Anlage Büro im Depot

Immobilienfonds investieren meist in Bürogebäude, Shoppingcenter oder Hotels.

(Foto: Johannes Simon)

Wer in Immobilien investieren will, aber nicht genug Geld für eine eigene Wohnung hat, kann sich über Crowdinvesting oder Fonds an Projekten beteiligen. Es locken höhere Renditen, aber es gibt auch Risiken.

Von Simone Gröneweg

Für eine Investition in eine Immobilie reicht mittlerweile der Gang zum Computer. Die passende Website aufrufen, Informationen lesen und ein paar Klicks später hat der Nutzer die Möglichkeit, gemeinsam mit anderen ein Immobilienprojekt zu finanzieren. Fast 2,5 Millionen Euro kamen kürzlich auf diese Weise für den geplanten Umbau der ehemaligen Gießerei Franz Weeren im Berliner Stadtteil Neukölln zusammen. Über die Internet-Plattform Mezzany konnten Anleger sich an den Kosten für den Umbau beteiligen und entsprechende Wertpapiere zeichnen. Wo früher Fabrikarbeiter ihren Lebensunterhalt verdienten, wohnen künftig Menschen in durchgestylten Apartments.

Crowdfunding oder Schwarmfinanzierung nennt sich die Methode, die Start-ups und soziale Unternehmen auch im Immobilienbereich praktizieren. Die Idee: Viele Nutzer finanzieren gemeinsam ein Projekt. "Das Prinzip bietet einen neuen Vertriebsweg für die Anbieter", sagt Renate Daum, Finanzspezialistin bei der Stiftung Warentest. Plattformen wie Zinsland, Exporo oder Bergfürst bieten ihre Dienste dafür an, wobei die Zahl der finanzierten Projekte noch klein ist.

Für den Anleger ist Crowdinvesting eine neue Möglichkeit, um sich mit kleinen Beiträgen an größeren Immobilienobjekten zu beteiligen. Er stellt sein Geld zur Verfügung und erhält dafür Zinsen. Wer sein Kapital in ein Crowdfunding-Projekt steckt, handelt jedoch komplett eigenverantwortlich. Kein Finanzberater oder vermittelnder Banker weist auf mögliche Risiken hin. Vergeben die Projektentwickler sogenannte Nachrangdarlehen an die zahlende Masse, erhalten im Falle einer Insolvenz zunächst die Banken ihr Geld zurück. Die übrigen Unterstützer sind erst dann dran, wenn etwas übrig bleibt. "Mitspracherechte sind üblicherweise nicht vorgesehen, und Sicherheiten gibt es auch nicht", gibt Daum zu bedenken. "Es besteht also ein Totalverlustrisiko", ergänzt sie. Udo Schindler, Gründer der KSW Vermögensverwaltung, sieht diese neue Finanzierungsform darum eher als eine Art Experimentierfeld. "Das Thema hat für uns bei der Vermögensverwaltung keine Relevanz. Die Chancen nach oben sind begrenzt, die Risiken dagegen groß", urteilt Schindler.

Verluste können Anleger auch mit den klassischen Anlageformen einfahren. Mit Hilfe von Banken, Beratern und Vermittlern sammeln Emissionshäuser von geschlossenen Immobilienfonds das Kapital für ihre Projekte ein. Die Fonds firmieren mittlerweile als sogenannte Alternative Investmentfonds (AIFs). Sie investieren in Wohnungen, Büros, Shoppingcenter oder Parkhäuser. Haben die Initiatoren das notwendige Eigenkapital zusammen, wird der Fonds geschlossen. Im Gegensatz zu offenen Fonds ist der Anleger hier Mitunternehmer. Außerdem wird in der Regel nur in ein oder sehr wenige Objekte investiert. Am Ende der Laufzeit - meist zehn bis 15 Jahre - wird der geschlossene Fonds wieder aufgelöst, das Objekt verkauft, und die Anleger erhalten ihr Kapital zurück.

So weit die Theorie. In der Praxis erschütterten die Branche einige Pleiten und Skandale. Einzelne Initiatoren wirtschafteten in die eigene Tasche, mancher Anbieter machte einen Fonds auf und verschwand danach vom Markt. Zwar gab es durchaus viele Emissionshäuser, die seriös arbeiteten, aber der Gesetzgeber musste trotzdem eingreifen, um die Anleger zu schützen. "Seit Mitte 2013 gilt für diese Beteiligungen das Kapitalanlagegesetzbuch", erklärt Michael Bogosyan, Senior Analyst bei der Dextro Group Germany, einem unabhängigen Ratinghaus für Investments mit Sitz in Darmstadt. Wer jetzt Fonds auflegen und verwalten möchte, muss etliche rechtliche Hürden überwinden und benötigt zum Beispiel ausreichend Eigenkapital sowie ein Risikocontrolling, das vom operativen Geschäft unabhängig ist.

Die Branche hat seit der Regulierung zwei geschlossene Fondsarten im Angebot: nicht risikogemischte und risikogemischte. Nur Letztere sind für Privatanleger gedacht. Verschiedene Objekte, verschiedene Mieter, unterschiedliche Laufzeiten bei den Verträgen - das alles sind Kriterien für einen ausreichenden Mix. In Einzelfällen ist man schon mit einem Mindestbeitrag von 5000 Euro dabei, in der Regel verlangen die Initiatoren mindestens 10 000 Euro. "Derzeit gibt es 17 solcher Angebote, 11 von ihnen sind als Blind-Pool-Fonds konzipiert", erklärt Bogosyan. Das bedeutet, der Fonds sammelt erst Geld und kauft im Anschluss die Immobilien. Für die Anleger bringt das eine Unsicherheit mit sich. "Sie wissen nicht, in welche Objekte der Fonds investiert", erklärt Renate Daum von Stiftung Warentest. Die Initiatoren müssten auch keine Prognoserechnungen mehr in den Prospekten veröffentlichen, betont die Finanzexpertin. Die Anleger müssen also der Kompetenz des Anbieters voll und ganz vertrauen.

Die Lieblinge sind zurück: Offene Immobilienfonds erleben ein Comeback

Vermögensberater Schindler bemängelt, dass in der Vergangenheit immer wieder Fonds hinter ihren Prognosen zurück geblieben seien und rät den Anlegern, sich die Kostenstruktur eines Fonds genau anzuschauen.

Die Lieblinge sind zurück - so könnte man das derzeitige Comeback der offenen Immobilienfonds beschreiben. 1,3 Milliarden Euro flossen bis Ende Mai in diese Anlageform. Derzeit gibt es 24 offene Immobilienfonds, an denen sich Privatanleger beteiligen können. Die Manager investieren weltweit in Immobilien verschiedenster Gattung. Sie verwalten ein Vermögen von mehr als 69 Milliarden Euro. Im größten Fonds stecken allein 13 Milliarden Euro. Im Vergleich zu geschlossenen Fonds erwerben die Anleger hier Anteile, die sie kaufen und verkaufen können. Dies ist auch mit geringen Summen möglich.

Mit der Finanzkrise waren viele Beteiligungen allerdings ins Straucheln geraten. Große Investoren hatten innerhalb kürzester Zeit ihr Vermögen abgezogen, die Fonds saßen quasi auf dem Trockenen und mussten die Auszahlungen stoppen. Das Ergebnis: verzweifelte Anleger, die nicht an ihr Geld kamen. Noch immer befinden sich etliche Fonds in der Abwicklung. Auch für dieses Segment erließ der Gesetzgeber vor zwei Jahren strengere Auflagen. Wer jetzt Anteile an einem offenen Immobilienfonds kauft, muss sie mindestens 24 Monate halten und ein Jahr im Voraus anmelden, wenn er sie abgeben möchte.

Die neue Geldschwemme bereitet manchem Fondsmanager Kopfzerbrechen, denn die große Nachfrage nach Immobilien treibt die Preise. Die Experten von Finanztest veröffentlichten vor Kurzem eine Untersuchung zu diesen Fonds und werteten sie darin als langfristige Anlage, die neben Chancen auf Wertsteigerungen und regelmäßige Auszahlungen auch Verlustrisiken birgt. "Sie eignen sich keinesfalls als Ersatz für sichere Tages- oder Festgelder", lautet ihr Rat an die Anleger.