Auf dem Immobilienmarkt ist noch keine Trendwende bei den teils exorbitant hohen Preisen zu sehen. Im Gegenteil, die Kosten für ein Haus, eine Eigentumswohnung oder die Miete sind 2018 im Münchner Umland und im Landkreis Bad Tölz-Wolfratshausen abermals gestiegen. Dies zeigt der neue Bericht, den das Marktforschungsinstitut des Immobilienverbands Deutschland (IVD) jetzt vorgelegt hat.
Demnach bewegt sich der Landkreis zwar noch nicht auf dem kaum mehr bezahlbaren Niveau von München oder Starnberg. "Aber die Städte Bad Tölz und Wolfratshausen sowie die Gemeinden in der Nähe des Starnberger Sees haben in den vergangenen Jahren deutliche Preiszuwächse erfahren", heißt es in dem Report.
Je näher eine Gemeinde des Landkreises an München oder je schöner sie landschaftlich liegt, desto kostspieliger ist es, dort zu wohnen. Vor allem dann, wenn sie auch noch eine S-Bahn oder eine andere Zugverbindung anzubieten hat. Diese alte Regel gilt nach wie vor.
Hinzu kommt, dass gestiegene Energie- und Baukosten als Preistreiber wirken. Weil die Wohnungen in der Landeshauptstadt für sie mehr als sündhaft teuer sind, zieht es vorwiegend Familien mit Kindern ins Umland.
Aber auch im Landkreis übersteigt die Nachfrage bereits seit Jahren das eher dünne Angebot. Neues Bauland kann und mag kaum eine Kommune ausweisen, um nicht die Landschaft zu zersiedeln oder ihren eigenen Charakter zu zerstören. So hat sich etwa Bad Tölz zum Ziel gesetzt, pro Jahr nur moderat um circa ein halbes Prozent der Einwohnerzahl wachsen. Zum Vergleich: In den vergangenen zehn Jahren haben einige Gemeinden im Münchner Umland laut IVD-Bericht von der Bevölkerung her rasant zugenommen, Markt Schwaben um 18,4 Prozent, Poing um 21,6 Prozent, Aschheim um 24,4 Prozent.
Das bringt Herausforderungen mit sich, unter anderem mehr Verkehr und einen Ausbau der sozialen Infrastruktur, der erst einmal finanziert werden muss. Das IVD-Institut beobachtet auch, dass manche Bauvorhaben in Umland-Gemeinden seit einigen Jahren Bürgerproteste hervorrufen. Als ein Beispiel wird der Bürgerentscheid in Icking gegen die Bebauung der Huberwiese angeführt, der 2016 erfolgreich war. Projekte würden von Kommunen deshalb oft nicht mehr vorangetrieben oder stark reduziert, heißt es in dem Marktreport.
Icking
Das teuerste Pflaster im Landkreis ist noch immer Icking. Ein freistehendes Einfamilienhaus kostet hier 1,1 Millionen Euro, das sind 300 000 Euro mehr als vor drei Jahren (alle Beispiele mit gutem Wohnwert). Ebenso kostspielig sind Doppelhaushälften, die zwischen 1,05 Millionen (Bestand) und 1,19 Millionen Euro (neu) kosten. Für eine neue Eigentumswohnung werden durchschnittlich 5350 Euro pro Quadratmeter fällig, das sind 650 Euro mehr als vor einem Jahr. Und Mieter zahlen in einer guten Wohnung etwa zwölf Euro für den Quadratmeter. Ein wenig Entlastung hätte das Wohnprojekt auf dem Areal der abgebrannten Reithalle bringen können, wo der Eigentümer 44 Wohneinheiten in dreigeschossigen Gebäuden, einen Kindergarten und ein Bürohaus plante. Dies wurde vom Gemeinderat jedoch als überdimensioniert verworfen.
Wolfratshausen
Kräftig angezogen haben die Kaufpreise in Wolfratshausen. Für eine neue Eigentumswohnung würden mit fast 6000 Euro pro Quadratmeter "derzeit Spitzenpreise bezahlt", teilt der IVD mit. Eine neue Doppelhaushälfte kann mittlerweile mehr als 800 000 Euro kosten, ist aber in der Loisachstadt ebenso Mangelware wie ein Reihenmittelhaus. Ein Einfamilienhaus käme auf 780 000 Euro im Schnitt, das sind 60 000 Euro mehr als 2017. Tief in die Tasche greifen müssen auch Mieter: 11,40 Euro pro Quadratmeter. Immerhin wurde im Frühjahr vorigen Jahres mit der Bebauung der Coop-Wiese begonnen, wo 52 Wohnungen in zwei fünfgeschossigen Häusern entstehen sollen. Gedacht sind diese Domizile für einkommensschwache Bewohner, die dafür zwischen 5,50 und 7,50 Euro Miete pro Quadratmeter zahlen sollen.
Egling
In Egling wird hingegen kaum gebaut. An der Tölzer Straße in Deining entstanden zwei Reihen- und zwei Doppelhäuser mit insgesamt zehn Wohnungen, das war's. Eine neue Doppelhaushälfte kostet rund 700 000 Euro und damit 80 000 mehr als 2017, eine schon gebaute 630 000 Euro. Für ein Einfamilienhaus muss mit 20 000 Euro gerechnet werden. Die Miete bewegt sich bei 10,30 Euro pro Quadratmeter.
Geretsried
Viele Jahre lang galt Geretsried als die günstigste Stadt im Landkreis, was die Immobilienpreise anbelangt. Das ist langsam vorbei. Laut IVD haben sie in allen Marktsegmenten abermals zugelegt, liegen allerdings noch immer etwas unter dem Niveau von Wolfratshausen oder Bad Tölz. "Im Zuge der geplanten S-Bahnverlängerung kann es jedoch zu einer Preisannäherung kommen", heißt es im Report. Und ein Teil der dadurch bedingten Verteuerung sei auch "schon eingepreist". Außerdem wolle Geretsried mit einem urbanen Stadtzentrum, das auf dem Karl-Lederer-Platz gerade entsteht, zu einem "Magnet" im Landkreis werden. Das Angebot an gebrauchten Häusern und Eigentumswohnungen hat sich mittlerweile spürbar verringert. Dies gelte auch für Mietwohnungen, so der IVD. Eine neue Doppelhaushälfte kommt derzeit auf etwa 732 000 Euro, eine bestehende auf 647 000 Euro - dies sind um die zehn Prozent mehr als 2017. Ein Einfamilienhaus kostet 795 000 Euro, ein Plus von 70 000 gegenüber dem Jahr zuvor. Die Miete kostet 10,30 Euro pro Quadratmeter.
Bad Tölz
In der Kurstadt ist vor allem die Nachfrage nach Mietwohnungen dem IVD zufolge hoch. Anders ausgedrückt: Wenn jemand auszieht, bekommen die Eigentümer rasch einen Nachmieter. Neue Mietwohnungen zu halbwegs annehmbaren Preisen gibt es kaum. Lediglich die Stadt hat 18 Wohneinheiten an der Osterleite für sozial Schwache geschaffen, die Baugenossenschaft Lenggries baut heuer zwölf Wohnungen an der Kohlstattstraße. Aber auch neue Häuser und Wohnungen bleiben begehrt. "Trotz hoher Preise wurden alle Bauvorhaben zeitnah verkauft", hält der Marktbericht fest. Beliebte Lagen sind die Altstadt, der Kalvarienberg und Oberfischbach auf Wackersberger Flur. Für ein Einfamilienhaus in Tölz werden 820 000 Euro fällig, 100 000 mehr als 2017. Eine neue Doppelhaushälfte kommt auf 800 000 Euro - im Jahr zuvor waren es 710 000 Euro -, eine bestehende auf 680 000 Euro. Die Miete liegt bei 10,80 Euro pro Quadratmeter.
Benediktbeuern
Das Klosterdorf ist ein sehr begehrter Wohnort. "Insbesondere Einfamilienhäuser, Reihenmittelhäuser und Doppelhaushälften sind zur Eigennutzung sehr stark gefragt", berichtet das IVD-Institut. Daran dürfte sich auch nichts ändern, denn die Gemeinde hält an ihrer restriktiven Linie fest und weist neue Baugebiete nur spärlich aus. Eine neue Doppelhaushälfte kommt auf 550 000 Euro, eine im Bestand auf 420 000 Euro. Die Preissteigerung hält sich gegenüber 2017 in Grenzen. Für ein Einfamilienhaus wären 575 000 Euro fällig. Die Miete liegt in Benediktbeuern im Schnitt bei relativ günstigen 9,20 Euro pro Quadratmeter.