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Mietrecht:Auf der Bremse

Ein Mann steht auf einer Leiter vor einer Informationswand zum Wohnungsbau und fotografiert eine Bau

Baustelle in Berlin. Die Bundesregierung will für Entspannung auf dem Wohnungsmarkt sorgen.

(Foto: imago)

Im kommenden Jahr ändern sich wichtige Regeln für Mieter und Eigentümer. Bewohner sollen zum Beispiel besser vor Luxusmodernisierungen geschützt werden. Verbraucherschützer sind dennoch unzufrieden.

Die Mieten, das zeigen die aktuellen Prognosen, werden wohl auch im kommenden Jahr weiter steigen. Für Bundesjustizministerin Katarina Barley (SPD) ist bezahlbarer Wohnraum "die soziale Frage unserer Zeit". Die Bundesregierung hat daher einige Änderungen im Mietrecht beschlossen. Mieter müssen weniger für Modernisierungen zahlen, sie können sich einfacher gegen zu hohe Mieten wehren und sind besser davor geschützt, durch extreme Preiserhöhungen aus ihren Wohnungen verdrängt zu werden.

Nach zähem Ringen hatten sich die Koalitionsparteien im Deutschen Bundestag auf das neue Mietrechtsanpassungsgesetz geeinigt. Die Reform konzentriert sich auf zwei Schwerpunkte: Mieterhöhungen bei Modernisierungen werden reduziert, die Mietpreisbremse wird verschärft. Während Vermieter bisher Wohnwertverbesserungen oder Maßnahmen zur nachhaltigen Einsparung von Energie mit elf Prozent der Kosten pro Jahr auf Mieter umlegen konnten, ist dies jetzt nur noch in Höhe von acht Prozent pro Jahr möglich. Diese Absenkung gilt bundesweit. Zudem wird eine Kappungsgrenze eingeführt: Die Miete darf nach einer Modernisierung nicht um mehr als drei Euro pro Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren angehoben werden. Liegt die Miete gar unterhalb von sieben Euro pro Quadratmeter, darf sie wegen einer Modernisierung nur um höchstens zwei Euro innerhalb von sechs Jahren steigen. Für Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund können viele Mieter auch diese Beträge nicht schultern: "Insgesamt ist der Umfang der Umlage noch viel zu hoch und bedeutet oft extreme Mietpreissteigerungen für die Mieter", kritisiert Ropertz. Die Modernisierungsumlage wird künftig einfacher berechnet: Bei Kosten von bis zu 10 000 Euro ziehen Vermieter 30 Prozent für den Erhaltungsaufwand ab und können den Rest dann als Modernisierungskosten umlegen.

Die Preisbremse gilt nur für die Neuvermietung von Bestandswohnungen

Neben der Absenkung der Modernisierungsumlage wurde die Mietpreisbremse bundesweit verschärft. Sie gilt für die Neuvermietung von Bestandswohnungen, nicht für Neubauten. Die Miete für eine neu errichtete Wohnung kann der Eigentümer ohne Beschränkung frei festlegen. Denn Investoren sollen durch die Mietpreisbremse nicht gehemmt werden.

Anders bei Bestandsbauten: Vermieter sind hier künftig verpflichtet, dem Mieter vor Abschluss des Mietvertrags unaufgefordert und schriftlich offenzulegen, wie hoch die Miete des Vormieters war. Diese Pflicht besteht allerdings nur dann, wenn der Vermieter eine Miete verlangen will, die mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt oder wenn sich der Vermieter auf andere Ausnahmen von der Mietpreisbremse berufen will. Dies ist etwa bei Wohnungen der Fall, die erstmals nach dem 1. Oktober 2014 genutzt und vermietet wurden, und für die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung oder nach einer vorangegangenen Modernisierung. Kommt der Vermieter seiner Auskunftspflicht nicht nach, kann er höchstens die nach der Mietpreisbremse zulässige Höchstmiete verlangen. Neu ins Gesetz aufgenommen wurde noch, dass Vermieter die Auskunft nachholen können, wenn sie diese vergessen haben. Sie müssen dann aber zwei Jahre warten, bis sie die höhere Miete verlangen können. "Das ist nicht wirklich einsichtig", moniert Ropertz. Letztlich erwiesen sich die Änderungen damit als zahnloser Tiger. "Die neuen Regelungen sind halbherzig und gehen uns nicht weit genug. Bei der Mietpreisbremse schaffen sie zwar mehr Transparenz, bringen aber keine wirklichen Verbesserungen für Mieter", kritisiert Ropertz.

Immerhin ist es für Mieter künftig einfacher, Verstöße gegen die Mietpreisbremse zu rügen. Während sie bisher eine sogenannte qualifizierte Rüge erheben mussten, genügt jetzt eine einfache Rüge wie zum Beispiel der Satz: "Ich rüge die Verletzung der Mietpreisbremse." Anders ist die Lage, wenn sich der Vermieter auf eine der Ausnahmen beruft und darüber auch den Mieter informiert hat. "In diesen Fällen muss der Mieter sich auf die erhaltenen Informationen beziehen, also qualifiziert rügen", erläutert die Rechtsanwältin in der Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltverein, Beate Heilmann. Allerdings können Mieter nur Mieten zurückfordern, die nach der Rüge fällig geworden sind. Entscheidend bei der Mietpreisbremse: Sie ist nur dann wirksam, wenn sie von der jeweiligen Landesregierung durch eine gültige Rechtsverordnung umgesetzt wird (siehe Kasten).

Wer Modernisierungen ankündigt, aber nicht durchführt, kann bestraft werden

Vermieter, die umfangreiche Modernisierungsmaßnahmen nur zu dem Zweck ankündigen, Mieter zur Kündigung zu veranlassen, können künftig zur Kasse gebeten werden. Als Ordnungswidrigkeit kann dann eine Geldbuße von bis zu 100 000 Euro verlangt werden. Eine Ordnungswidrigkeit wird vermutet, wenn der Vermieter nicht innerhalb von zwölf Monaten mit den Baumaßnahmen beginnt oder die Arbeiten nach Beginn mehr als zwölf Monate lang ruhen lässt. Dies ist auch der Fall, wenn der Vermieter eine Mieterhöhung von mindestens 100 Prozent ankündigt oder die Modernisierung so durchgeführt wird, dass der Mieter erheblich belastet wird. "Ein solches Verhalten wird als Pflichtverletzung angesehen und kann zu Schadenersatzforderungen des Mieters führen", erklärt Heilmann. Die Vermutung gelte aber nicht, wenn der Vermieter darlegen könne, dass es für sein Verhalten einen objektiven Grund gebe.

Und schließlich werden künftig auch Mietverhältnisse geschützt, die eingegangen werden, um die angemieteten Räume sozial bedürftigen Personen zur Verfügung zu stellen. Diese waren bisher als Gewerberaummietverträge grundlos kündbar. "Dies wird dazu führen, dass es künftig Sozialträgern deutlich erschwert wird, geeigneten Wohnraum für solche Personen zu finden", glaubt Rechtsexpertin Heilmann.