Obwohl Baugeld teurer geworden ist, liegen die Hypotheken-Zinsen noch immer auf einem historisch günstigen Niveau. Aber ob die Finanzierung der eigenen Immobilie wetterfest ist, hängt nicht nur vom Preis des geliehenen Geldes ab.
"Es kommt auf das Gesamtkunstwerk aus günstigem Geldpreis, hoher Flexibilität für den Kreditnehmer und einer guten Mischung unterschiedlicher Bausteine an", erklärt Max Herbst, Gründer und Chef der Frankfurter FMH Finanzberatung. Die wichtigsten Kriterien auf dem Weg zum Eigenheim sind folgende:
Eigenkapital
Viel davon schadet nie. Steht mindestens ein Viertel der Erwerbskosten zur Verfügung, wird die Finanzierung umso wetterfester. Ist diese Voraussetzung noch nicht erfüllt, sollte der Interessent warten. Das ist besser, als seine verfügbaren Finanzmittel bis auf den letzten Cent auszureizen und keine Reserve zu haben.
Alternative Geldquellen
Bisweilen hat der eigene Chef die Spendierhosen an und vergibt vergleichsweise preiswerte Arbeitgeberkredite für die Finanzierung des Eigenheims. Anlaufstelle für interessierte Mitarbeiter ist das Personalbüro.
Auch nahe Angehörige wie der Onkel oder die Tante können als Geldgeber fungieren. Das Schuldenmachen im Verbund ist oft auch steuerlich vorteilhaft, falls der Darlehensvertrag "wie unter Fremden", so der Fachbegriff, abgeschlossen wird. Manchmal verzichten Verwandte ganz auf die Rückzahlung des Kredits. Diese Schenkung ist dank hoher Freibeträge für Mitglieder einer Familie häufig steuerfrei.
Eine dritte Geldquelle sind Eigenleistungen, die Banken und Sparkassen bei der Darlehensvergabe oft als Eigenkapitalersatz akzeptieren. Nach einer Faustformel werden bis zu zehn Prozent der Herstellungs- oder Kaufkosten akzeptiert. Dies funktioniert freilich nur, wenn der Bauherr über das entsprechende handwerkliche Geschick verfügt.
Zinsbindung
Zehn Jahre sollten es schon sein, 15 oder 20 Jahre sind besser. Zumal der Zinsunterschied zwischen den einzelnen Laufzeiten vergleichsweise niedrig ist. Außerdem gilt: Bei einer Zinsfestschreibung von mehr als zehn Jahren kann der Darlehensvertrag mit sechsmonatiger Frist gekündigt werden, ohne dass der Kreditnehmer Vorfälligkeitsentschädigung zahlen muss (Paragraph 489, Bürgerliches Gesetzbuch).
Kredit auf Vorrat
Ein solcher wird im Fachjargon als "Forward-Darlehen" bezeichnet. Er ist vor allem für Eigentümer geeignet, die ihre Kredite in den nächsten zwei bis fünf Jahren umschulden müssen. Durch diese Hamsterstrategie sichern sich Eigenheimer die aktuellen günstigen Konditionen für die Zukunft und wenden so das Risiko starker Zinssteigerungen ab. Dafür wird auf den heutigen Geldpreis ein geringfügiger Zuschlag fällig, weil die Banken und Sparkassen ihre eigenen Zinsänderungsrisiken ebenfalls absichern müssen.
Bisweilen sind solche Forward-Kredite sogar ganz ohne Zuschlag zu haben. Und zwar bei der sogenannten inversen Zinsstruktur. Eine solche besagt, dass Schuldverschreibungen mit kurzen und mittellangen Laufzeiten geringfügig mehr Rendite abwerfen als lang laufende Anleihen. Und da sich die Hypotheken-Zinsen an den Renditen von festverzinslichen Pfandbriefen orientieren, ist der Verzicht auf den Zuschlag bei Forward-Darlehen nicht weiter erstaunlich.
Profitierten früher allein Kreditnehmer, die bereits über Wohneigentum verfügten, von einem Forward-Darlehen, so kommen in jüngster Zeit verstärkt Angebote auf den Markt, die das Darlehen auf Vorrat auch für die erste Finanzierung anbieten.
Nominal- und Effektiv-Zins
Beim Konditionenvergleich ist der sogenannte Effektivzins mit die wichtigste Größe. Denn er enthält entscheidende Posten wie Nominalzins, Bearbeitungsgebühren, Tilgungsverrechnung und Zinsfestschreibung.
Ob nun ein Darlehensangebot günstig oder ungünstig ist, erfährt der Bauherr allein aus der Kombination von Effektivzins und Restschuld am Ende der Zinsbindung. Bestimmte Ausgaben, wie etwa Kontoführungs- und Schätzgebühren, enthält der Effektivzins nicht. Beide aber können den Preis des Baukredits spürbar erhöhen, sofern der Geldgeber sie verlangt.
Tilgung
Die jährliche Rückzahlungsquote bei den weit verbreiteten Annuitäten-Darlehen von Banken und Sparkassen beträgt ein Prozent des anfänglichen Kredits. Deshalb beschleunigt sich die Schuldentilgung nur langsam. Wegen des derzeit vergleichsweise niedrigen Zinsniveaus ist es besser, die Tilgungsquote auf zwei oder drei Prozent im Jahr heraufzusetzen.
Auf diese Weise ist zum Ende der ersten Zinsbindung und bei der folgenden Umfinanzierung weniger Restschuld übrig als bei nur einem Prozent Jahrestilgung. "Umso einfacher sind dann höhere Zinsen zu verkraften", sagt Finanzierungsexperte Max Herbst.
Eine Alternative besteht darin, beim Abschluss des Darlehensvertrags eine kostenlose jährliche Sondertilgung zwischen fünf und zehn Prozent des Anfangsdarlehens zu vereinbaren.
Oder aber der Häuslebauer bekommt das Recht zugesprochen, bei Bedarf die jährliche Tilgungsquote heraufzusetzen oder zu verringern.