Büros in Metropolen sind prestigeträchtig, für Investoren lohnen sich kleinere Standorte aber mehr. Sie bergen auch weniger Risiken, wie einer Studie von Bulwiengesa zum deutschen Büroimmobilienmarkt zu entnehmen ist. In den sogenannten Sekundärstandorten wurden in den vergangenen zehn Jahren Mietsteigerungen von mehr als 40 Prozent erreicht, in Metropolen lagen die Wachstumsraten "nur" bei 28 Prozent, berichten die Experten, die im Auftrag der Deutschen Mittelstand Real Estate AG (Demire) tätig wurden.
In mittelgroßen Städten ist demnach mehr Gewinn zu erzielen. Die Spanne der Nettoanfangsrenditen - diese setzen Nettomieteinnahmen ins Verhältnis zum Bruttokaufpreis einer Immobilie - reicht von 4,1 Prozent in Bonn bis zu 7,0 Prozent in Stralsund und Chemnitz. In den A-Städten, also in den wichtigsten deutschen Zentren mit nationaler und zum Teil internationaler Bedeutung, werden im Durchschnitt 3,2 Prozent erzielt.
Dass Profi-Anleger von den höheren Renditechancen und dem relativ stabilen Mietniveau an Sekundärstandorten angezogen werden, zeigt sich auch in der Statistik. 2017 wurden laut Bulwiengesa 27,5 Milliarden Euro abseits der großen Metropolen investiert, davon 15 Milliarden in den Sekundärstandorten. Durch die steigende Nachfrage sänken zwar die Nettoanfangsrenditen auch an den mittelgroßen Standorten auf neue Tiefststände, dennoch bleibe der Renditeunterschied zu A-Märkten mit zwei Prozentpunkten auf einem hohen Niveau.
Die Immobilien-Experten machen noch einen Vorteil der kleineren Standorte aus: Büros würden hier weniger "spekulativ" errichtet, sondern mehr nach Bedarf gebaut. Die hohe Vorvermietungsquote verringere das Risiko von Marktverwerfungen. Auf A-Märkten seien dagegen bei Projektbeginn 40 Prozent der Flächen noch nicht vergeben. Spekulative Bautätigkeit könne aber in Zeiten nachlassender Nachfrage zu Leerständen führen.
Die positiven wirtschaftlichen Rahmenbedingungen haben in den vergangenen Jahren zu einem starken Aufbau der Bürobeschäftigten geführt, ein wichtiger Indikator für die Nachfrage nach Büroflächen. Vor allem Ingolstadt, Leipzig, Freiburg und Jena stechen dabei hervor mit Wachstumsraten von mehr als 20 Prozent. Die dynamischste Bürobeschäftigtenentwicklung der Sekundärstandorte verzeichnete laut Studie Ingolstadt mit einem Wachstum von rund 39 Prozent. Zum Vergleich: In den A-Städten legte die Zahl der Bürobeschäftigten von 2008 bis 2017 im Durchschnitt um 19 Prozent zu. Ingolstadt zeichne die Lage mitten in Bayern und innerhalb der Metropolregion München aus, was leistungsstarke Unternehmen anziehe. Motoren der Ingolstädter Wirtschaft seien die Autoindustrie mit Audi und das Handwerk, aber auch der Dienstleistungssektor werde für die dortige Wirtschaft immer bedeutender.