Das passende Objekt ist gefunden, die Finanzierung steht, der Notartermin kann kommen. Vor der Unterschrift unter den Kaufvertrag sollten Interessenten aber prüfen, ob Baulasten und Grunddienstbarkeiten auf der Immobilie liegen.
Grunddienstbarkeiten stehen im Grundbuch Abteilung 2. und sind damit rechtlich verbindend. Günter Schmaler, Notar aus Emden und Leiter des Gesetzgebungsausschusses im Deutschen Anwaltverein (DAV), nennt Beispiele. So müsse der Eigentümer entschädigungslos in Kauf nehmen, dass der Bagger des Stromversorgers über sein Grundstück rolle, um eine kaputte Leitung zu reparieren. Oder es geht um das Recht von Nachbarn, über das Grundstück zu gehen oder zu fahren, um ihr eigenes Haus zu erreichen. "Die Eigentümer müssen miteinander verhandeln", sagt der DAV-Experte. Als Gegenleistung für das Wegerecht verpflichte sich der Nutznießer häufig dazu, den Weg instand zu halten, oder er zahle eine jährliche Ablöse.
Baulasten sind tückischer als Grunddienstbarkeiten. Das beginnt damit, dass sie nicht im Grundbuch stehen. Sie werden deshalb vom Notar nicht automatisch vor Abschluss des Kaufvertrags geprüft. Sie bleiben praktisch unsichtbar, falls Kaufinteressenten nicht selbst aktiv werden und einen Blick ins öffentliche Baulastenverzeichnis werfen. Das führen Städte, Gemeinden und Landkreise. Zuständig sind meistens die Bauämter, die vielfach eine Gebühr für den Einblick verlangen.
Üblicherweise beziehen sich Baulasten auf Auflagen, die ein Grundstückseigentümer mit Behörden vereinbart hat. Die Verpflichtungen des Vorbesitzers gehen auf dessen Nachfolger über. Klassischer Fall sind Abstandsflächen zum Nachbarn. Diese müssen normalerweise auf dem eigenen Gelände liegen. Ist das zu klein, "kann die Baubehörde eine Ausnahme genehmigen und einen Teil der Fläche auf das Nachbargrundstück verlegen", sagt Jurist Holger Freitag vom Verband Privater Bauherren (VPB). Andere Baulasten betreffen zum Beispiel Zufahrtswege für die Feuerwehr. Solche Einschränkungen sind vor allem im innerstädtischen Bereich häufig.
"Ein Wegerecht als Baulast ist schwierig durchsetzbar", sagt Inka-Marie Storm, Justiziarin des Eigentümerverbands Haus & Grund Deutschland. Sie findet, dass Baulasten Risiken für Immobilienkäufer darstellen. Wer zusätzlich zur Baulast einen privaten Vertrag mit Nachbarn schließe, solle die Rechte präzise beschreiben: Weg betreten, begehen, befahren, Schnee räumen, Parkplatz, nur für Feuerwehr, Entschädigung.
Weitere Tücken der Baulast: Bei häufig wechselnden Eigentümern ist manchmal nicht mehr nachvollziehbar, wer sie ursprünglich eintragen ließ. Das ist jedoch für eine Löschung notwendig. Die aufwendige Suche nach dem Urheber kann den Kaufpreis mindern. Bei der derzeit häufig vorkommenden Aufteilung von Grundstücken wird die Frage der Baulast ebenfalls zur Kostenfrage: Wer zahlt, wenn durchs Gelände verlaufende Leitungen umgelegt werden müssen? Antwort: der Käufer. Außerdem lassen sich VPB-Erfahrungen zufolge Bauträger Baulasten mit viel Spielraum zu ihren Gunsten einräumen.
Wichtig zu wissen: Verkäufer sind verpflichtet zu erklären, ob eine Baulast auf dem Grundstück liegt. Das tun sie vor der Unterschrift unter den Kaufvertrag. Vergessen oder verschweigen sie die Angabe, drohen ihnen Schadenersatzansprüche des Erwerbers. Dieser kann Mängel geltend machen. Das gilt auch, wenn Verkäufer falsche Angaben zur Baulast machen. Dennoch bleibt der Käufer an die Auflagen gebunden.