Die fleißigen Handwerker im gleichnamigen Kinderlied haben es noch relativ einfach: Sie setzen Stein auf Stein, und bald wird das Häuschen fertig sein. Doch bevor in der Realität der erste Stein gesetzt wird, heißt es fleißig Vorschriften lesen: Was, wo und wie gebaut wird, ist im Baugesetzbuch genau geregelt.
Dieses unterscheidet zunächst einmal zwischen dem Innen- und dem Außenbereich. Letzterer ist für die allermeiste Bebauung tabu, lediglich für die Land- und Forstwirtschaft gibt es Ausnahmen, genau wie für Infrastruktur oder Einrichtungen wie Deponien, die in der Nähe von Wohnbebauung stören würden.
Ob aus einem Außen- ein Innenbereich wird, entscheidet die Stadt oder Gemeinde, auf deren Gebiet das fragliche Areal liegt. Dazu erlässt oder ändert eine Kommune den Flächennutzungsplan. Der Name ist Programm, der Plan legt die Nutzung der Flächen fest. Also ob beispielsweise Infrastruktur, Grünflächen, Land- und Forstwirtschaft oder eben Bebauung stattfindet. Bei der Gestaltung der Flächennutzungspläne gelten für die Kommunen allerdings gewisse Vorgaben, etwa durch die Landes- und die Regionalplanung. Darin sind gewisse Vorgaben enthalten, etwa wo sogenannte Grünzüge liegen, die nur sehr eingeschränkt nutzbar sind. Diese sollen Zersiedelung verhindern, Pflanzen und Tieren Rückzugsräume bieten und dem Luftaustausch zwischen Stadt und Land dienen. Ansonsten sind die Kommunen bei ihren Flächennutzungsplänen aber relativ frei.
Diese kommunale Planungshoheit ist im Innenbereich noch stärker ausgeprägt - in beide Richtungen. Die Kommunen dürfen auch sehr strenge Vorgaben machen, wie und wo innerorts gebaut wird. Jedenfalls, wenn die Stadt oder Gemeinde für ein bestimmtes Gebiet einen Bebauungsplan aufstellt. Darin kann dann etwa festgeschrieben werden, wie groß neue Gebäude werden, wie weit sie voneinander entfernt stehen dürfen oder wie viel Grünfläche auf einem Grundstück freigehalten werden muss. Auch Vorgaben wie die Ausrichtung der Gebäude, Dachneigungen, Anzahl der Stockwerke und sogenannte Baufenster, also wo auf einem Grundstück gebaut werden darf, können in einem Bebauungsplan festgeschrieben werden. In diesem Fall spricht man auch von einem qualifizierten Bebauungsplan, alle neuen Gebäude in dessen Geltungsbereich müssen den Vorgaben entsprechen.
Daneben gibt es noch den vorhabenbezogenen Bebauungsplan. Wie der Name sagt, regelt dieser, wie ein ganz bestimmtes Vorhaben, etwa ein neues Wohngebiet unter Umständen aber auch ein einzelnes Gebäude auszusehen hat. Keine konkreten Vorgaben machen dagegen die sogenannten "einfachen Bebauungspläne", darin wird ein Gebiet lediglich etwa als Wohngebiet festgelegt.
Und hier kommt die kommunale Planungshoheit oft an Grenzen. Wo es keinen qualifizierten oder vorhabenbezogenen Bebauungsplan gibt, gilt der Paragraf 34 des Baugesetzbuches, auch als "Einfügungsgebot" bekannt. Demnach darf gebaut werden, was sich "in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt", sowie das Ortsbild nicht beeinträchtigt - was viel Interpretationsspielraum offen lässt und schon manches Verwaltungsgericht beschäftigt hat.
Das Problem ist, dass Einfügung eben nicht bedeutet, dass nur so gebaut werden darf wie beim Nachbarn. Eher wird es so ausgelegt, dass sich der Neubau nicht zu sehr von der Nachbarschaft abheben soll. Wobei das von den Gerichten meist sehr weit gefasst wird. So können Bauwerber bei der Dachform ein Nachbargebäude, bei der Höhe anderes und bei der Ausrichtung ein drittes als sogenannten Bezugsfall anführen - und dies oft mit Erfolg. Was dazu führt, dass jedes neue Gebäude die Grenzen des Baubaren erweitert.
Dies gilt auch für genehmigte Ausnahmen von Bebauungsplänen, sogenannte Befreiungen. Diese können die zuständigen Kommunen erlassen - sollten dies aber mit Bedacht tun. Denn bei zu vielen Ausnahmen gibt es keine Regeln mehr, zumindest nach Auffassung vieler Verwaltungsrichter, die in solchen Fällen Bebauungspläne oft für ungültig erklären.