BGH-Entscheidungen: Das letzte Wort

Viele Bewohner, verschiedene Ansichten. Da kann es schon mal zum Streit kommen – auch mit dem Vermieter. (Foto: mauritius images/buchcover.com/Ekkehart Reinsch)

Ob zur Wohnungskündigung, zu Sperrfristen, Betriebskosten oder Streupflichten: 2018 gab es bedeutsame Urteile des Bundesgerichtshofs. Hier die wichtigsten Entscheidungen.

So manchem Mieter ist im vergangenen Jahr eine Mieterhöhung ins Haus geflattert - eine unangenehme Überraschung, die nicht jeder einfach hingenommen hat. Aber nicht nur das Thema Mieterhöhung hat die Gerichte beschäftigt, gestritten wurde auch über viele andere Bereiche des Mietrechts.

Mieterhöhung

Der Vermieter hat mehr Miete verlangt, und auch bekommen, aber das reichte ihm nicht. Er forderte vom Mieter eine schriftliche Zustimmung zur Mieterhöhung. Er zog dafür vor Gericht - und zog den Kürzeren. Der Vermieter hat keinen solchen Anspruch gegenüber dem Mieter, entschied der Bundesgerichtshof (BGH). Der Mieter hatte zwar keine schriftliche Erklärung abgegeben, aber drei Monate die erhöhte Miete bezahlt. Aus der dreimaligen vorbehaltlosen Zahlung der erhöhten Miete könne kein anderer Schluss gezogen werden, als die Zustimmung zur Mieterhöhung (Urteil vom 30.01.2018, VIII ZB 74/16).

Eine Mieterhöhung muss mit einem qualifizierten Mietspiegel oder, falls ein solcher fehlt, mit drei Vergleichsmieten oder einem Sachverständigengutachten begründet werden. Das Gutachten genügt auch dann den formellen Anforderungen, wenn der Sachverständige das Mietobjekt nicht besichtigt hat (Urteil vom 11.07.2018, VIII ZR 190/17).

Hat der Mieter einer Mieterhöhung zugestimmt, kann er sie nicht mehr widerrufen. Denn das gesetzliche Widerrufsrecht des Verbrauchers bei Fernabsatzverträgen ist hier nicht anwendbar, weil der Mieter durch Vorschriften im BGB hinreichend geschützt wird (Urteil vom 17. 10. 2018, VIII ZR 94/17).

Kündigungssperrfrist

Wird eine vermietete Wohnung in Eigentum umgewandelt und dann an einen Dritten verkauft, kann der neue Eigentümer dem Mieter drei Jahre lang nicht kündigen. In manchen Regionen wie in München sind des sogar zehn Jahre. Das gilt auch für den Verkauf eines Mietshauses an eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts oder eine Miteigentümergemeinschaft, entschied der BGH. Hier werde das Verdrängungsrisiko für den Mieter in gleicher Weise erhöht wie bei einer unmittelbaren Umwandlung in Wohnungseigentum (Urteil vom 21.03.2018, VIII ZR 104/17).

Zieht der Mieter nach der Kündigung aus und hinterlässt bei seinem Auszug Schäden, kann der Vermieter Schadenersatz fordern. Dabei muss der Vermieter dem Mieter keine Frist zur Schadensbeseitigung setzen (Urteil vom 28.02.2018, VIII ZR 157/17).

Tod des Mieters

Will nach dem Tod des Mieters der Lebenspartner oder ein naher Familien- oder Haushaltsangehöriger in den Mietvertrag eintreten, kann der Vermieter kündigen - aber nur, wenn bei der in den Mietvertrag eingetretenen Person ein wichtiger Grund vorliegt, der eine Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar macht. Dies kann bei begründeten Zweifeln an der Zahlungsfähigkeit des Mieters der Fall sein. Nicht ausreichend, so der BGH, ist eine lediglich drohende Leistungsunfähigkeit (Urteil vom 31.01.2018, VIII ZR 105/17).

Wohnfläche

Bis vor einiger Zeit waren geringe Abweichungen der Wohnfläche kein Problem: Wich die tatsächliche Wohnfläche von der vereinbarten ab, spielte dies erst bei einer Abweichung von mehr als zehn Prozent eine Rolle. Diese Rechtsprechung jedoch hat der BGH nun aufgegeben: Er entschied, dass bei der Betriebskostenabrechnung ausschließlich die tatsächliche Wohnfläche maßgeblich sein soll (Urteil vom 30.05.2018, VIII ZR 220/17).

Instandhaltung, Instandsetzung

Vermieter müssen ihrer Verkehrssicherungspflicht nachkommen, also dafür sorgen, dass von der Wohnung weder Gefahr noch Schaden für Dritte ausgehen. Das heißt aber nicht, dass Vermieter ordnungsgemäß installierte Öfen in der Wohnung des Mieters regelmäßig auf Funktionstüchtigkeit und Dichtigkeit hin überprüfen müssen. Auch bei längerer Abwesenheit des Wohnungsinhabers können mehrfache Kontrollen der sanitären Einrichtungen - etwa zur Vorbeugung gegen mögliche Wasserschäden - nicht verlangt werden (Urteil vom 25.01.2018, VII ZR 74/15).

Vermieter müssen die Fensterflächen einer Loftwohnung nicht reinigen. Solche Maßnahmen, entschied der BGH, gehören nicht zu den Instandhaltungs- oder Instandsetzungspflichten des Vermieters. Dieser muss die Wohnung während der Mietzeit mangelfrei erhalten, aber nicht im gereinigten Zustand (Urteil vom 21.08.2018, VIII ZR 188/16).

Schönheitsreparaturen

Mieter einer unrenoviert übernommenen Wohnung müssen keine Schönheitsreparaturen durchführen - auch dann nicht, wenn sie sich gegenüber ihrem Vormieter dazu verpflichtet haben (Urteil vom 22.08.2018, VIII ZR 277/16). Vermieter können sich nicht auf Absprachen berufen, die ein Mieter mit seinem Vormieter getroffen hat.

Betriebskosten

Vermieter müssen ihren Mietern Belegeinsicht in alle Unterlagen für die Betriebskostenabrechnung gewähren. Der Mieter braucht dazu kein besonderes Interesse darlegen, es genügt sein allgemeines Interesse, die Abrechnung des Vermieters zu kontrollieren (Urteil vom 07.02.2018, VIII ZR 189/17).

Mietminderung

Wärmebrücken in den Außenwänden sind kein Sachmangel einer Mietwohnung, wenn dieser Zustand mit den zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes geltenden Bauvorschriften und technischen Normen in Einklang steht (Urteil vom 5.. Dezember 2018, VIII ZR 271/17 und VIII ZR 67/18).

Vermieterwechsel

Mieter können sich auf Kündigungsschutzregelungen berufen, die zwischen einer Gemeinde und dem Käufer einer vermieteten Immobilie im Kaufvertrag vereinbart wurden. In dem verhandelten Fall war dem Mieter ein lebenslanges Wohnrecht eingeräumt worden. Dabei handelt es sich um einen Vertrag zu Gunsten Dritter. Damit erhält der Mieter eigene Rechte direkt gegenüber dem Käufer als neuem Vermieter, so dass dieser keine Kündigung aussprechen kann (Urteil vom 14.11. 2018, VIII ZR 109/18).

Schäden und Streupflichten

Grundstückseigentümer haften fürs Räumen und Streuen im Winter auf den Straßen und Gehwegen nur dann, wenn eine Ortssatzung der Gemeinde sie dazu verpflichtet. Ansonsten bleibt dies Aufgabe der Gemeinde. Hauseigentümer müssen also nur die auf dem Grundstück befindlichen Wege streuen und räumen, die Eigentümerpflicht endet an der Grundstücksgrenze (Urteil vom 21.02.2018, VIII ZR 255/16).

Die von einem Handwerker auf dem Nachbargrundstück verursachten Schäden muss der Auftraggeber des Handwerkers bezahlen. Dies gilt auch unabhängig von einem Verschulden des Grundstückseigentümers, zum Beispiel bei der Auswahl der Handwerksfirma. Grund: Mit der Beauftragung des Handwerkers wird eine Gefahrenquelle geschaffen, die dem Einflussbereich des Auftraggebers zugerechnet wird (Urteil vom 09.02.2018, V ZR 311/16).