Bulwiengesa-Report Niedrigzinsen heizen den Markt an

Immobilien werden immer teurer, ausländische Investoren sind auf dem deutschen Markt stark engagiert. Grund zur Sorge sehen die Experten nicht. Es gebe keine Hinweise auf eine Blasenbildung.

Von Marianne Körber

Die Immobilienpreise werden auch in diesem Jahr weiter anziehen. Dennoch gebe es derzeit keine Hinweise auf Immobilienblasen, betont das Beratungs- und Analyseunternehmen Bulwiengesa. Ausländische Investoren würden auf dem deutschen Immobilienmarkt noch stärker aktiv, um Niedrigzins und Währungseffekte zu nutzen. Gute Eigenkapitalquoten, hohe Tilgungsraten und lange Kreditlaufzeiten minimierten Kreditausfallwahrscheinlichkeiten, sagen die Experten voraus. Allerdings geben sie auch zu bedenken, dass in Niedrigzinszeiten schon kleine Zinsänderungen drastische Folgen auf die Finanzierungsbedingungen haben könnten.

Dreh- und Angelpunkt bleibe also die konjunkturbelebende Niedrigzinspolitik. Bulwiengesa-Vorstand Thomas Voßkamp: "Anleger müssen bei den derzeit niedrigen Zinserwartungen rentable Investitionsgüter finden. Und das sind Immobilien." Ein Ende der Finanzpolitik, die den Immobilienmarkt befeuere, sei nicht in Sicht.

2015 Jahr gingen - wie in den elf Jahren zuvor - die Preise nach oben. Dem Bulwiengesa-Immobilienindex zufolge betrug die Steigerungsrate 3,7 Prozent (Wohnungsmarkt plus 4,2 Prozent, Gewerbemarkt 2,6 Prozent). Die Schere zwischen Immobilienpreiszuwachs und steigenden Lebenshaltungskosten - die Inflationsrate lag bei 0,3 Prozent - habe sich vergrößert.

Die gute Konsumlaune treibt die Einzelhandelsmieten in 1a-Lagen deutlich an

Das bereits hohe Preis- und Mietniveau in A-Städten lasse die Investoren immer häufiger auf kleinere Märkte ausweichen. Im Fokus stünden Standorte mit "angemessener zentralörtlicher Funktion, Wirtschaftskraft und universitären Einrichtungen". Beschäftigtenwachstum und gestiegene Realeinkommen belebten die Immobiliennachfrage. Als Beleg hierfür sehen die Fachleute den relativ konstanten und homogenen Anstieg des Immobilienindex in B-, C- und D-Städten, der von 2011 bis 2015 zwischen zehn und 13 Prozent nach oben ging, der Index für A-Städte stieg in dieser Zeit um 17 Prozent. Innerhalb dieser Kategorien gebe es allerdings erhebliche Spannen. Auffällig sei die Entkoppelung von Kaufpreisen und Mieten. So seien die Kaufpreise für Neubauwohnungen seit 2011 massiv gestiegen - die Spanne reiche von 24,6 Prozent in D-Städten bis zu 30 Prozent in B-Städten. Im gleichen Zeitraum legten die Neubaumieten "nur" zwischen 15,8 Prozent (D-Stadt) und 17,7 Prozent (B-Stadt) zu.

Auch der gewerbliche Immobilienmarkt entwickelte sich im Bulwiengesa-Immobilienindex positiv (plus 2,6 Prozent). Auf diesem Markt sei die Differenzierung nach Städtekategorien und Asset-Klassen ausgeprägter als bei Wohnimmobilien - die A-Standorte seien hier sehr stark nachgefragt. Die gute Konsumlaune treibe die Einzelhandelsmieten in 1-a-Lagen deutlich an. Internationale Filialisten probierten ihre Konzepte in deutschen Top-Lagen aus. Der Büromarkt profitiere in den A-Städten von den gestiegenen Beschäftigungsverhältnissen. Ein deutlicher Leerstandsabbau unterstreiche den Trend. Andererseits hätten 37 Standorte im Teilindex Gewerbe die Inflationsrate von 0,3 Prozent nicht übertroffen, 17 Standorte wiesen gar eine leicht negative Preisentwicklung auf - vorwiegend D-Standorte oder Standorte im Strukturwandel.

Im Gegensatz zum europäischen Ausland sei Deutschland mit einer niedrigen Eigentumsquote von unter 50 Prozent weiterhin ein äußerst wichtiger Mietermarkt. Daher sei nachvollziehbar, dass die Politik versuche, bei nicht ausreichend hohen Fertigstellungszahlen über die Mietpreisbremse regulierend in die Preisentwicklung einzugreifen.