Betriebskosten sind in Gebäuden ein notwendiges Übel, über das man sich vielleicht ärgert, das man aber nicht vermeiden kann. Vermieter legen die Kosten für Strom, Wärme, Wasser und Wartung um, und Mieter zahlen diese "zweite Miete" meist ohne Murren, denn das Angebot ist vor allem in den Ballungsräumen knapp - das trifft sowohl auf Wohnimmobilien als auch auf die meisten Gewerbeimmobilien zu. Allerdings fallen Nebenkosten zunehmend ins Gewicht. Vor allem wegen höherer Energiekosten muss man heute viel tiefer dafür in die Tasche greifen als noch vor zehn Jahren. Aber auch die Wartungskosten steigen, denn zumindest in moderneren Gebäuden ist heutzutage viel mehr Technologie verbaut, wie etwa Klimaanlagen, Überwachungssysteme oder eine komplexe IT.
Bei Bürogebäuden, die den größten Teil der vermieteten Flächen im gewerblichen Bereich ausmachen, sieht man das besonders deutlich. Pro Quadratmeter klimatisierten Raumes musste man 2017 nach Berechnungen des Immobilienberatungsunternehmens JLL erstmals vier Euro je Quadratmeter berappen, zwar nur einen Cent mehr als im Vorjahr, aber immerhin 35 Cent mehr im Vergleich zu 2012. Es ist zum einen dieser Anstieg der Betriebskosten, zum anderen aber auch das zunehmende Nachhaltigkeitsbewusstsein, das bei Mietern und langsam auch bei Vermietern zu einer höheren Sensibilität für die Betriebskosten führt. Denn die Höhe lässt sich durchaus beeinflussen. Kosten können zum Teil erheblich optimiert werden.
"Einfluss hat man vor allem auf die Energie- und Wartungskosten", sagt Markus Ruf vom TÜV Rheinland. Durch Modernisierungen seien etwa beim Strom Einsparungen bis zu 40 Prozent erreichbar. Bei der Wartung liege das größte Potenzial eher noch in der Zukunft. Denn die vorausschauende Wartung sei gerade erst im Kommen. Im Kern geht es dabei darum, dass etwa Verschleißteile erst ausgewechselt werden, wenn sie tatsächlich kaputt gehen und nicht in einem festgelegten Intervall.
Den kritischsten Blick auf die Betriebskosten haben bislang vor allem Eigentümer von Immobilien, die diese auch selbst nutzen. Ein klassisches Beispiel sind Handelsimmobilien. Große Lebensmittelketten wie Lidl, Aldi oder Rewe besitzen in der Regel den Großteil ihrer Geschäftsflächen selbst. Angesichts der traditionell kleinen Margen im niedrigen einstelligen Prozentbereich im Lebensmitteleinzelhandel zählt für diese Händler jeder Cent, der sich einsparen lässt, weil er am Ende den Gewinn um eben diesen Cent erhöht. Deshalb sind sie auch meistens die Ersten, die in effizientere Beleuchtung oder bessere Kühlung oder auch Dämmung investieren. Bei den Investoren, die ihre Immobilien vermieten, sei dieses Kostendenken noch nicht so angekommen, findet Ruf.
Doch auch auf sie steigt der Druck. Der Grund ist der stetig zunehmende Onlinehandel, der stationären Einzelhändlern das Überleben immer schwerer macht. Gerade Shoppingcenter kämpfen mit der Fluktuation der Mieter, wenn sie nicht gerade in Spitzenlagen gebaut wurden. "Betriebskosten sind mittlerweile ein großes Thema geworden, vor allem in B-Lagen", sagt Konrad Jerusalem, Geschäftsführer des Immobiliendienstleisters Argentus, einer jungen Firma, die sich auf das Betriebskostenmanagement spezialisiert hat. Erst wenn man bei den Nebenkosten spare, würden manche Standorte für Mieter überhaupt erst interessant.
"Das Nutzerverhalten ist der größte Hebel zum Kostensparen."
Das Sparpotenzial ist enorm, nicht nur durch Modernisierungen und Sanierungen. Oft reicht es bei großen Immobilienportfolios schon, die insgesamt anfallenden Betriebskosten richtig zu analysieren und die Kostenblöcke zu bündeln. Wer zum Beispiel an verschiedenen Orten jeweils große Wohnhäuser oder Bürogebäude besitzt, hat oft für jeden Standort eigene Anbieter für Strom, Wärme, Reinigung oder Wartung. Das liegt auch daran, dass sich die Portfolios im Laufe der Zeit verändern, hier wird ein Objekt dazugekauft, dort eins verkauft. Damit gibt es eine Vielzahl von Lieferanten und Verträgen mit unterschiedlichen Laufzeiten und anderen Konditionen. Eine Bündelung kann oft dazu führen, dass man Größenvorteile nutzen kann und damit Kosten senkt. "Die Industrie hat das schon perfektioniert, die Immobilienwirtschaft steht da erst am Anfang", ist Jerusalem überzeugt.
Neben reinen Wirtschaftlichkeitsaspekten wird der Wunsch nach Nachhaltigkeit zunehmend zu einem Treiber für die Betriebskostenoptimierung. Eine Umfrage der Deutschen Energie-Agentur (Dena) unter großen Investoren und Mietern von deutschen Büroimmobilien kam 2017 zu dem Ergebnis, dass Umwelt- und Nachhaltigkeitsaspekte inzwischen bei vielen zur Unternehmenskultur gehören und entsprechende Maßnahmen forciert werden. Investitionen etwa in energetische Effizienzsteigerung brächten damit nicht nur eine Wertsteigerung der Immobilien, sondern auch einen Imagegewinn. Das größte Sparpotenzial bei Energie sieht die Dena bei älteren Gebäuden. Neubauten liegen mit einem Verbrauch von 111 Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr deutlich unter dem durchschnittlichen Energieverbrauch aller Bürogebäude von 136 kWh pro Quadratmeter und Jahr.
Einige Unternehmen gehen in puncto Nachhaltigkeit schon so weit, dass sie die Energieversorgung in ihren Immobilien komplett klimaneutral stellen, beispielsweise durch die Nutzung von Ökostrom oder, als Ausgleich, den Kauf von CO₂-Minderungszertifikaten für bestimmte Klimaschutzprojekte. "Die Umstellung auf eine CO₂-neutrale Energieversorgung liegt voll im Trend", hat Jerusalem von Argentus beobachtet. Die Kosten, die den Unternehmen hierdurch entstünden, könnten in der Regel mit Einsparungen durch Optimierung der Betriebskosten mindestens ausgeglichen werden.
Betriebskosten können aber auch durch eine Umstellung des Nutzerverhaltens erreicht werden. Der TÜV Rheinland hat dazu einmal einem Unternehmenskunden geraten, das Licht in allen Büros eines 25-stöckigen Gebäudes morgens um neun Uhr automatisch auszuschalten. Wer es heller haben wollte, musste es anschließend manuell wieder einschalten.
Tatsächlich haben das nur neun Prozent der Angestellten getan, den weitaus meisten reichte das Tageslicht. "Das Nutzerverhalten ist der größte Hebel zum Kostensparen und nachhaltigen Handeln", mein TÜV-Mann Ruf. Nach seiner Erfahrung ist das Bewusstsein für Kosten und Nachhaltigkeit in Deutschland bei der Arbeit noch nicht sehr ausgeprägt. Anders sei das Bewusstsein hierfür in den skandinavischen Ländern. "Die Leute dort wollen zu Hause Strom und Wasser sparen und sie wollen es dann auch bei der Arbeit, unabhängig davon, ob sie einen finanziellen Nutzen davon haben. Bei uns fehlt noch die Transformation vom privaten ins berufliche Leben."