht auf eine finanzielle Härte berufen.

Hat der Vermieter den Höchstbetrag von 10 000 Euro ausgeschöpft, kann er innerhalb von fünf Jahren keine weitere Mieterhöhung wegen einer Modernisierung mehr geltend machen. "Diese Regelung sorgt dafür, dass es für Vermieter nicht so einfach ist, festzustellen, ob sich eine Entscheidung für das vereinfachte Verfahren über die fünf Jahre gesehen rechnet oder nicht", bedauert Happ. Mit dem vereinfachten Verfahren sei das Ganze zwar praktikabler geworden. "Welche Auswirkungen aber diese Neuregelung auf das Modernisierungsverhalten privater Vermieter haben wird, ist nicht absehbar", erläutert Happ.

Nach dem Abschluss der Arbeiten muss der Vermieter die Mieterhöhung auf der Basis der tatsächlich entstandenen Kosten schriftlich geltend machen. Der Mieter schuldet dem Vermieter die erhöhte Miete dann mit Beginn des dritten Monats nach Zugang des Mieterhöhungsschreibens. Hat der Vermieter dagegen die Modernisierung nicht oder nicht richtig angekündigt, ist die Mieterhöhung zwar nicht unwirksam, greift aber erst später. "Die Frist, ab wann der Mieter die höhere Miete bezahlen muss, verlängert sich dann um sechs Monate", erklärt Rastätter.