Berlin ist ein gutes Beispiel dafür, wie sich Märkte drehen können. Von der Arbeitslosenhochburg in den 90er-Jahren hat sich die Spreemetropole längst zur Boomtown entwickelt und glänzt seit fünf Jahren in Folge mit überdurchschnittlichen Wachstumszahlen. Laut Industrie- und Handelskammer wächst Berlins Wirtschaftskraft in diesem Jahr voraussichtlich um 2,7 Prozent, stärker als das prognostizierte Wachstum der Bundesrepublik. Diese Entwicklung spiegelt sich auch auf dem leer gefegten Markt für Gewerbeimmobilien wider: Mit einem Leerstand von nur noch 2,1 Prozent liegt Berlin gemeinsam mit München an der Spitze aller Top-Standorte in Deutschland. Laut Immobiliendienstleister BNP Paribas stehen bundesweit 15 Prozent weniger Flächen zur Verfügung als noch im vergangenen Jahr. Vielerorts wird das zum Problem.
Heutzutage muss alles passen, um Mitarbeiter anwerben und halten zu können
Mit Ausnahme von Düsseldorf (minus vier Prozent) sind in allen Metropolen die Leerstände um zweistellige Raten gesunken. Köln konnte so viele Büroflächen neu vermieten, dass sich der Leerstand um 38 Prozent verringerte und mit 2,6 Prozent schon fast Berliner Verhältnisse herrschen. München hat binnen eines Jahres ein weiteres Viertel seines Leerstands abbauen können und verfügt zurzeit noch über 634 000 Quadratmeter freier Büroflächen. In Hamburg wird bereits die Fünf-Prozent-Marke unterschritten, und selbst in Frankfurt liegt der Leerstand inzwischen nur noch bei 8,3 Prozent - dem niedrigsten Wert seit 2002.
Vor allem in den Zentrumslagen der Top-Standorte wird das Angebot immer knapper, was bei immer mehr Mietinteressenten zu eigentlich unwirtschaftlichen Entscheidungen führt. Statt der Mieterforderung, "per Sonderkündigungsrecht Flächen oder Teilflächen nach beispielsweise drei Jahren wieder abgeben zu können", hören Vermietungsmanager jetzt viel häufiger die Frage: "Wie kann sichergestellt werden, dass wir in Ihrem Haus wachsen können?", berichtet Ken Kuhnke, der das Vermietungsmanagement beim Hamburger Gewerbeimmobiliendienstleister HIH Real Estate leitet. "Gerade wenn der Interessent das Gefühl hat, dass er in einem knappen Markt eine noch sehr gut geeignete Immobilie identifiziert hat, ist die Motivation zur Sicherung weiterer Flächen ausgeprägt", so Kuhnke. "Wir sprechen hier über den Daumen durchaus von bis zu 20 Prozent Reserveflächen." Statt 1000 Quadratmeter werden dann schon mal 1200 angemietet - selbst, wenn die Räume erst mal leer stehen. Völlig egal, Hauptsache, Flächen gebunkert.
Heutzutage muss alles passen, um Mitarbeiter anwerben und auch halten zu können. Lage und Ausstattung von Immobilien sind dabei genauso entscheidend wie das Umfeld. "In Berlin stimmt das Flair, gibt es ein vergleichsweise günstiges Mietniveau, und man zahlt noch niedrigere Gehälter als etwa in München", sagt Carsten Ape, Bürovermietungschef beim Immobiliendienstleister CBRE. "Das alles hat dazu geführt, dass Berlin als Standort boomt und die Mieten für Gewerbeimmobilien kräftig angezogen haben." Laut CBRE zahlt man in der Hauptstadt mit einer Durchschnittsmiete von 20 Euro pro Quadratmeter nun mehr als in Frankfurt, das bisher das Ranking anführte.
Auch die Investmentgesellschaft Commodus Real Estate Capital GmbH zahlt an ihrem Standort in Berlin inzwischen mehr Miete als an ihrer Dependance in München. Und das, obwohl ihr Münchner Büro zentral in der Türkenstraße liegt. Dafür ist die Immobilie nicht mehr die jüngste. Dasselbe gilt auch für viele Immobilien, die der Investor vorzugsweise kauft - beispielsweise das 60 000 Quadratmeter umfassende Bürogebäude in Berlin-Mitte, das komplett an einen Finanzdienstleister vermietet ist. Die Immobilie aus den späten 80er-Jahren ist 2001 grundsaniert worden. "Ein älteres Gebäude ist nicht zwangsläufig ein schlechteres", sagt Matthias Mittermeier, Managing Partner von Commodus. "Insbesondere Immobilien aus den 90er-Jahren bieten aufgrund ihrer inneren Struktur gute Möglichkeiten für Refurbishments. Und angesichts steigender Baukosten und mangelnden Angebots werden solche Gebäude künftig wieder mehr in den Vordergrund für Investoren und Mieter rücken. Es kann sich ja auch nicht jeder Mieter ein Gebäude mit der neuesten Technik leisten." Große, zusammenhängende Flächen sind in allen Städten schwer zu finden. Potenzielle Mieter brauchen viel Geduld oder müssen selbst aktiv werden. So wie das Modelabel Zalando, für das die Signa-Gruppe derzeit gleich zwei gigantische Flächen in Berlin entwickelt. Der Onlinehändler war frühzeitig mit dem österreichischen Investor und Projektentwickler im Gespräch. "Die Nachfrage nach Flächen ist in Berlin so groß, dass wir nahezu wöchentlich von Unternehmen angesprochen werden", sagt Timo Herzberg, Vorstandsmitglied von Signa.
Für Zalando entwickelt Signa in Berlin-Friedrichshain die in den 70er-Jahren errichtete und als "Kaufhof am Ostbahnhof" bekannte Warenhausimmobilie zu einem Businessstandort mit Büro- und Verkaufsflächen. Zudem baut Signa auch noch einen Büroturm, in dem Zalando Hauptmieter wird. Durch diese beiden Mietverträge über 90 000 Quadratmeter war Signa 2017 mit Abstand der größte Bürovermieter in der Hauptstadt. Dass dies ein Klumpenrisiko bergen könnte, befürchtet man bei Signa nicht. "Selbst wenn die Mietverträge nach zehn Jahren nicht verlängert und damit gleich mehrere Zehntausend Quadratmeter Fläche frei würden, wäre das eher eine Chance als ein Risiko", sagt Herzberg. "Dann gäbe es wieder große Flächen am Markt, die in Berlin auch künftig zu guten Mieten gesucht werden."
Davon gehen zurzeit die meisten Marktbeobachter aus: Der Boom auf dem Büromarkt sei konjunkturbedingt und sorge auch weiterhin für mehr Flächenbedarf und steigende Preise. "Jetzt funktioniert der klassische Marktmechanismus aus Angebot und Nachfrage wieder", sagt auch CBRE-Vermietungsexperte Ape. In den vergangenen Jahren sei das Flächenangebot noch so groß gewesen, dass der Preishebel nicht so stark gewirkt habe. Weil nach wie vor kaum spekulativ gebaut werde, sei die Gefahr eines Überangebots an Flächen äußerst gering. Die Mieten werden erst einmal weiter steigen, erwarten Experten. So geht der Immobiliendienstleister Savills davon aus, dass die Spitzenmieten bis zum Jahresende in den deutschen Top-Märkten im Durchschnitt um weitere drei Prozent zulegen werden. Schon jetzt zahlt man in Frankfurt etwa 40 Euro pro Quadratmeter, in München um die 36 Euro, in Berlin mehr als 34 Euro und in Köln, Hamburg und Düsseldorf zwischen 22,50 und 27 Euro pro Quadratmeter.
Selbst wenn sich die Konjunktur abkühlen sollte, bleibt Büroraum teuer
Die Sorge vor weiter anziehenden Mieten führt dazu, dass immer mehr Unternehmen wieder längere Vertragslaufzeiten vereinbaren, beobachtet Marcus Monhart, Deutschland-Chef von Savills. "Gerade jene Nutzer, die lange nach einer neuen Fläche suchen mussten, tendieren nun dazu, relativ lange Mietverträge abzuschließen", sagt Monhart. "Sie möchten sich das knappe Gut Bürofläche möglichst langfristig sichern." Vom kommenden Jahr an könnte sich das Mietpreiswachstum abschwächen - auch aufgrund neuer Flächen, die dann an den Markt kommen. Verteilt über alle Top-Standorte soll das Flächenangebot zwischen 2019 und 2020 um fast drei Millionen Quadratmeter zunehmen. Allerdings sind laut Savills davon bereits 60 Prozent (für 2019) und 40 Prozent (für 2020) vorvermietet. Dennoch ist das verfügbare Angebot damit größer als in den vergangenen Jahren. Ob das so bleibt oder der Bedarf in absehbarer Zeit sogar sinken könnte, beurteilen die Marktforscher der Maklerhäuser durchaus unterschiedlich. Matthias Pink, Research-Chef von Savills, geht von der Zunahme konjunktureller Risiken aus, die die Flächennachfrage "perspektivisch dämpfen" könnte. "Die Wirtschaftsdaten im bisherigen Jahresverlauf enttäuschten, das Wirtschaftsklima drehte leicht nach unten. Vor dem Hintergrund aktueller und drohender Handelskonflikte besteht weiteres Enttäuschungspotenzial für die wirtschaftliche Entwicklung", so Pink.
Auch andere Marktteilnehmer registrieren "leichte Konjunkturabschwünge", sehen aber noch keinen Grund zur Sorge, sondern gehen aufgrund der positiven Umsatz- und Geschäftsentwicklung der Unternehmen hierzulande aus. BNP Paribas prognostiziert für dieses Jahr das "zweitbeste jemals registrierte Ergebnis" auf dem Büroflächenmarkt. Sollte sich die Konjunktur tatsächlich weiter abkühlen, würde es immer noch mindestens zwei Jahre dauern, bis sich diese Entwicklung auf dem Immobilienmarkt widerspiegele, ist auch Ken Kuhnke von HIH Eeal Estate sicher.