Die Mieten in München haben in diesem Jahr neue Höchststände erreicht, und der Zuzug in den Ballungsraum hält unvermindert an. Wenn die Prognose des bayerischen Innenministeriums zutrifft, verschärft sich die Situation noch erheblich, weil immer weniger gebaut wird. Demnach fehlen bis zum Jahr 2025 rund 265.000 Wohnungen im Raum München.
Zwar verweist das Ministerium darauf, dass der Freistaat die Wohnraumförderung mit 200 Millionen Euro in diesem Jahr "auf hohem Niveau" halte, wie Innenstaatssekretär Jürgen W. Heike am Dienstag bilanzierte. In Zahlen schlägt sich dies aber nicht nieder.
Bei den Baugenehmigungen in Bayern wurde 2007 sogar ein historischer Tiefstand erreicht. Letztlich wurden nur 44.000 Wohnungen neu errichtet. Das sind 24 Prozent weniger als im Vorjahr. Im ersten Halbjahr 2008 sank die Zahl der eingereichten Anträge nochmals um sieben Prozent auf 17.750.
In München, der teuersten Wohnstadt in Deutschland, wurden im vergangenen Jahr 4500 Wohnungen fertig. Damit verfehlte die Stadt ihre selbstgesteckte Marke von 7000 Wohnungen deutlich. Heuer sieht es nicht viel besser aus: Bei den Baugenehmigungen gab es nur ein leichtes Plus auf 2470.
Wenn sich diese Entwicklung fortsetze, werde der Wohnraum in den Ballungsgebieten immer knapper und teurer, so Heike. Er zitierte eine Prognose des Berliner Forschungsinstituts Empirica, wonach bis zum Jahr 2025 allein in der Region München 265.000 Wohnungen fehlen werden, das wären 29 Prozent des Neubaubedarfs im Freistaat.
In ganz Bayern - und da vor allem in Städten wie Nürnberg und Augsburg - werden es 915.000 Wohnungen weniger sein als benötigt würden, um den Bedarf zu decken.
In München ist Wohnraum schon heute Mangelware: Für Familien mit zwei Kindern und durchschnittlichem Einkommen sei es aufgrund der hohen Kosten kaum mehr möglich, in der Innenstadt zu leben, sagt Heike. Der Immobilienverband Deutschland bestätigt das.
Nach den Angaben des IVD sind Altbauwohnungen mit einer Quadratmetermiete von 12,50 Euro so teuer wie nie, bei Neubauwohnungen liegt der Betrag sogar noch um 20 Cent darüber. Als "historisch" bezeichnet Stephan Kippes vom IVD-Marktforschungsinstitut die Preise für Reihenhäuser und Doppelhaushälften.
Hier sind inzwischen Monatsmieten von durchschnittlich 1610 beziehungsweise 2130 Euro fällig. Weil laut Kippes die Attraktivität Münchens weiter ungebrochen ist, die Wirtschaft floriert und die Einpersonenhaushalte in der Anzahl aber auch in der jeweiligen Wohnraumgröße zunehmen, wird das Angebot im Vergleich zur Nachfrage immer geringer. Dabei drückt auch der Trend, dass ältere Menschen vom Land zurück in die Stadt ziehen, um die Infrastruktur nutzen zu können, auf den Wohnungsmarkt.
Unterdessen wird immer weniger gebaut, wofür es laut Kippes einen Hauptgrund gibt: Es lohnt sich nicht mehr. Der Mangel an Baugrundstücken, vor allem in der Stadt, aber zunehmend auch in den umliegenden Gemeinden, die ihre Kapazitäten ausgeschöpft hätten, treibe die Preise in die Höhe.
Dazu kommen die hohen Baukosten, die nocheinmal fast zwei Drittel des Grundstückspreises ausmachen. Vor allem aber seien Bauwerber in den vergangenen Jahren von der Politik "schlecht behandelt" worden, klagt Kippes. Er nennt den Wegfall der Eigenheimzulage und die gestrichenen Abschreibungsmöglichkeiten für Investoren.
Die jüngste Rechtsprechung zugunsten von Mietern habe potentiellen Vermietern obendrein die Lust am Wohnungsbau verleidet. Kippes fordert die Politik auf, umgehend nachzubessern.
Dass die Wohnraumförderung des Freistaats "die gestrichenen Mittel des Bundes nur zum Teil auffängt", muss auch Staatssekretär Heike einräumen. Zumal sich der Betrag, den Bayern zur Verfügung stellt, im Vergleich zum Vorjahr nicht erhöht hat.