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FMS Wertmanagement:Eine Bank schafft sich ab

Hypo Real Estate

Die HRE lagerte ihre maroden Kredite aus. Das betraf auch viele Immobilien im In- und Ausland.

(Foto: Andreas Gebert/dpa)

Die Bad Bank der Hypo Real Estate löst im September die Immobiliensparte auf. Derzeit beläuft sich das Portfolio noch auf 3,1 Milliarden Euro.

Sie hat das Skiresort in Aspen/Colorado verkauft, das Hotel in Acapulco und sogar die Eisfabrik im Süden von Madrid. Die war ein besonders schwerer Fall: Der Eigentümer hatte die Immobilie schwarz umgebaut und ein Strafverfahren am Hals. Als Carola Falkner und ihr Team endlich einen Interessenten hatten, streikte dessen Bank; der Käufer musste den Preis selbst aufbringen. "Wir haben Ratenzahlungen akzeptiert", erinnert sich die Managerin.

Falkner, 44 Jahre, leitet die Abteilung Commercial Real Estate der FMS-Wertmanagement in München. In die 2010 gegründete öffentliche Anstalt wurden nach der Finanzkrise die maroden Kredite der Hypo Real Estate (HRE) ausgelagert: Papiere im Wert von 175,7 Milliarden Euro. Die Bad Bank hat den Auftrag, das Portfolio so schnell und gewinnbringend wie möglich aufzulösen, zugunsten der Steuerzahler. Was Falkners Bereich angeht, ist die FMS-WM auf einem guten Weg: Die Zahl der Engagements ist so stark geschrumpft, dass die Abteilung im September aufgelöst wird. "Die gute Immobilienkonjunktur hat uns geholfen", sagt die Juristin.

"Schickt uns mal 'ne Liste rüber, wir nehmen euch etwas ab."

Die FMS-WM startete mit einem Gewerbeimmobilien-Portfolio von 27,2 Milliarden Euro. Falkner, die von Hudson Advisors kam, einem Dienstleister des amerikanischen Finanzinvestors Lone Star, fand ein wildes Durcheinander vor von Finanzierungen für Büros, Hotels, Läden, Baugrundstücke, Wohnungen und Kuriosa wie die leer stehende Eisfabrik. Etwa 20 Prozent der Kredite lagen in den USA, ein Drittel in Deutschland, weitere 40 Prozent im übrigen Europa, der Rest in Asien. Einige wurden regulär bedient, viele andere wackelten oder waren notleidend.

Die schwierige Ausgangslage hatte sich in der Branche schnell rumgesprochen. Falkner erinnert sich an Anrufe mit dem Tenor "Schickt uns mal 'ne Liste rüber, wir nehmen euch etwas ab". Den scheinbar großzügigen Angeboten konnte sie schon deshalb nicht entsprechen, weil der FMS-WM bei jedem Verkauf eine "breite Marktansprache" vorgeschrieben ist; in der Regel bedeutet das ein Bieterverfahren.

Wo es ging, schnürten sie und ihre Mitarbeiter Pakete; sortierten die Forderungen erst nach Ländern und dann nach Kategorien wie Büro- oder Pflegeimmobilien. 2015 etwa verkauften sie die gebündelten Finanzierungen von 57 Einzelhandelsobjekten, von der Kaufhalle bis zum Baumarkt. Ein Jahr später wickelten sie ein Portfolio von Hunderten kleinteiliger Wohnungskredite ab. Käufer sind in der Regel internationale Investoren wie Cerberus oder Fortress. Für diese Marktschwergewichte müssen die Pakete ausreichend groß sein, "500 Millionen Euro und mehr", sagt Falkner. Darin lässt sich der eine oder andere Ladenhüter verstecken.

Was aber hat Vorrang, Tempo oder Erlös? Einerseits kann der Politik die Abwicklung nicht schnell genug gehen; andererseits will sie den Vorwurf vermeiden, das Geld der Steuerzahler zu verschenken. Was nach einem Spannungsfeld klingt, gibt in der Praxis auch Spielraum. "Wir haben nichts verschleudert", sagt Falkner, "es gab aber auch keinen Druck durch eine Renditevorgabe." Wichtig war vor allem, dass eine Immobilie keine Verluste erwirtschaftete. Wenn es die Verkaufschancen verbesserte, konnten Gebäude auch renoviert oder vergrößert werden.

Heute beläuft sich der Wert des Immobilien-Portfolios noch auf 3,1 Milliarden Euro; der größte Teil liegt in Deutschland, den USA und Großbritannien. Falkners Team, ursprünglich mehr als 20 Mitarbeiter, ist auf fünf geschrumpft. Von September an übernimmt sie das Management des gesamten FMS-WM-Portfolios, zu dem unter anderem Staatsanleihen gehören, verbriefte Wertpapiere und Kredite für Infrastrukturprojekte. Gesamtwert: fast 90 Milliarden Euro. Für Falkner ein Karrieresprung. Und die restlichen Gewerbeimmobilien? Die will sie in den nächsten drei Jahren abwickeln, so gut es eben geht. Im ersten Quartal 2017 hat sie immerhin 50 Millionen Euro eingenommen. Derzeit versucht sie, die letzten Finanzierungen in Italien loszuwerden: ein Mischportfolio, das neben Büros und Hotels auch Baugrundstücke enthält, eine Möbelhalle, Restanten eines Apartmenthauses, 100 Stellplätze und eine kleine Marina. Wer kauft denn so was? Falkner lächelt. Alles eine Frage des Preises.