Wer eine Immobilie kaufen will, hat zurzeit doppelten Grund zum Staunen: Es sind nicht nur die Preise für Häuser und Wohnungen, die vor allem in den Ballungszentren stark steigen. Auch der Kauf an sich ist mit immer höheren Kosten verbunden. In den meisten Bundesländern zahlen Käufer inzwischen 16 Prozent des Preises als Nebenkosten obendrauf. Neben Notarkosten und Maklerprovision schlägt vor allem die Grunderwerbsteuer zu Buche.
Die Grunderwerbsteuersätze steigen immer weiter, 2017 steht in Thüringen die nächste Erhöhung an, von fünf auf 6,5 Prozent. Baden-Württemberg könnte womöglich mitziehen. Wer also in eine Immobilie investieren will, muss tendenziell immer mehr Eigenkapital haben und sollte alle Spartricks kennen.
Die Preisspirale bei der Grunderwerbsteuer sei für private Käufer "zum echten Ärgernis geworden", sagt Torsten Weidemann, Geschäftsführer der Eigentümerschutzgemeinschaft Haus und Grund Deutschland. Wenn in Thüringen die Grunderwerbssteuer um 1,5 Prozentpunkte steigt, bedeutet das für einen Käufer einer durchschnittlich teuren Immobilie von 238 000 Euro beispielsweise 3600 Euro Mehrkosten, rechnet Michiel Goris vor, Chef von Interhyp, des Online-Vermittlers für Baufinanzierungen. Das bedeutet weit mehr als ein durchschnittliches Nettomonatsgehalt an Zusatzbelastung Die Steuer auf Grunderwerb ist nicht zu vermeiden.
Sie wird bei jedem Kauf eines Grundstücks, einer Wohnung oder eines ganzen Hauses fällig. Je nach Bundesland liegt der Steuersatz zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises. Tendenz steigend. Bis 2006 lag der Steuersatz noch bundesweit einheitlich bei 3,5 Prozent. Seither dürfen die Länder ihn selbst festsetzen. Die Folge: Landesregierungen haben die Steuer in den vergangenen zehn Jahren Dutzende Male erhöht. Für die Länder ist sie zu einer wichtigen Einnahmequelle geworden. 2013 lagen die Einnahmen schon bei 8,4 Milliarden Euro, fast doppelt so hoch wie 2005. Bis 2018 sollen es schätzungsweise mehr als 9,6 Milliarden Euro sein.
In mittlerweile vier Bundesländern - Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland und Schleswig-Holstein - liegt der Steuersatz bereits bei 6,5 Prozent, Ende 2011 lag er noch bei fünf. Vergleichsweise günstig mit 3,5 Prozent des Kaufpreises kommt momentan nur noch weg, wer ein Objekt in Bayern oder Sachsen kauft. "Es ist eine Schreckensvision, dass die Entwicklung auf die 7-Prozent-Marke zusteuert", sagt Weidemann.
Einschließlich der Notarkosten von etwa zwei Prozent und der Maklerprovision zwischen 3,57 und 7,14 Prozent erreichen die Kaufnebenkosten jetzt schon Rekordhöhen von neun bis fast 16 Prozent der Kaufsumme, je nach Bundesland.
Bisher galt: Die Kaufnebenkosten im Süden Deutschlands sind niedrig, im Norden höher. Sollte Baden-Württemberg tatsächlich bald die Grunderwerbsteuer erhöhen, wären die Kosten nur noch in Bayern und Rheinland-Pfalz mit zehn Prozent relativ gering. Die höchsten Kaufnebenkosten fallen mit mehr als 15 Prozent in Brandenburg, Berlin und Schleswig-Holstein an. Beim Kauf einer Wohnung für 250 000 Euro summieren sich die Nebenkosten dort oft auf mehr als 37 500 Euro.
Käufer einer Eigentumswohnung dürfen einige Posten rausrechnen
Höhere Kaufnebenkosten wirken sich bei der Baufinanzierung gleich zweifach negativ aus. Die Bank finanziert Posten wie die Grunderwerbsteuer, Maklerprovisionen oder die Notargebühren nicht mit. Das müssen Immobilienkäufer angespart haben. Außerdem verschlechtere sich das Verhältnis von Fremd- und Eigenkapital, sagt Finanzierungsvermittler Goris. Im schlimmsten Fall verteuert das den Zinssatz für das Immobiliendarlehen.
Die Aussicht auf steigende Ausgaben dürfte so manchen zusätzlich unter Druck setzen und den Immobilienmarkt zum Jahresende in Thüringen und Baden-Württemberg noch einmal anheizen. Unter Zeitdruck kaufen, um sich ein paar tausend Euro Extra-Kosten zu sparen, sei aber nicht ratsam, warnt Weidemann. Mit der richtigen Strategie beim Kauf lässt sich am Ende trotzdem noch Geld sparen. Käufer einer Eigentumswohnung müssen zum Beispiel auf vorhandene Rücklagen für Instandhaltungen keine Grunderwerbsteuer zahlen, wie die Experten des Verbands "Wohnen im Eigentum" betonen. Der Anteil an der Instandhaltungsrücklage, der in der Regel mitgekauft wird, kann vertraglich vom Kaufpreis abgezogen werden, urteilte der Bundesfinanzhof. Damit sinkt auch die Notargebühr.
Der Spartipp gilt ebenso für mitverkaufte Einrichtung wie Möbel und Einbauküchen, die - anders als ein Kamin oder ein Wintergarten - , beweglich sind. Auch der volle Heizölvorrat, die Sauna oder Markise lassen sich vertraglich ausklammern. Nur für Teile, die untrennbar mit dem Gebäude verbunden sind, fällt die Steuer an. Das Finanzamt kann solche Posten immer dann auslassen, wenn die Euro-Beträge vertraglich festgehalten sind. Aber: Hauskäufer sollten bei der Vertragsgestaltung nicht tricksen. Alle Immobilienkaufverträge werden an das Finanzamt weitergeleitet und dort geprüft, ob der ausgewiesene Kaufpreis plausibel und marktüblich ist.