Von Michael Tibudd

Keine Entspannung am Münchner Wohnungsmarkt: Der erwartete Rückgang der Mietpreise bleibt 2009 aus.

Es könnte ein so schöner Nebeneffekt der Krise sein: Alles geht ein Stück weit nach unten, die Wirtschaft ganz allgemein, die Zukunftserwartungen der Menschen - und auch die Mieten, weil deren Entwicklung ja eigentlich mit der allgemeinen Wirtschaftslage zusammenhängt. Aber nein, sagen nun die Beobachter vom Immobilienverband Deutschland Süd (IVD).

Sie haben neu abgeschlossene Mietverträge aus dem vergangenen halben Jahr in München ausgewertet, und das Fazit lautet: "Die Preise zeigen eine steigende Tendenz." Wohnen in der teuersten Großstadt Deutschlands ist also trotz Krise noch ein Stück teurer geworden, in einigen Fällen gibt es gar historische Höchstwerte.

Und das gleich bei der typischsten aller Wohnvarianten: Wohnungen in sogenannten Bestandsimmobilien, größeren Anlagen aus der Zeit nach 1950, kosten aktuell 12,10 Euro pro Quadratmeter, nach zwölf Euro im Frühjahr. Die Werte beziehen sich dabei auf Wohnungen mit 70 Quadratmetern Fläche bei gutem Wohnwert (also mit moderner Ausstattung in ruhiger Lage).

Beim mittleren Wohnwert in etwas schlechterer Lage blieb der Wert hingegen bei zehn Euro stabil. Etwas teurer sind Altbauwohnungen geworden, hier stiegen die Preise bei gutem Wohnwert von glatten 13 Euro auf 13,10 Euro. Bei Alt- wie bei den Bestandsbauten gibt es damit neue Rekordpreise - in beiden Fällen überschreitet das aktuelle Niveau jenes aus der Zeit vom Herbst 2001 und Frühjahr 2002, als infolge des Aktienrausches am Neuen Markt auch der Wohnungsmarkt in München boomte.

Noch nicht ganz das damalige Level erreicht haben hingegen Neubauten, die im vergangenen halben Jahr erstmals bezogen wurden. Hier werden bei gutem Wohnwert aktuell 13 Euro Miete pro Quadratmeter fällig - im Herbst 2001 waren es 13,50 Euro.

Während damals die Preise nach dem Platzen der Börsenblase deutlich sanken, bleibt dieser Rückgang in der aktuellen Krise also aus. Der Immobilienverband freut sich denn auch über ein "hohes Maß an Stabilität". Das erklärt sich mit einem weiterhin hohen Zuzug nach München einerseits - die Menschen, die von der nach wie vor relativ guten Lage am Arbeitsmarkt angelockt werden, brauchen Wohnraum. Dazu kommt der langfristig steigende Flächenbedarf pro Einwohner.

Die Quote der Haushalte mit nur einem Bewohner steigt konstant (aktuell 52 Prozent), und im Durchschnitt benötigen Alleinwohnende, die etwa Bad und Küche nicht mit anderen teilen, mehr Platz. "Wir rechnen mit einer Zunahme von 0,3 bis 0,4 Quadratmetern im Jahr", sagt der Chef des IVD-Marktforschungsinstituts Stephan Kippes. In zehn Jahren kommen da schon drei bis vier Quadratmeter zusammen. "Und diese zusätzliche Fläche muss auch erst einmal gebaut werden", sagt Kippes.

Immerhin gibt es zum Thema Neubau aber leidlich positive Nachrichten. Im vergangenen Jahr wurden in München 4650 Wohnungen fertiggestellt. Das sind zwar immer noch deutlich weniger als die 7000 Einheiten, die die Stadt pro Jahr für notwendig erachtet, um die Wohnungsmisere langfristig zu beheben.

Allerdings liegt der Wert um fast elf Prozent über dem aus dem Jahr zuvor, und ein Blick auf die Genehmigungsstatistik verdeutlicht, dass es noch ein bisschen besser kommen könnte: Im Jahr 2008 gestattete die Stadt den Neubau von 5430 Wohnungen, das sind mehr als 20 Prozent über dem Wert des Vorjahres. In den ersten neun Monaten 2009 registrierte der IVD eine weitere Zunahme der Genehmigungen um zehn Prozent. "Damit kann man auch mit einer Zunahme der Neubautätigkeit rechnen", sagt Stephan Kippes.

Einen neuen Trend auf dem Markt haben die IVD-Forscher übrigens auch ausgemacht: Die Mieter schauen wesentlich genauer als früher auf die zu erwartenden Nebenkosten, viele nähmen deswegen zwar die oftmals höheren Mietkosten für einen Neubau in Kauf, sparten dafür aber bei den Heizkosten.

(SZ vom 16.12.2009/sonn)