Ob Geringverdiener oder Studenten, häufig haben sie besonders große Schwierigkeiten, eine bezahlbare Bleibe zu finden. Denn auch wer ein Schnäppchen auf dem Wohnungsmarkt entdeckt, muss sich oft gegen viele Mitbewerber behaupten. Bei der Wohnungsvergabe zählt meistens der Kontostand des zukünftigen Mieters wesentlich mehr als ein sympathischer Eindruck. Bei Bewerbern mit geringem Einkommen verlangen viele Vermieter deshalb eine Mietbürgschaft.
Eine Mietbürgschaft ist eine Art Kaution. "Für den Vermieter ist das ein Weg, sich gegen Zahlungsausfälle abzusichern", erläutert Rechtsanwalt Christian Westerhausen aus Chemnitz. Konkret geht es darum, dass im Falle eines Falles ein Dritter für die Mietschulden derer, für die er bürgt, geradesteht. Aufkommen muss der Bürge gegebenenfalls auch für Schadensersatzansprüche des Vermieters, etwa für nicht vorgenommene Schönheitsreparaturen.
"Häufig akzeptiert der Vermieter bei Studenten als Sicherheit nur die Eltern als Bürgen", sagt Rechtsanwältin Silke Gottschalk vom Deutschen Mieterbund NRW. Wer für andere als für seine Familienangehörigen eine Bürgschaft übernimmt, sollte sich sicher sein, ihnen absolut vertrauen zu können. "Denn im schlimmsten Fall können Bürgen für Mietzahlungsrückstände und Schäden unbegrenzt haftbar gemacht werden", warnt Markus Fischer von der Stiftung Warentest in Berlin.
Eine Alternative ist die Barkaution. Sie wird beim Einzug fällig
Auch für den Eigentümer ist die Mietbürgschaft nicht unbedingt die ideale Kautionsform. "Sie ist relativ unflexibel und sichert den Vermieter auch nicht immer ausreichend ab", erklärt Westerhausen. Er verweist darauf, dass nicht selten der Bürge eine Zahlungsforderung abwimmelt und darauf verweist, der Mieter halte die Forderung für unberechtigt. Zwar könne der Vermieter dann vor Gericht ziehen. Das Geld, auf das er Anspruch erhebt, habe er damit noch lange nicht. Ein weiterer Nachteil für den Vermieter: Eine Bürgschaft wird von den Banken meist nur befristet erteilt. So muss ein Bürge etwa nur für einen Zahlungsrückstand aus einer Nebenkostenabrechnung aufkommen, wenn diese noch vor Ablauf der Befristung erstellt wurde. "Das ist aber im Alltag nicht immer praktikabel", erklärt Westerhausen.
Eine Alternative zur Mietbürgschaft ist die klassische Barkaution. Sie kann einen Teil der Nachteile verringern. Sie wird beim Einzug fällig. Der Wohnungseigentümer muss sie während der Dauer der Mietzeit treuhänderisch verwalten und auf einem separaten Konto oder Sparbuch anlegen. Nach Ablauf der Mietszeit wird sie zurückgezahlt - falls der Eigentümer keine Gegenforderungen hat, die aufgerechnet werden müssen. Wenn Eigentümer dennoch eine Mietbürgschaft abschließen wollen, sollten sie beachten: Grundsätzlich wird zwischen einer Ausfallbürgschaft und einer selbstschuldnerischen Bürgschaft unterschieden.
Bei einer Ausfallbürgschaft ist der Vermieter verpflichtet, seine finanziellen Forderungen gegenüber dem Mieter geltend zu machen. Den Bürgen kann er erst zur Kasse bitten, wenn bei den Mietern das Geld auch über eine Zwangsvollstreckung nicht einzuholen ist. Anders bei der selbstschuldnerischen Bürgschaft: Der Vermieter kann sich unmittelbar an den Bürgen wenden, denn der Bürge verzichtet dabei auf die sogenannte Einrede der Vorausklage. In jedem Fall muss eine Mietbürgschaft schriftlich erfolgen und darf maximal drei Nettomieten betragen. So ist es im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) festgeschrieben.
"Vermieter dürfen von ihren Mietern als Sicherheit entweder eine Kaution oder eine Bürgschaft verlangen, niemals aber beides", sagt Fischer. Denn wenn bereits eine Kaution gezahlt wurde, ist die Bürgschaft nichtig. Es sei denn, der Mieter präsentiert von sich aus einen Bürgen. "Dann muss er unter Umständen sogar über die gesetzlichen drei Monatskaltmieten hinaus haften", erklärt Fischer.
Wenn der Vermieter dazu drängt, einen Bürgen zu suchen, sollte sich der Mieter für einen möglichen Streitfall rüsten und Zeugen haben. "Hilfreich ist es, E-Mails sowie anderen Schriftverkehr aufzubewahren", sagt Fischer. Eine unbegrenzte Haftungspflicht gilt auch, wenn der Mieter schon einige Zeit in der Wohnung lebt - etwa, wenn der Bürge später hinzukommt, um eine Kündigung zu verhindern.
Die Bürgschaft kann auch für Mieter Vorteile haben: "Der Mieter muss dann nicht wie bei der Mietkaution einen größeren Betrag aufbringen", sagt Gottschalk. Wer durch den Umzug ohnehin schon finanziell stark belastet ist, kann das Geld dann anderweitig verwenden.