Was für eine Einkaufstour. Die New Yorker Sixth Avenue, die Market Street in San Francisco, die Chestnut Street in Philadelphia standen auf der Liste. Prestigeträchtiger geht es in den USA kaum. Vier Einzelhandelsimmobilien erwarb Union Investment Real Estate im vergangenen Monat zusammen mit einem amerikanischen Partner. Es sei "der erste Schritt zum Aufbau eines größeren Retail-Portfolios in den USA", gab die Fondsgesellschaft bekannt, die zur Finanzgruppe der Volks- und Raiffeisenbanken gehört.
Schon zuvor hatte sie Bürohäuser in Boston, Dallas und Atlanta gekauft sowie das LondonHouse, ein Luxushotel in Chicago. Insgesamt will Union Investment bis Ende 2018 etwa zwei Milliarden Euro in amerikanische Objekte investieren. Bestückt werden sollen damit zwei offene Immobilienfonds. Und das ist, wenn man so will, erst der Anfang, denn Union prüft, ob künftig auch US-Immobilien für institutionelle Anleger akquiriert werden können. Der Wahlsieg Donald Trumps sei kein Anlass, die Strategie zu ändern, heißt es in Hamburg.
Während der überraschende Wahlausgang vielerorts für Unruhe sorgt, reagiert die Immobilienwirtschaft gelassen - schließlich ist der Sieger einer der ihren. "Trump ist immobilienaffin. Er kennt die Branche, und er würde sie schon im eigenen Interesse sicher nicht schwächen wollen", sagt Thomas Gütle, Partner und Geschäftsführer beim Fondsanbieters US Treuhand in Bad Homburg. Bereits auf der diesjährigen Expo Real wurde darüber spekuliert, dass ein Präsident Trump die Steuern senken und so die US-Konjunktur anheizen könnte. Genau das passiert jetzt: In seinem 100-Tage-Programm verspricht der Republikaner, die Unternehmenssteuern von 35 auf 15 Prozent zu reduzieren.
Also auf nach Amerika? Ganz so einfach ist es nicht. Ignaz Trombello, Head of Investment bei der Immobilienberatung Colliers International, warnt vor den mittelfristigen Folgen von Trumps Kurs: Wenn Protektionismus und hohe Schulden den Standort schwächten, "könnten die USA ihren Status als sicherer Investmenthafen relativ rasch einbüßen". Auch ist, wer heuer investiert, vergleichsweise spät dran - die Erholung nach der Finanzkrise hatte bereits vor etwa fünf Jahren eingesetzt. Gute Objekte sind teuer. Überdies wird erwartet, dass die amerikanische Notenbank Fed noch 2016 die Zinsen anheben wird.
Investoren müssen Währungsrisiken absichern, "ein teures Unterfangen"
Gekauft wurde trotzdem. Der Kölner US-Spezialist Jamestown legte diesen Herbst einen Fonds für Privatanleger auf, der bis zu 750 Millionen Dollar Eigenkapital einwerben soll. Hansainvest aus Hamburg startete einen auf US-Wohnimmobilien ausgerichteten Fonds für Profi-Investoren - Zielvolumen eine Milliarde Dollar. Allianz Real Estate wagte im Oktober die erste direkte Investition in Kalifornien: gleich elf Gebäude im Bürocampus Park Place in Orange County, südlich von Los Angeles.
Mehr als 2,3 Milliarden Dollar investierten Deutsche laut Colliers im ersten Halbjahr 2016 in US-Gewerbeimmobilien, mehr als im Vorjahr, und das, obwohl die lange Unsicherheit vor der Wahl das Engagement eher gebremst haben dürfte. Lothar Estein, Gründer der US Treuhand und ein Veteran des transatlantischen Geschäfts, organisierte sogar seine Firma neu. Diesen Herbst warb er Thomas Gütle an, der jetzt einen Bereich für institutionelle Investoren für US-Investments aufbaut. Im ersten Quartal 2017 soll es die ersten Produkte geben. Wird Nachfrage da sein? Gütle ist zuversichtlich. "An diesem Markt kommt keiner vorbei, der ernsthaft eine globale Diversifikation seines Portfolios anstrebt."
Ein weiterer Grund ist der Mangel an Alternativen. Bundesanleihen bringen negative Renditen, der Aktienmarkt gilt vielen als überteuert. Was bleibt, sind Immobilien. "Die Portfolien großer Kapitalsammelstellen haben sich verändert. Früher hielten sie vier bis fünf Prozent Immobilien, heute sind es 20 bis 25 Prozent", analysierte Hans-Joachim Lehmann, für Transaktionen zuständiger Geschäftsführer des Investmentspezialisten Warburg-HIH in Hamburg, auf der Expo Real. Und je mehr höherverzinsliche Anleihen in den nächsten Monaten ausliefen, desto mehr Kapital müsse reinvestiert werden: "Das heißt, der Druck wird noch größer."
Der Druck sorgt auf einem vergleichsweise kleinen Markt wie Deutschland dafür, dass Käufer kaum noch Objekte finden. Weshalb die Zahl der Deals bereits wieder sinkt: Im ersten Dreivierteljahr 2016 ging das Transaktionsvolumen gegenüber dem Vorjahr um 14 Prozent zurück, so die Immobilienberatung JLL. In den sieben wichtigsten Großstädten betrug das Minus sogar 21 Prozent. Und das, obwohl sich die Käufer mit immer niedrigeren Renditen zufriedengeben: "Die Drei ist die neue Fünf", heißt es in der Branche.
Da erscheint nicht wenigen Nordamerika als Ausweg. Schon wegen der schieren Größe des Kontinents ist das Angebot vielfältiger als in Deutschland. "Die USA sind der tiefste und breiteste Markt", findet Martin Brühl, Investmentchef International und Mitglied der Geschäftsführung von Union Investment. "Ja, auch er ist teuer geworden. Aber die risikobereinigten Erträge sind sehr zufriedenstellend." Die Hamburger konzentrieren sich auf Städte wie Austin (Texas) oder Minneapolis (Minnesota) - regionale Wirtschaftszentren, die noch nicht so überkauft sind wie die großen Küstenstädte.
Es gibt aber auch Zweifler. Trombello erinnert an die Währungsrisiken, die abgesichert werden müssen: "Das ist ein teures Unterfangen, das durchaus ein Prozent Rendite kosten kann." Dirk Hasselbring, Geschäftsführer von Hamburg Trust, hat die Erfahrung gemacht, dass US-Banken bei Fremdfinanzierungen "deutlich andere Margenvorstellungen" haben als deutsche. Und lassen sich Investitionen im Heimatmarkt nicht besser abschätzen?
Welche Strategie sich bewährt, wird auch davon abhängen, wie lange die Hausse dauert. Die ersten Anleger werden schon nervös. "Viele unserer Kunden lassen derzeit ihre Immobilien bewerten", sagt Sven Keussen, Geschäftsführender Gesellschafter des Münchner Immobiliendienstleisters Rohrer. "Denn nur realisierte Gewinne sind echte Gewinne." Das ist richtig. Die Frage ist nur, wohin dann mit dem Geld?