Die Zeit der relativen Ruhe auf dem Münchner Mietmarkt geht dem Ende entgegen. Der Mietspiegel, der Anfang 2007 neu aufgelegt wird, steigt um 10,5 Prozent. Durchschnittlich sind rund 9,30 Euro pro Quadratmeter Kaltmiete zu zahlen. Damit haben Eigentümer bei Mieterhöhungen wieder einen Spielraum nach oben, denn der Mietspiegel gilt dafür als Richtschnur.
Der Mietspiegel 2007 soll erst im Frühjahr kommenden Jahres veröffentlicht, vom Stadtrat abgesegnet und als "qualifiziert", also bindend anerkannt werden. Schon jetzt aber ist nach Informationen der Süddeutschen Zeitung die Kernaussage der aktuellen Untersuchung klar: Im Vergleich zur städtischen Erhebung von 2003 sind die Mieten für eine durchschnittliche Wohnung um 10,5 Prozent gestiegen.
Konkret bedeutet dies, dass nach 8,42 Euro vor vier Jahren für einen Quadratmeter nun im Schnitt rund 9,30 Euro zu zahlen sind - kalt. Dazu kommen Betriebs- und Heizkosten.
Dieser deutliche Anstieg klingt zunächst überraschend, schließlich waren die vergangenen Jahre, nach der Boomzeit um die Jahrtausendwende, von einer Stagnation oder gar einem leichten Rückgang der Mieten geprägt.
Bei genauerer Betrachtung widerspricht dem der Mietspiegel jedoch nicht. Er soll das Marktgeschehen abbilden, ist aber ein träges Instrument, da er rückwirkend die Entwicklung der vergangenen Jahre registriert. Relevant sind dabei die Mieter, die zwischen 2002 und 2005 einen neuen Vertrag abschlossen oder deren Miete in diesen Jahren stieg. Befragt wurden mehrere Tausend Haushalte.
Dass der Mietspiegel in einer Zeit der relativen Entspannung steigt, hat vor allem zwei Gründe: Zum einen werden unveränderte Mieten und damit ein preisdämpfendes Element nicht berücksichtigt, dies will das Gesetz so. Enthalten sind aber die ganz normalen Steigerungen im Laufe eines Vertrags.
Während der Markt an der Preisobergrenze in den zurückliegenden wirtschaftlichen Krisenjahren wenig hergab, ist bei laufenden Verträgen unterhalb der Spitzenwerte fast immer was drin. Gesetzlich sind 20 Prozent in drei Jahren erlaubt, dazu kommen Erhöhungen aufgrund von Modernisierungen.
Alte Zahlen haben Auswirkungen
Zwar misst der Mietspiegel die Preise rückwirkend, dennoch haben diese "alten" Zahlen erhebliche Auswirkungen auf die künftige Preisentwicklung. Er gilt als Richtschnur für Erhöhungen. Der Mietspiegel ist für rund 500000 Wohnungen des freien Marktes anwendbar, er gilt nicht für geförderte Wohnungen.
Mit Hilfe dieses Werkes, das im kommenden Jahr in der aktuellen Fassung wieder als Broschüre und online im Internet erscheint, können Vermieter Mieterhöhungen begründen. Umgekehrt können Mieter damit auch aus ihrer Sicht unbegründeten Erhöhungen entgegentreten. Einigen sich die Parteien nicht, entscheiden am Ende die Gerichte.
Dort hatte der Münchner Mietspiegel lange Zeit einen schweren Stand, regelmäßig war er vom Landgericht München I als untauglich verworfen und durch teure Gutachten ersetzt worden. Erst in den vergangenen Jahren hat sich dies geändert: Sowohl von den Amtsrichtern als auch von der 14. Kammer des Landgerichts wird er mittlerweile als probates Mittel anerkannt, um die ortsübliche Vergleichsmiete zu berechnen.
Mietspiegel ist entscheidend für Mieterhöhungen
Diese kann entscheidend bei Mieterhöhungen sein. Denn wenn das Gesetz zwar eine 20-prozentige Erhöhung zulässt, die ortsübliche Vergleichsmiete aber beispielsweise nur um zehn Prozent über dem Preis einer bestimmten Wohnung liegt, muss sich der Eigentümer mit diesen zehn Prozent begnügen. Aufgrund des neuen Mietspiegels ergibt sich also wieder Luft nach oben - für manche Mieter aber wird diese Luft damit dünner.
Denn der neue Mietspiegel erscheint in einer Zeit, in der Experten aufgrund der besseren wirtschaftlichen Lage ohnehin eine Steigerung der Preise erwarten. Schon jetzt berichtet der Haus- und Grundbesitzerverein von länger werdenden Schlangen bei Wohnungsbesichtigungen - das treibt die Mieten nach oben.
Wem das Plus von 10,5 Prozent seit 2003 erschreckt, kann sich vielleicht mit einem Blick in die Vergangenheit trösten. Zwischen 1999 und 2003 stieg der Mietspiegel um knapp 19 Prozent.