Baugrund ist im vergangenen Jahr in Gröbenzell um 27 Prozent teurer geworden. Der Preis für einen Quadratmeter Bauland zur Errichtung von Wohnhäusern erreichte dort 2013 den Spitzenwert von 750 Euro, im Jahr zuvor lag der Richtwert noch bei 590 Euro. Statistisch gesehen zieht Gröbenzell damit bei den Quadratmeterpreisen mit Germering gleich. Dort ist bereits seit Jahren Bauland am teuersten gewesen. Allerdings haben Baugrundstücke in Gröbenzell erheblich weniger Baurecht als in der Germering, weshalb dort die Preise in Relation zum gewährten Baurecht dann letztlich doch um rund 20 Prozent über denen in der Großen Kreisstadt liegen.
Mit den Worten "Wir schütteln selbst nur noch den Kopf", kommentiert Josef Goss diese Preisentwicklung. Goss ist Vorsitzender des Gutachterausschusses für den Landkreis, der alle Grundstücksverkäufe statistisch auswertet und daraus für jede Kommune Bodenrichtwerte ermittelt.
Diese vorgelegten Durchschnittspreise und die entsprechenden detaillierten Auswertungen des Gutachterausschusses zur Marktentwicklung können Interessenten gegen eine Gebühr im Landratsamt einsehen. Goss kann sich nicht vorstellen, dass die erheblichen Preissprünge der vergangenen Jahre noch lange andauern werden. "Die Spitze dürfte langsam erreicht sein", meint er. Schließlich könnten es sich inzwischen selbst Interessenten mit einem hohen Einkommen kaum noch leisten, im Landkreis Wohneigentum zu erwerben. In den Jahren von 2010 bis 2013 ist beispielsweise der Baugrund in den beiden Gemeinden Gröbenzell und Puchheim um fast fünfzig Prozent teurer geworden, was Goos nur noch als "Wahnsinn" bezeichnet. Im städtischen Ballungsraum aller Ostgemeinden des Landkreises liegt die Teuerung im gleichen Zeitraum bei immerhin noch 32 Prozent. In Fürstenfeldbruck fällt im Vergleich dazu die Preissteigerung mit 17 Prozent vergleichsweise moderat aus.
Wer im westlichen Teil des Landkreis sucht, findet Grundstücke zu Schnäppchenpreise. Am billigsten waren Baugrundstücke 2013 im Moorenweiser Ortsteil Eismerszell. Dort kostete der Quadratmeter Bauland gerade mal 120 Euro, während der Richtwert für die Gemeinde Moorenweis bereits bei 280 Euro lag. Noch relativ billig ist Mittelstetten mit 200 Euro, während in der S-Bahngemeinde Türkenfeld Bauland bereits 340 Euro kostete.
In Puchheim erhöhte sich der Wert von Bauland innerhalb eines Jahres von 520 auf 650 Euro, in Eichenau von 590 auf 640 Euro, in Emmering von 470 auf 510 Euro und in Fürstenfeldbruck von 510 auf 580 Euro. Je nach Lage und Baurecht können die tatsächlichen Preise jedoch erheblich von dem Richtwert, der der Durchschnittswert aus allen getätigten Verkäufen ist, abweichen.
Die Preissteigerungen des Jahres 2013 bewegten sich je nach Kommune in einem Rahmen von 8 bis 27 Prozent, was für den gesamten Landkreis einen Durchschnittswert von 15 Prozent ergibt. Da der Siedlungsschwerpunkt im Osten des Landkreis mit den westlichen Gemeinden wegen der strukturellen Unterschiede nur schwer zu vergleichen ist, ist die Aussagekraft des Durchschnittswertes von 15 Prozent relativ gering.
Ähnlich wie der Vorsitzende des Gutachterausschusses schätzt auch Volksbankchef Walter Müller die Situation ein. Müller prognostiziert ein Ende der Preissteigerungen und geht davon aus, dass auf dem Grundstücksmarkt langsam wieder "mehr Realität" einkehren werde. Die Zeit, in der es egal war, wie eine Wohnung aussah und in der Bauträger und Makler jede Wohnung problemlos verkaufen konnten, ist laut Müller vorbei. Inzwischen werde wieder mehr Qualität nachgefragt und auf die Lage von Grundstücken und die Ausstattung von Eigentumswohnungen geachtet.
Für den Altbestand an Wohnungen und Häusern stellt der Volksbankchef keine so exorbitanten Preissteigerungen wie bei den Grundstückspreisen fest. Hier gebe es noch Wohnungen zu durchaus vernünftigen Preisen. Interessenten, die es sich leisten können, rät Müller, sich den Wunsch einer Eigentumswohnung jetzt zu verwirklichen und sich damit langfristig das derzeit niedrige Zinsniveau zu sichern.
Für den Fürstenfeldbrucker Sparkassenchef Klaus Knörr ist der ungewöhnliche starke Anstieg der Grundstückspreise letztlich eine "Knappheitserscheinung auf einem Mark". Eine maßgeblich Roll an dieser Entwicklung hat laut Knörr die aktuelle Kapitalmarktsituation. Die extreme Niedrigzinsphase habe es Käufern ermöglicht, trotz rückläufiger Renditen viel mehr für eine Immobilien zu bezahlen, als es früher möglich gewesen sei. Ein weiterer Anreiz, höhere Preise zu bezahlen, resultiere daraus, dass Investoren am Kapitalmarkt auch nur niedrige Renditen erzielten und daher auf die Anlageform Immobilie ausweichen würden.
Da die Einkommen nur moderat ansteigen und auch der niedrige Zins weitgehend ausgereizt sei, ist für den Sparkassenchef jedoch der Höhepunkt rasant steigender Grundstückspreise absehbar. Der Boom der vergangenen Jahre werde sich angesichts enger werdender Spielräume für Preissteigerungen abflachen. Sollten die Zinsen ansteigen, rechnet der Sparkassenchef sogar mit Wertkorrekturen auf dem Immobilienmarkt nach unten. Und er erinnert daran, dass der Bodenpreis vor dem Boom ein Jahrzehnt lang fast stagnierte. Wie Müller warnt auch Knörr davor, sich von der aktuellen Situation täuschen zu lassen. Als langfristige Anlage sei der Wertzuwachs von Immobilien alles andere als gewaltig.
Verständnis zeigt Knörr für die Zurückhaltung der Landkreiskommunen bei der Ausweisung von weiterem Bauland. Für wichtiger hält er es, den Investoren eine langfristige, berechenbare Perspektive zu bieten. Dann werde die Bereitschaft steigen, wieder mehr Geld in den Mietwohnungsbau zu stecken. Bezahlbaren Wohnraum zu schaffen, hält Müller für eines der wichtigsten Zukunftsthemen für den Landkreis.