Zahlt der Mieter seine Miete nicht, kann dies für manchen Vermieter existenzbedrohend sein. Denn so manche Wohnung ist fremdfinanziert, und mit der monatlichen Miete muss der Kredit getilgt werden. Oder der Vermieter ist schlicht auf die Miete angewiesen, um seine monatlichen Ausgaben decken zu können. Was also tun, sollte ein Vermieter gleich kündigen, wenn die Miete nicht mehr eingeht?
Unter Zeitdruck ist der Vermieter jedenfalls nach einer neuen Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH) nicht. Ein Vermieter kann fristlos kündigen, wenn der Mieter zwei Monate hintereinander mit mehr als einer Monatsmiete in Verzug ist. Zahlt er also die Februar-Miete gar nicht, kann ihm der Vermieter fristlos kündigen, wenn der Mieter auch im März entweder gar nichts oder nur einen Teil der Miete überweist. Leistet der Mieter über einen längeren Zeitraum seine Miete nicht, müssen zwei volle Monatsmieten fehlen, bevor der Vermieter die Notbremse ziehen und kündigen kann. Ein Beispiel: Die Februar-Miete fehlt, die März-Miete wird bezahlt, im April geht keine Miete ein. Folge: Der Vermieter kann fristlos kündigen.
Die neue BGH-Entscheidung kommt gleichermaßen beiden Vertragspartnern zugute
Nun hat der BGH entschieden, wie schnell der Vermieter handeln muss, wenn die Mietzahlungen nicht eingehen. In dem Fall hatte die Mieterin, eine ehemalige Küsterin, die Mieten weder für Februar noch für März gezahlt. Die Kirchengemeinde kündigte dennoch nicht umgehend, sondern erst im November desselben Jahres. Nachdem die Mieterin nicht auszog, erhob die Vermieterin Räumungsklage. Weil die vorhergehende Instanz der Meinung war, dass die Kündigung wegen des achtmonatigen Abwartens unwirksam sei, landete die Sache zur Entscheidung vor dem BGH.
Das Recht zur fristlosen Kündigung im Mietrecht sehe keine zeitliche Grenze vor, urteilten die Richter. Der Gesetzgeber habe bewusst davon abgesehen, das Kündigungsrecht in zeitlicher Hinsicht zu beschränken. Denn der Vermieter solle nicht dafür bestraft werden, dass er dem Mieter nicht gleich kündige. Die Vermieterin habe ihr Kündigungsrecht auch nicht verwirkt: Die Verwirkung setze nicht nur voraus, dass eine gewisse Zeit verstrichen sei. Sie verlange auch, dass der Mieter darauf vertrauen konnte, dass der Vermieter von seinem Recht zur fristlosen Kündigung keinen Gebrauch machen wird (Urteil vom 13. Juli 2016, VIII ZR 296/15).
Vermieter geraten also nach dieser Entscheidung nicht unter Zugzwang. Sie können erst in Ruhe mit dem Mieter sprechen und zusammen überlegen, wie die Mietrückstände beglichen werden können, etwa mit Ratenzahlung. Die BGH-Entscheidung kommt damit beiden Mietvertragsparteien zugute.