Vom richtigen Zeitpunkt Verkaufen oder warten?

Die Preise für Häuser und Wohnungen sind rekordverdächtig. Sollte man sich jetzt besser von der eigenen Immobilie trennen? Und wohin mit dem vielen Geld? Was man alles beachten sollte.

Die Immobilienpreise steigen und steigen. Da kommt mancher Eigentümer auf die Idee, zu verkaufen. Ist dafür jetzt der richtige Zeitpunkt? Es kommt auf die Lage an - die persönliche und die der Immobilie. Wer in Großstädten Eigentum besitzt, "hat sehr gute Chancen, ein dickes Plus zu machen", sagt Jörg Sahr, Redakteur der Zeitschrift Finanztest. Gefragt sind auch Wohnungen und Häuser in fast sämtlichen deutschen Universitätsstädten. Diese Schwarmstädte ziehen viele junge Leute an, die Mieten werden steigen. Das werde "den Anstieg der Kaufpreise nochmals befeuern", schreibt der Zentrale Immobilien Ausschuss (ZIA), eine Dachorganisation der Branche, in einem Gutachten.

Die Preise sind laut ZIA zuletzt weiter kräftig gestiegen. In Stuttgart kosteten Eigentumswohnungen im vergangenen Jahr fast 19 Prozent mehr als 2014, in Berlin rund 14 Prozent mehr, in München fast 13 Prozent. Im Schnitt kletterten die Preise um 14 Prozent, wie es in einem Report des Berliner Beratungsunternehmens Empirica heißt. Dessen Daten basieren auf Angaben in Verkaufsinseraten - was nicht heißt, dass der Verkäufer den verlangten Betrag auch tatsächlich bekam.

Diese Höchstpreise verlocken zum Verkauf, zumal es angesichts rekordverdächtig niedriger Zinsen viele Interessenten gibt. Für Eigentümer kann das Zinsniveau jedoch zum Problem werden - wohin mit dem Geld? "Will ich es für Weltreise, Auto, Rente einsetzen, ist es logisch, jetzt zu verkaufen", sagt Empirica-Vorstand Reiner Braun. "Habe ich sonst keine Alternative, könnte ich warten, ob der Preis weiter steigt." Oder man erwirbt eine neue Immobilie, etwa eine seniorengerechte Wohnung. Die niedrigen Zinsen werden Eigentümern auch Sorgen bereiten, wenn auf ihrer Immobilie noch eine Hypothek lastet. Denn dann wird die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen, damit der Kreditnehmer vorzeitig aus dem Darlehensvertrag aussteigen kann, und das kann teuer werden.

Auch das Finanzamt kassiert häufig mit. "Wer eine Mietwohnung kauft und innerhalb von zehn Jahren wieder verkauft, muss darauf Steuern zahlen", erläutert die Leiterin der Abteilung Steuerrecht bei der Bundessteuerberaterkammer, Claudia Kalina-Kerschbaum. Die Höhe der Spekulationssteuer richtet sich nach dem individuellen Steuersatz des Verkäufers. Der Gewinn bleibt jedoch steuerfrei, wenn seit der Anschaffung mehr als zehn Jahre vergingen. Für Selbstnutzer, die seit Kauf oder Fertigstellung der Immobilie ausschließlich in diesen eigenen vier Wänden gewohnt haben, bleibt der Verkaufsgewinn steuerfrei. Auch die Zehnjahresfrist greift nicht. Das Gleiche gilt für Wohnungen und Eigenheime, "die zumindest im Jahr der Veräußerung und den beiden Vorjahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden". Lebte jemand vor dem Kauf als Mieter in der Wohnung, gelte das nicht als Zeit der Selbstnutzung, sagt Kalina-Kerschbaum.