Die Bauzinsen bleiben aller Voraussicht nach vorerst traumhaft günstig. Aktuell ist ein zehnjähriges Immobiliendarlehen für etwa 1,5 Prozent zu kriegen. Was Häuslebauer bei aller Freude über das billige Baugeld oft unterschätzen: Je niedriger der Zins ausfällt, desto länger dauert das Abstottern des Kredits. Wer seine Schuldenlast nicht erst zum Sankt-Nimmerleins-Tag loswerden will, sollte sich einen möglichst hohen Tilgungssatz leisten plus Sondertilgungsoptionen, empfiehlt Christiane Kienitz, Finanzierungsexpertin der Verbraucherzentrale Hessen. Variable Tilgungssätze können das Entschulden zusätzlich befeuern. Die Banken verlangen für das Plus an Flexibilität meist nicht mal einen Aufschlag.
Nur wenige Banken verlangen für eine Sondertilgung noch einen Zinsaufschlag
"Ein häufiges Problem ist, dass Kreditnehmer unwissentlich falsch tilgen", gibt Fachfrau Kienitz zu bedenken. Wichtig sei, nicht allein auf eine günstige Monatsrate zu schielen, sondern möglichst hoch zu tilgen. Bei niedrigen Zinsen ist zwar die monatliche Rate gering, die monatliche Tilgung aber auch - und die Entschuldung zieht sich damit endlos in die Länge. Nur wer das ersparte Geld im Zinstief in einen schnelleren Schuldenabbau steckt und mindestens zwei Prozent und mehr pro Jahr tilgt, wird in absehbarer Zeit auch schuldenfrei - und spart noch dazu viele Tausend Euro.
Viele Banken verlangen von sich aus schon mindestens zwei Prozent. Nur so ist es zu schaffen, in einem überschaubaren Zeitraum von etwa 25 Jahren schuldenfrei zu werden. Wird nur minimal, also mit den früher üblichen ein Prozent getilgt, zögert sich die Entschuldung um Jahrzehnte hinaus. Das schnellere Abbezahlen ist besser als jeder Sparvertrag.
Was zum echten Entschuldungsturbo werden kann, ist die Sondertilgung. Der Baustein macht flexibel, wenn sich das Einkommen im Lauf der Jahre gut entwickelt. Viele Bauherren können zudem mit Boni vom Chef, mit Baukindergeld, Prämien oder einem 13. Monatsgehalt rechnen, manche mit einer Erbschaft. Wird das Geld zum außerplanmäßigen Abzahlen des Immobiliendarlehens genutzt, kann es die Gesamtlaufzeit deutlich verkürzen und die Restschuld mindern. "Auf die Sondertilgung wird bei der Baufinanzierung immer noch viel zu wenig geachtet", sagt Kienitz. Dabei lohnt es sich, die Option in den Vertrag schreiben zu lassen - selbst wenn sie nur ein einziges Mal genutzt würde. Je früher und regelmäßiger extra getilgt wird, desto stärker wirkt sich die jährliche Sonderzahlung aus.
Sondertilgungsrechte von jährlich bis zu fünf Prozent der Kreditsumme sind inzwischen problemlos zu kriegen, in der Regel sogar kostenfrei. Manchmal ist auch ein bestimmter Höchstbetrag, etwa 10 000 Euro Sondertilgung pro Jahr festgelegt. Nur wenige Banken verlangen nach wie vor einen Zinsaufschlag von 0,05 bis 0,1 Prozent. Wer das akzeptiert, sollte sein Sondertilgungsrecht auch tatsächlich nutzen und nicht verfallen lassen. Sonst zahlt er womöglich noch drauf. Selbst wenn der Aufschlag von 0,1 Prozent auf den ersten Blick gering erscheint, können bis zum Ablauf der zehnjährigen Zinsbindung schnell Kosten von ein paar Tausend Euro anfallen. Ein Recht auf Sondertilgung kann auch hilfreich sein, wenn ein vorzeitiger Immobilienverkauf ansteht. Mögliche Vorfälligkeitsentschädigungen fallen dann geringer aus.
Was außerdem ratsam ist, sind flexible Tilgungsraten im Baudarlehen, wie Kienitz betont. Weil sich die meisten Häuslebauer durchgehend hohe Tilgungssätze von fünf oder sechs Prozent nicht leisten können, ist Einfallsreichtum gefragt. Viele Banken bieten inzwischen die Möglichkeit an, im Lauf der Jahre den Tilgungssatz mehrfach neu nach oben oder unten zu korrigieren - je nachdem, wie flüssig der Bauherr ist. Die Spanne bewegt sich dabei meist zwischen zwei bis fünf Prozent der Kreditsumme. Angebote vergleichen ist ratsam. Manche Banken erlauben nur zwei Ratenwechsel innerhalb der Zinsbindung. Bei anderen ist es einmal im Jahr möglich. Bestenfalls dürfen die Kunden wechseln, so oft sie wollen. Der Extra-Baustein ist bei vielen Banken umsonst zu haben.
Vor allem für junge Familien sind variable Raten deutlich lohnenswerter als eine starre Rückzahlung über Jahre hinweg, wie Kienitz betont. So kann die Tilgungsrate nach der Geburt eines Kindes beispielsweise von anfangs vier auf nur noch zwei Prozent heruntergefahren werden. Später lässt sich der Tilgungssatz auf drei oder gar fünf Prozent wieder hochfahren, je nach Einkommenssituation des Paares - und je nach Vertrag. Eine flexible Tilgung kann also helfen, finanzielle Durststrecken zu überstehen. "Sondertilgung in Kombination mit flexiblen Tilgungsraten ist unverzichtbar für eine optimale Baufinanzierung", empfiehlt Verbraucherschützerin Kienitz.