Geräumig sollte das Gartenhäuschen sein. Nicht zu wuchtig, aber doch groß genug, damit Rasenmäher, Schaukel und Fahrräder endlich einen Platz kriegen. Doch das Projekt von Sebastian Maier (Name von der Redaktion geändert) aus dem Landkreis München geht gehörig schief. Der Bausatz aus dem Baumarkt ist völlig überdimensioniert für seinen kleinen Reihenhausgarten. Die 13 Quadratmeter große, mehr als drei Meter hohe Holzhütte klebt obendrein direkt am Zaun zum Nachbarn. Und der ist so erbost über den Schwarzbau vor seiner Nase, dass er das Bauamt einschaltet.
Die Maiers werden wohl zurückbauen, sprich: abreißen müssen. "Das Aufstellen von Gartenhäusern ist bundesweit ein Thema mit hohem Konfliktpotenzial", warnt Holger Freitag, Vertrauensanwalt des Verbands Privater Bauherren (VPB) in Berlin. Die meisten Hobbyhandwerker denken allein an Grundriss und Material. Aus einem simplen Blockhütte-Projekt kann aber schnell ein genehmigungspflichtiges Gebäude werden mit unangenehmen Folgen - für den Geldbeutel und das Miteinander im Viertel.
Wer mit einer Gartenhütte auf seinem Grundstück liebäugelt, sollte wissen: Einfach kaufen und aufstellen ist nicht klug. Denn: Abhängig von Größe, Nutzung und Standort kann eine Baugenehmigung notwendig sein. Und diese ist in den Landesbauordnungen auch noch von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich geregelt. Zur ersten Orientierung hilft die Musterbauordnung: Bis zu einer Größe von zehn Quadratmetern ist ein Gartenhäuschen verfahrensfrei. Erst wenn es größer ausfällt, gilt es bauordnungsrechtlich als genehmigungspflichtiges Gebäude. "Das bedeutet aber noch nicht, dass man beim Bauamt nicht generell nachfragen müsste", betont Freitag. Einzelne Länder wie Bayern haben etwas großzügigere Vorgaben. Um sicherzugehen, dass die Gemeinde nicht noch eigene zusätzliche Auflagen hat, sollten sich "Bauherren" in jedem Fall noch vor der Kaufentscheidung beim örtlichen Bauamt erkundigen. Außerdem ratsam: Die Nachbarn frühzeitig über die Planung informieren, das vermeidet Streit.
Die Landesbauordnungen schreiben nicht nur die maximale Grundfläche oder den Bruttorauminhalt vor, die eine genehmigungsfreie Hütte nicht überschreiten darf. Sondern auch, ob die Gartenhauseigentümer für den Aufbau eine Statik benötigen, und die kann ins Geld gehen. "Da kommen unter Umständen zusätzliche Kosten auf die arglosen Käufer einer schlichten Blockhütte zu, die den Preis des günstigen Selbstbausatzes überraschend in die Höhe katapultieren", warnt Rüdiger Mattis, Bausachverständiger für den VPP in Sachsen. Sein Rat: Mit dem Prospekt und Planskizzen zum Bauamt gehen und abklären, "was geht, was nicht und ob die Behörde mit der pauschalen Zulassung des Fertigprodukts zufrieden ist".
Hobbyhandwerkern ist oft gar nicht klar, was alles zu beachten ist. So dürfen nur kleinere Häuschen an den Rand des Grundstücks platziert werden. Alle anderen müssen mindestens drei Meter Abstand zur Grundstücksgrenze haben. Hat die Hütte ein Fenster, sollte es nicht mit Aussicht zum Nachbarn eingebaut sein. Dieser könnte sich gestört und beobachtet fühlen und darf sich rechtlich dagegen zur Wehr setzen. Auch wer vorhat, aus dem Gartenhäuschen einen Hobbyraum für Bastler zu machen, ihn als zusätzlichen Aufenthaltsraum, Fitnessstudio, Gäste-, Fernseh- oder Übernachtungszimmer zu nutzen, kann Probleme bekommen. Die Häuschen seien nur zum Unterstellen von Schubkarre, Rasenmäher, Rädern, Spiel- oder Gartengeräten gedacht, betont Freitag. Weitergehende Nutzungen erfordern in der Regel eine Genehmigung.
Wer glaubt, man könne sich mit einem überdimensionierten Häuschen oder einer unrechtmäßigen Nutzung auf Dauer durchmogeln, ist meist auf dem Holzweg. Die besten Helfer der Behörden seien wenig tolerante oder wütende Nachbarn, wie Mattis erzählt. Selbst wenn keine Post vom Bauamt kommt: Irgendeiner ruft schon noch dort an und gibt einen "heißen Tipp", weiß der Bausachverständige aus langjähriger Erfahrung. Wer mit dem Schwarzbau im Garten auffliegt, dem drohen teure Nachgenehmigungsverfahren, Bußgeld oder Abbruchverfügung wie bei den Maiers der Fall. Bestandsschutz oder gar einen Rechtsanspruch auf lockere Handhabung gibt es nicht. Und mit dem friedlichen Zusammenleben mit den Nachbarn ist auch Schluss. Das bekam eine Eigentümerin in einer Münchner Wohnanlage zu spüren, die eine offene Laube entfernt und stattdessen ein dunkelbraunes Gartenhaus gebaut hatte - dummerweise war sie weder durch die Teilungserklärung noch durch einen Beschluss der Eigentümerversammlung dazu berechtigt. Das Amtsgericht München gab den klagenden Miteigentümern Recht. Die Frau musste alles abreißen, weil die Hütte im Gegensatz zur grün bewachsenen Laube groß und wuchtig aussah (Az. 484 C 22917/16 WEG).
Aber selbst wer sich an alle baurechtlichen Regeln hält, kann nicht einfach drauflosbauen. Auch bei kleinen, preiswerten Hütten aus dem Baumarkt muss die Statik stimmen, wie Mattis betont. Wer beim Kauf auf Prüfzertifikate achtet, bekommt ein standsicheres Objekt. Wichtig ist das Fundament. Die unterste Holzschwelle oder die Pfosten dürfen nicht im Erdreich stehen. Sie sollten auf Beton oder Gehwegplatten gesetzt werden, zum Schutz vor aufsteigender Feuchtigkeit aus dem Boden. Ein Platz in der Sonne ist für eine lange Haltbarkeit besser als ein schattiges Örtchen.
Die meisten Fertigbausätze werden als Blockbohlenhäuser angeboten. Die einzelnen Holzbretter werden ineinander gesteckt. So bleibt das Häuschen auch dicht, wenn sich das Material setzt. Meist wird nur Dachpappe mitgeliefert. Zusätzliche Schindeln oder Wellplatten sowie ein großer Dachüberstand plus Extra-Regenrinne sorgen für mehr Schutz vor Wind und Wetter. Wichtig: Ein Stromanschluss sollte immer vom Fachmann verlegt, angeschlossen und abgesichert werden - niemals von Laien.
Ein Gartenhäuschen muss normalerweise nicht extra versichert werden. Nebengebäude auf einem Grundstück seien oft über die Wohngebäudeversicherung mitgeschützt, sagt Peter Grieble, Versicherungsexperte der Verbraucherzentrale Baden-Württemberg. Aber: 20 bis 25 Prozent der Tarife schließen das Blockhaus im Garten nicht ein. Wer die Absicherung haben möchte, muss die Fläche in die Summe der Wohnfläche mit aufnehmen lassen. Dadurch verteuert sich auch die Prämie. Die Innenausstattung des Gartenhäuschens ist meist über die Hausratversicherung abgedeckt. Für Lauben in Schrebergärten gibt es eigene Versicherungsangebote.