Außenansicht Der verzerrte Mietspiegel

Die Kommunen sollten Statistiken nicht missbrauchen, um politische Ziele durchzusetzen.

Von Steffen Sebastian

Die Einführung der Mietpreisbremse war ein großer politischer Erfolg und ein Glanzstück wahlkampfstrategischer Inszenierung. So lassen sich leicht und ohne eigene Kosten Wähler gewinnen. Nicht umsonst sind viele Politiker Europas und sogar einige Bürgermeister in den Vereinigten Staaten in diese Falle getappt. Mit der Mietpreisbremse wird der Weg beschritten, der in anderen Ländern den Wohnungsmarkt zerstört hat. Wer in Kopenhagen oder Stockholm heute wohnen will, muss eine Wohnung kaufen. Die wenigen verbliebenen Mietwohnungen sind auf die Dauer viel zu teuer. Deswegen verabschieden sich bereits einige Länder wieder von den Mietpreiskontrollen, nachdem diese zu noch stärkeren sozialen Verwerfungen geführt haben.

Die Mietpreisbremse gefällt in ihrer Einfachheit: Ich muss weniger Miete zahlen. Jedoch muss man hierzu erst einmal eine Wohnung haben. Die Mietpreisbremse schafft aber keine einzige neue Wohnung. Das einfachste Gesetz der Ökonomie wirkt hier: Je niedriger der Preis, desto geringer das Angebot. Wer die Mieten senkt, muss damit rechnen, dass das Angebot an Mietwohnungen zurückgeht. Der beste Mieterschutz sind aber viele Wohnungen.

Trotz des spätdeutschen Ausflugs in die Mottenkiste der Wohnungspolitik kommt allerdings irgendwann der Moment, in dem man die politischen Realitäten akzeptieren muss. Die Bundesbank, der Sachverständigenrat und alle führenden Forschungsinstitute, dazu die Autoren unzähliger wissenschaftlicher Aufsätze haben sich gegen Mietpreiskontrollen ausgesprochen. Die Politik in Deutschland zeigt sich von dem allen unbeeindruckt. Deshalb sollte jetzt auch dem letzten Wissenschaftler klar geworden sein, dass die Mietpreisbremse Gesetz ist und sich daran so schnell auch nichts ändern wird.

Nunmehr darf eine Miete nur noch maxi-mal um zehn Prozent höher sein als die Vergleichsmiete der örtlichen Mietspiegel. Das Problem dabei: Die Mietspiegel sind leider ziemlich schlecht. Deswegen verspricht die Regierung im Koalitionsvertrag, dass "Mietspiegel (. . .) auf eine breitere Basis gestellt und realitätsnäher dargestellt" werden sollen.

Beim Deutschen Mieterbund ist aber wohl nur der erste Teil dieser Aussage angekommen. Sein Direktor fordert öffentlich, dass der Mietspiegel als Durchschnitt der vergangenen zehn Jahre berechnet werden soll. Dadurch werden die Mieten natürlich niedriger ausgewiesen, als sie es tatsächlich sind. Mit anderen Worten: Die amtliche Statistik des Mietspiegels möge bitte so verzerrt werden, wie es dem Mieterbund gefällt. So soll aus der Reform des Mietspiegelgesetzes keine realitätsnähere Statistik, sondern eine Art Mietpreisbremse 2.0 werden. Die Vermieterverbände ziehen wegen jedes einzelnen Mietspiegels vor Gericht, was aber auch nicht weiterhilft.

Kaum ein Ökonom wird die Mietpreisbremse befürworten. Aber sie schafft Transparenz

Der Mietspiegel, der ursprünglich ein echter Spiegel des Wohnungsmarktes war, ist längst zum Spielball unterschiedlichster Interessen geworden. Was in Kommunen als sogenannter qualifizierter Mietspiegel ausgewiesen wird, hat nur wenig mit der Wahrheit auf dem Wohnungsmarkt zu tun. Bei aller berechtigten Kritik ist daher die Mietpreisbremse eine Wohltat an Ehrlichkeit und Transparenz. Endlich sagt die Politik klar, was sie will: nicht mehr als zehn Prozent Mietsteigerung. Das derzeit gültige Mietspiegelgesetz ist aber so ungenau, dass sehr viel Konkretisierungsspielraum entsteht, der je nach Gemeinde in der Regel auch weidlich genutzt wird.

Damit Mietspiegel endlich wieder ein echtes Abbild des Wohnungsmarktes wer-den, ist mehr erforderlich als guter Wille. Zuerst muss die Datengrundlage verbessert werden. Es erscheint geradezu grotesk, dass es zwar möglich ist, die durchschnittliche Breite aller Autos in einer Gemeinde exakt zu bestimmen. Die viel wichtigeren Daten für die Mietspiegel werden hingegen in mühevoller Kleinarbeit telefonisch oder schriftlich bei Mietern und Vermietern erfragt - sofern diese überhaupt Lust haben zu antworten.

So kostet der Mietspiegel einer Großstadt nicht selten einen mittleren sechsstelligen Betrag und muss dennoch mit ein paar Hundert Mietdaten auskommen. Dass Mietspiegel mit einer derart schlechten Datenbasis gerichtlich angreifbar sind, liegt auf der Hand. Schlimmer ist jedoch, dass die Information darüber fehlt, was wirklich auf dem Immobilienmarkt passiert. So versucht die Wohnungspolitik Entwicklungen entgegenzuwirken, über die sie genau genommen gar nichts weiß. Ebenso muss die Wohnungswirtschaft Entscheidungen über Investitionen in Milliardenhöhe treffen, ohne die Mieten wirklich zu kennen.

Mit einem Bruchteil der Kosten für die heutigen Mietspiegel könnten in jedem Bundesland internetbasierte Mietdatenbanken angelegt werden, in denen alle Neuvermietungen vollständig und detailliert erfasst werden könnten. Voraussetzung hierzu wäre nur, dass die Vermieter verpflichtet würden, jeden Mietvertrag mittels eines Internetformulars zu registrieren. Über eine hierfür erhobene Gebühr könnte die Erstellung eines Mietspiegels für Länder und Gemeinden sogar kostenneutral sein.

Fast genauso wichtig wie eine korrekte Datengrundlage ist die korrekte Berechnung. Leider bestimmen nicht nur die Kommunalpolitiker eine Reihe wichtiger Parameter, ein Mietspiegel darf auch noch grundsätzlich von jedermann berechnet werden. Manchmal auch von jemandem, der nur wenig Ahnung von Statistik hat. Strenge Zulassungskontrollen für Mietspiegel-Statistiker sind daher dringend erforderlich. Wichtig wäre es auch, dass der Mietspiegel wirklich transparent berechnet würde. Eigentlich müssen qualifizierte Mietspiegel wissenschaftlichen Grundsätzen entsprechen. Jeder Wissenschaftler wäre aber bis auf die Knochen blamiert, wenn er nur Ergebnisse präsentieren würde, seine Berechnungsmethode hingegen als "Geschäftsgeheimnis" versteckte. Kontrolle wäre in diesem Falle unmöglich.

Kaum ein Ökonom wird die Mietpreisbremse befürworten. Dennoch wäre es wünschenswert, wenn die hierdurch begonnene Ehrlichkeit und Transparenz konsequent weiterverfolgt würde. Mietspiegel-Statistik und Politik sollten sauber getrennt werden. Sofern die politischen Entscheidungsträger eine Mietpreisbremse 2.0 beabsichtigen, müssen sie dies ehrlich sagen und in transparenter Form als Gesetz erlassen. Eine Verzerrung der Mietspiegel-Statistik als politische Maßnahme jedoch verbietet sich für einen modernen demokratischen Staat.