Man ist sich einig: Das Mietverhältnis soll zum 31. August enden. Der Mieter hat einen Job in einer anderen Stadt bekommen und will nun zusammen mit seiner Frau umziehen. Das Mietverhältnis, das acht Jahre lang bestanden hat, war ungestört verlaufen, die Miete jeden Monat pünktlich auf dem Konto des Vermieters eingegangen. In welchem Zustand die Wohnung ist, weiß der Vermieter jedoch nicht, da er in all den Jahren die Wohnung nie von innen gesehen hat. Jetzt stellt sich für ihn die Frage, ob es Renovierungsbedarf gibt und der Mieter die Renovierungen durchführen wird.
Um diese Fragen zu klären, kann eine Vorbesichtigung der Wohnung sinnvoll sein. "Da der Vermieter die Wohnung möglichst nahtlos weitervermieten möchte, muss ihm der Mieter das Betreten und Besichtigen der Wohnung gestatten", sagt Gerold Happ von Haus & Grund Deutschland. Schon vor dem Auszug des Mieters könne dann geklärt werden, ob es Schäden gibt, die der Mieter beseitigen muss und wer die Malerarbeiten vornimmt.
Mit Ablauf der Kündigungsfrist muss der Mieter Wohnung, Keller und Garage vollständig räumen. "Darüber hinaus muss der Mieter die Wohnung in den Zustand versetzen, wie sie bei seinem Einzug war", erläutert Happ. Hat der Mieter also beispielsweise während seiner Mietzeit auf eigene Kosten eine neue Küche eingebaut, muss er diese bei seinem Auszug mitnehmen und eventuell sogar die alte Küche wieder einbauen. "Natürlich können beide Seiten auch andere Vereinbarungen treffen", sagt Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund. Manchmal übernimmt auch ein Nachmieter die Einbauten gegen Zahlung einer Ablöse.
Während der Kündigungsfrist ist der Mieter verpflichtet, die Miete in voller Höhe weiter zu bezahlen. Er darf den Vermieter für die Miete auch nicht auf die Kaution verweisen. "Der Vermieter braucht die Kaution unter Umständen für die Beseitigung von Schäden, Betriebskostennachzahlungen oder nicht durchgeführte Malerarbeiten. Er kann deshalb einen Mahnbescheid erwirken, wenn die Miete ausbleibt", erklärt Happ.
Auch mit der vorzeitigen Rückgabe der Schlüssel endet die Mietzahlungspflicht des Mieters nicht. Wer daher die Schlüssel einfach in den Briefkasten des Vermieters einwirft, wird dadurch nicht von seinen Mietzahlungen befreit. Nur wenn der Vermieter durch schlüssiges Verhalten, wie beispielsweise durch die vorgezogene Neuvermietung der Wohnung oder die Rückgabe der Kaution zeigt, dass er die vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses akzeptiert, ist dieses auch wirklich beendet (Landgericht Wuppertal, Urteil vom 5. November 2015, 9 S 69/15).
Vermieter haben drei bis sechs Monate Zeit, um Ansprüche über die Kaution abzurechnen
Endet das Mietverhältnis, vereinbaren beide Seiten einen Abnahmetermin. Im Abnahmeprotokoll halten sie den Zustand der Mieträume fest. "Vermieter sollten einen Zeugen mitnehmen, denn vier Augen sehen mehr als zwei", sagt Gerold Happ. Auf Verlangen des Mieters sind Zeugen auch verpflichtet, sich gegenüber dem Mieter auszuweisen. Allerdings kann der Mieter mitgebrachte Personen dann zurückweisen, wenn sie für ihn unzumutbar sind, entschied das Landgericht Frankfurt (Urteil vom 21. Februar 2013, 2-11 S 191/12). In diesem Fall ging es um den geschiedenen Ehemann der Mieterin. Dieser sei der Mieterin wegen ständiger Konflikte unzumutbar gewesen.
Der Vermieter kann nur solche Mängel geltend machen, die im Abnahmeprotokoll vermerkt sind. Der Beweis, dass die Schäden während der Mietzeit entstanden sind, kann zum Beispiel mit dem Übergabeprotokoll geführt werden, das zu Beginn des Mietverhältnisses gefertigt wurde. Enthält das Protokoll keinen entsprechenden Hinweis auf einen Schaden, kann davon ausgegangen werden, dass dieser während der Mietzeit entstanden ist. Allerdings ist der Mieter weder verpflichtet, das Abnahmeprotokoll zu unterschreiben, noch überhaupt dazu, eine Abnahme durchzuführen. "Seine Pflicht erstreckt sich lediglich darauf, die Mietwohnung vollständig zu räumen und in vertragsgemäßem Zustand zurückzugeben", erklärt Ulrich Ropertz.
Für den Vermieter beginnt mit der Rückgabe der Mieträume die kurze Verjährungsfrist zu laufen. Ersatzansprüche wegen Mängeln verjähren innerhalb von nur sechs Monaten.
Neben dem Protokoll kommen Fotos und Videoaufnahmen als Beweismittel in Frage. Diese werden auch von den Gerichten sehr geschätzt. Nach einem beendeten Mietverhältnis hatte ein Vermieter erhebliche Kratzer und einen Wasserschaden am Parkett festgestellt und davon Fotos gemacht. Dem Mieter gelang es nicht, die Schäden zu beseitigen. Er musste dem Vermieter Schadenersatz leisten, denn die Fotos zeigten, dass die Schäden über einen vertragsgemäßen Gebrauch hinausgingen (Landgericht Potsdam, Urteil vom 19. Februar 2009, 11 S 115/08). "Während der Mietzeit, das heißt auch während der laufenden Kündigungsfrist, darf der Vermieter in der eingerichteten Mieterwohnung nicht fotografieren", sagt Ropertz. "Das kann der Mieter unter Hinweis auf seine Privatsphäre verbieten."
Nicht selten kommt es vor, dass Mieter vom Vermieter verlangen, dass er gleich mit der Abnahme der Wohnung über die Kaution abrechnet oder diese gleich zur Abnahme mitbringt. Dazu sind Vermieter aber nur verpflichtet, wenn eindeutig feststeht, dass sie keine Ansprüche mehr aus dem Mietverhältnis haben. Ist die Situation noch unklar, haben sie grundsätzlich drei bis sechs Monate Zeit, um über die Sicherheit abzurechnen. Für die noch ausstehenden Betriebskosten kann der Vermieter über diese Zeit hinaus einen Teil der Kaution einbehalten. "Über diesen Teil muss er umgehend abrechnen, sobald ihm selber die Abrechnung der Hausverwaltung vorliegt", sagt Ropertz. Hält der Vermieter die Kaution unberechtigterweise zurück, hat der Mieter drei Jahre lang Zeit, die Kaution notfalls im Klageweg zurückzuverlangen.