Besser kann es für Käufer eigentlich kaum werden: Experten beurteilen Immobilienpreise als fair, Handwerker lassen wegen mangelnder Auftragslage mit sich verhandeln und die Hypothekenzinsen waren in den vergangenen Wochen so niedrig wie nie zuvor.
Der durchschnittliche Zinssatz für Hypothekenkredite mit einer Laufzeit von zehn Jahren lag im Januar bei 4,29 Prozent. Seit 1982 gibt es die Statistik des Verbandes deutscher Hypothekenbanken, und das ist der bisher niedrigste Wert. Im Schnitt mussten in den vergangenen 23 Jahren 7,5 Prozent gezahlt werden.
Der Wunsch nach Eigentum sei ungebrochen, behaupten Statistiker. Mehr als 80 Prozent der deutschen Bevölkerung wollen in den eigenen vier Wänden leben. Die Eigentumsquote hierzulande liegt aber lediglich bei 43 Prozent. Damit bildet Deutschland vor der Schweiz das Schlusslicht im europäischen Vergleich. Wer den Traum vom eigenen Heim wahr werden lassen will, trifft auf ideale Bedingungen. Zwar sind die Zinsen in den vergangenen Tagen wieder leicht gestiegen, doch Baugeld ist immer noch extrem billig.
Kunden wollen sich länger binden
Immobilienkäufer sollten daher möglichst lange Laufzeiten wählen. Die Bandbreite bei den Zinsen ist allerdings groß (Tabelle). So gibt es Kredite mit 20-jähriger Zinsbindung schon für 4,38 oder 4,40 Prozent. Manche Institute verlangen dagegen deutlich mehr als fünf Prozent.
Wer die Konditionen der Banken vergleicht, merkt zudem, dass überwiegend Darlehen mit fünfjähriger und zehnjähriger Laufzeit angeboten werden. "Normalerweise sind die stärker gefragt", erklärt der Sprecher einer Bank. "Das Interesse der Leute an lang laufenden Krediten nimmt jedoch zu", sagt Wolfgang Kuhn, Geschäftsführer vom Hypotheken-Discount. Der Anteil der vermittelten Darlehen mit einer Laufzeit von 15 und 20 Jahren lag bei dem Direktanbieter für Baufinanzierung 2004 bei 40 Prozent. "Das ist deutlich mehr als im Vorjahr", berichtet Kuhn.
Nicht nur die bisherige Zurückhaltung der Kunden, auch die Rechtslage hält manche Banken wohl davon ab, Darlehen über 15 oder 20 Jahre anzubieten. "Nach einer Laufzeit von zehn Jahren kann ein Kunde mit einer sechsmonatigen Frist einen Kreditvertrag kündigen", erklärt Achim Reif, Bereichsleiter Immobilienwirtschaft beim Hypothekenverband. Die Bank könne dann keine Entschädigung mehr für einen entgangenen Gewinn geltend machen.
Die Finanzinstitute refinanzieren sich aus diesem Grunde nicht länger als zehn Jahre am Kapitalmarkt. Institute, die Darlehen mit extrem langer Zinsbindung ermöglichen, bewerten das als Service für die Kunden. Steige das Interesse an diesen Darlehen weiter, würden andere Banken sicher nachziehen, heißt es in der Branche.
Eine Beispielrechnung
Wer einen Kredit in Anspruch nimmt, sollte bei diesen niedrigen Zinsen so viel wie möglich tilgen. Beim Annuitätendarlehen überweist der Kreditnehmer für die Zinsen und die Tilgung eine gleich bleibende Rate über die gesamte Laufzeit. Die Anteile von Zinsen und Tilgung verändern sich allerdings: Hat der Kunde einen Teil des Darlehens zurückgezahlt, fällt der Zinsanteil kleiner aus, dafür tilgt er automatisch mehr. Bei einem teuren Darlehen werden mit jedem getilgten Euro verhältnismäßig mehr Zinsen eingespart.
Ein Beispiel macht das deutlich: Ein Kreditnehmer zahlt für 100.000 Euro einen nominalen Zinssatz von sieben Prozent. Die Tilgung liegt bei einem Prozent. Monatlich zieht die Bank eine Rate von 667 Euro ein. "Nach zehn Jahren beträgt die Restschuld 85.537 Euro", rechnet Stephan Trost vom Finanzierungsmakler Baufinanz 24 vor.
"Kostet der Kredit nur vier Prozent und tilgt der Kunde ebenfalls nur ein Prozent, fällt die Rate mit 417 Euro deutlich geringer aus." Das ist zunächst angenehm, hat aber spürbare Konsequenzen. Die Restschuld liegt nach zehn Jahren immer noch bei 87.713 Euro. Für jeden getilgten Euro hat der Kunde nämlich weniger Zinsen eingespart.
Die Folge: Der Zinsanteil ist langsamer geschrumpft, die Tilgung dementsprechend langsamer gewachsen. Bei einer Tilgung von vier Prozent wäre die monatliche Rate höher gewesen, die Restschuld nach zehn Jahren mit 50.900 Euro aber deutlich kleiner.