Eine neue Heizung, ein saniertes Bad, der Einbau eines Balkons: All das macht das Wohnen schöner, aber auch teurer. Denn Vermieter dürfen bisher noch elf Prozent der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete überwälzen. "Je nach Höhe der Investitionskosten kann die Miete auf diese Weise sehr stark steigen, Verdopplungen der Nettokaltmiete sind nicht unüblich", schreibt Michael Voigtländer vom Institut der Deutschen Wirtschaft in einem IW Policy Paper (iwkoeln.de/Modernisierung). Der Ökonom hält es angesichts der Mietsteigerungen für verständlich, dass die Politik das Thema Modernisierungsumlage aufgreift - die Koalition will die Umlage auf acht Prozent senken, außerdem auf drei Euro je Quadratmeter für sechs Jahre begrenzen.
Modernisierung müsse sich aber rechnen, meint Voigtländer, eine Absenkung der Umlage auf acht Prozent hält er für problematisch. Schließlich würden schon bei etwas höheren Kapitalmarktzinsen viele Modernisierungen unrentabel, wie Forschungsergebnisse zeigten. Darüber hinaus sei aber auch klar, dass es bei hohen Renditen einen Anreiz gebe, möglichst viel zu sanieren.
Ein Kompromiss zwischen Investoren- und Mieterinteressen könne darin liegen, die Absenkung der Modernisierungsumlage mit einer Erhöhung des steuerlichen Abschreibungssatzes auf vier Prozent zu verknüpfen. Um Überhitzungen zu vermeiden, solle solch eine Anpassung aber erst bei einem beginnenden Abschwung erfolgen. Entsprechend böte sich an, die Reform der Modernisierungsumlage auf das Ende der Legislaturperiode zu verschieben.
Nicht die Kosten der Vermieter sollten im Fokus stehen, sondern der Nutzen für die Bewohner
Der Wissenschaftler schlägt aber noch einen anderen Weg vor: Die Modernisierungsumlage soll durch ein System ersetzt werden, bei dem nicht die Kosten den Mietaufschlag bestimmen, sondern der Nutzen für die Mieter. Denn Mieter seien durchaus bereit, für einen Balkon oder ein neues Bad einen Aufschlag zu zahlen - die Frage sei nur, wie viel. Um das zu bestimmen, solle in Deutschland eine Mietdatenbanken aufgebaut werden. Dazu könnten Vermieter beispielsweise verpflichtet werden, bei Vertragsabschlüssen (von den Mietern bestätigte) Daten an die Stadt übermitteln, die diese ihrerseits an die statistischen Ämter weiterreichten. "Noch einfacher wäre es, wenn Daten aus Portalen direkt an die Städte übertragen werden könnten. Hier sollten dann aber ebenfalls Vermieter und Mieter per Mausklick die Daten verifizieren", so Voigtländer.
Auf Basis solcher Mietpreisdaten würden dann für einzelne Modernisierungsmaßnahmen Aufschläge abgeleitet. In den Niederlanden gebe es ein solches System bereits. Dort seien die einzelnen Baumaßnahmen mit Punktwerten verknüpft, beispielsweise für die energetische Qualität einer Wohnung, die dann vor Ort in Mietpreisaufschläge umgerechnet würden. Alternativ könnten energetische Maßnahmen auch direkt mit eingesparten Heizkosten verknüpft werden.
Der Vorteil fester Modernisierungszuschläge auf Basis realer Zahlungsbereitschaften bestehe darin, dass Vermieter so kostenbewusster agierten und nur solche Maßnahmen umsetzten, die sich auch tatsächlich rechneten. "Wird etwa ein Luxusbad nur mit kleinen Mietpreisaufschlägen am Markt honoriert, werden Vermieter auch keinen Anreiz haben, eine besonders teure Sanierung durchzuführen", so der IW-Experte.
Darüber hinaus hätten solche Mietpreisdatenbanken weitere Vorteile: Erstens erhielten Vermieter und Mieter eine sehr genaue Auskunft über die aktuelle Lage des Mietwohnungsmarktes. Zweitens bekomme man so eine funktionierende Mietpreisbremse, der Wohnungsmarkt bleibe für Investoren attraktiv. Und drittens würden die Städte durch Mietpreisdatenbanken auf lange Sicht Kosten sparen, und die Kommunen hätten es auch viel leichter als heute, Angemessenheitsgrenzen für die Wohnkosten von Grundsicherungsempfängern zu ermitteln.