Sonne, Strand und Meer - viel mehr braucht der Mensch nicht, um sich wohl zu fühlen. Und da Spanien mit mehr als 300 Sonnentagen im Jahr und mehr als 2000 Kilometern Küste entlang des Mittelmeeres all dies reichlich zu bieten hat, ist es kein Wunder, das die iberische Halbinsel sowie die dazugehörigen Balearen im Mittelmeer und die Kanaren im Atlantik zu den beliebtesten Urlaubszielen der Bundesbürger gehören.
Von den 58,5 Millionen Touristen, die nach Angaben des spanischen Instituts für touristische Studien IET im Jahr 2006 Spanien besuchten, kamen mehr als zehn Millionen allein aus Deutschland. Nur die Briten fliegen mit gut 16 Millionen Besuchern noch öfter nach Spanien.
Doch nicht nur die deutschen Urlauber, auch die deutschen Besitzer von Ferienimmobilien im Ausland haben sich mehrheitlich für Spanien entschieden. ,,Es gibt zwar nur Schätzungen darüber, wie viele Deutsche Ferienimmobilien im Ausland besitzen, doch ich gehe davon aus, dass es insgesamt circa 750.000 sind, von denen etwa 450.000 in Spanien gebaut oder gekauft haben", sagt Peter Schöllhorn von der Deutschen Schutzvereinigung Auslandsimmobilien in Freiburg.
Wenn es zu Unstimmigkeiten kommt
Neben Sonne und Stränden spielt hier vor allem die gute Infrastruktur eine Rolle, denn alle Ziele in Spanien mit Ausnahme der kanarischen Inseln sind von Deutschland aus in weniger als drei Stunden Flugzeit zu erreichen. Besonders beliebt sind Mallorca, Menorca, Gran Canaria, Teneriffa, La Palma und Fuerteventura. Auf dem Festland zieht es Immobilienbesitzer vor allem an die Costa Blanca zwischen Valencia und Cartagena.
Wie für andere Ferienregionen auch, gilt für Spanien, dass es unklug ist, sich einfach aus dem Bauch heraus eine Auslandsimmobilie zuzulegen. Dennoch landen auf den Schreibtischen der Hamburger Anwälte Roberto Carballo und Günther Hoffman, die gemeinsam eine Kanzlei mit Schwerpunkt auf spanischem Recht betreiben, immer wieder Streitfälle, welche die Schattenseiten einer spontanen Kaufentscheidung sichtbar machen. Denn unter der Sonne Spaniens vereinbaren deutsche Immobilieninteressenten mangels sprachlicher und juristischer Kenntnisse manchmal Dinge, die sie so gar nicht vereinbaren wollten.
,,Wir hatten schon Fälle, bei denen den Kaufinteressenten gesagt worden ist, sie sollten eine Kaufreservierung unterschreiben, und dann unterzeichneten sie in spanischer Sprache, ohne es genau zu verstehen, einen Immobilienkaufvertrag'', erklärt Roberto Carballo. ,,Käufer sollten sich nie unter Zeitdruck setzen lassen'', betont Carballo. Zum einen ist die Zeit der Schnäppchen, als man eine Finca in Spanien noch für den sprichwörtlichen ,,Apfel und ein Ei'' bekam, schon lange vorbei.
Bröckelnde Preise
Zum anderen kann der Immobilienkauf heute problemlos von Deutschland aus vorbereitet und abgewickelt werden. ,,Käufer und Verkäufer sollten vorher klären, ob sie sich zum Notartermin nach Spanien begeben wollen. Wenn nicht, kann mit in Deutschland beurkundeten Vollmachten in Spanien gearbeitet werden'', sagt Carballo.
Außerdem sollten sich Interessenten gründlich über die Preise informieren. In manchen Regionen muss man nach Angaben des Baufinanzierers BHW heute doppelt so viel zahlen wie noch 1998. Doch der spanische Ferienimmobilienmarkt, dessen Preise bislang nur eine Richtung kannten, befindet sich im Umbruch.
,,Nach 2000 hat das Interesse der Deutschen an spanischen Immobilien deutlich nachgelassen. Bislang fangen dies spanische und britische Käufer auf, doch es wird in einigen Regionen wie in Valencia trotz vorhandener Leerstände von Ferienimmobilien weiter viel gebaut. Die Preise bröckeln vielerorts bereits'', bemerkt Schöllhorn.
Wer dennoch den Schritt wagt, sollte zuerst die rechtliche Lage klären und das Objekt kritisch unter die Lupe nehmen, bevor etwas vereinbart wird. ,,Wenn der Verkäufer nicht im Grundbuch eingetragen ist oder sich daraus bestimmte Lasten und Belastungen ergeben, raten wir vom Kauf ab und schlagen zunächst die Grundbuchbereinigung vor'', sagt Carballo. Erst danach folgen die Vertragsverhandlungen, der Vertragsabschluss und dessen Abwicklung.
,,Im Gegensatz zu Deutschland wird häufig zunächst ein privatschriftlicher Immobilienkaufvertrag abgeschlossen, der die Parteien bindet und dem Aspiranten das Eigentum bereits verschaffen kann, wenn die beteiligten Parteien das wollen. Um in das Grundbuch als neuer Eigentümer eingetragen zu werden, ist dann die öffentliche Kaufurkunde notwendig, die Escritura Pública de Compraventa'', beschreibt Carballo das übliche Verfahren. Für den Grundbucheintrag werden meist 0,2 bis 0,3 Prozent des Kaufpreises fällig.
Käufer von Immobilien auf den Kanarischen Inseln sollten darauf achten, ob sich die Immobilie in einem sogenannten Tourismuskomplex befindet und damit dem lokalen Tourismusgesetz unterliegt. In diesem Fall kann der Eigentümer nicht frei über die Immobilie verfügen, sondern muss sie zu bestimmten Zeiten dem den Komplex verwaltenden Unternehmen für eine Vermietung an Dritte zur Verfügung stellen.
Fallen für Käufer
Auf den Balearen schreibt die neue Gesetzgebung der autonomen Regierung über die ,,Kommerzialisierung des touristischen Aufenthalts in Wohnungen'' Mindestanforderungen vor, die eine Immobilie erfüllen muss, ehe eine kommerzielle Vermietung genehmigt wird. Im privaten Kaufvertrag werden aber nicht nur die Beschaffenheit einer Finca und die Zahlungskonditionen festgelegt, sondern auch das Begleichen verschiedener Steuern und Übertragungskosten.
Und da lohnt sich der Blick ins Kleingedruckte. So sollte die Maklerprovision nicht mehr als sieben Prozent betragen und vom Verkäufer übernommen werden. Auch die Wertzuwachssteuer der Gemeinde, die Plusvalia Municipal, ist gesetzlich vom Verkäufer zu zahlen, wird jedoch gern dem ahnungslosen Käufer aufgebürdet.
Teure Erbschaften
Während sich beim Kauf der Immobilie in Spanien noch die eine oder andere Steuer oder Abgabe auf den Verkäufer abwälzen lässt, ist die Vererbung und Verschenkung von Immobilien auf der iberischen Halbinsel definitiv ein teures Vergnügen. ,,Bei spanischen Immobilien kommt es im Erb- und Schenkungsfall regelmäßig zur Doppelbesteuerung, weil sowohl Deutschland als auch Spanien Besteuerungsrechte haben. Im Erbfall wird auch die Bodenwertzuwachssteuer erhoben, die in Deutschland nicht angerechnet werden kann'', sagt Günther Hoffmann.
,,Beide Steuern zusammen können relativ hoch werden, insbesondere wenn Erblasser und Erbe nicht verwandt sind. Vor allem nichteheliche Lebenspartner und andere fremde Dritte sollten sich rechtzeitig beraten lassen'', gibt er zu Bedenken. Ein Immobilienkauf in Spanien hat eben nicht nur Sonnenseiten, das sollten Interessenten im Hinterkopf haben, ehe sie vorschnell ,,Si'' sagen.
Information: Roberto Carballo und Günther Hoffmann sind Autoren des zweisprachigen Ratgebers ,,Immobilien in Spanien'', der soeben in dritter Auflage bei Books on Demand, Norderstedt, erschienen ist. Im Buchhandel ist er unter der ISBN-Nummer 978-3-8334-2480-9 zu einem Preis von 24,80 Euro erhältlich.