Wenn Wohnungseigentümer vermieten, kann es schwierig werden. Einerseits müssen sie sich an das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) halten, andererseits an die Regelungen des Mietrechts. "Manchmal passen Vorgaben der Eigentümergemeinschaft nicht zu den Regeln im Mietvertrag oder widersprechen sich sogar", erläutert der Münchner Fachanwalt für Miet- und WEG-Recht Georg Hopfensperger.
Ein Streitpunkt ist beispielsweise die Tierhaltung. Im Mietvertrag darf die Haltung von Katzen und Hunden nicht generell untersagt werden, eine Eigentümergemeinschaft aber kann ein absolutes Tierhaltungsverbot vereinbaren. Was tun, wenn Mieter schon ein Tier besitzen und der Vermieter der Tierhaltung zugestimmt hat? Über die angemessene Reaktion der Gemeinschaft gibt es rechtlich unterschiedliche Auffassungen. So entschied das Landgericht Nürnberg-Fürth, dass ein Eigentümer seinem Mieter mehr Rechte einräumen kann, als er selbst gegenüber der WEG habe (Urteil vom 31.07.2009, 19 S 2183/09). Es bestehe eine klare Trennung der Rechtsebenen zwischen Wohnungseigentumsrecht und Mietrecht. Der hundehaltende Mieter darf seinen Vierbeiner also trotz des gegenteiligen Beschlusses der Gemeinschaft behalten. Das Tier darf dann auch das Gemeinschaftseigentum wie Zugangswege und Treppenhaus benutzen.
Andere Gerichte, zum Beispiel das OLG München, sahen das anders (ZMR 1992, 639). Soweit dem Mieter im Mietvertrag weitere Rechte eingeräumt seien, stünden ihm nur mietvertragliche Schadenersatzansprüche gegen seinen Vermieter zu. Er könne die Miete mindern oder wegen Nichtgewährung des vertragsmäßigen Gebrauchs das Mietverhältnis kündigen. Folge: Den Miteigentümern stehen Unterlassungsansprüche gegenüber dem Mieter und auch gegenüber dem vermietenden Sondereigentümer zu. Vermieter sollten dann nur noch Mieter akzeptieren, die keine Tiere halten oder im Mietvertrag individuelle Regelungen mit dem Mieter treffen.
Manchmal muss der Verwalter der Neuvermietung zustimmen. Das kann für Ärger sorgen
Verzwickt kann es auch bei den Nebenkosten werden, nämlich dann, wenn der Jahresabrechnung der Eigentümergemeinschaft ein anderer Verteilerschlüssel zugrunde liegt als der im Mietvertrag vereinbarte. In einem solchen Fall braucht sich der Mieter nicht auf eine Änderung seines Mietvertrags einzulassen. "Fallen die Verteilerschlüssel auseinander, rechnet also zum Beispiel die Gemeinschaft nach Miteigentumsanteilen ab und ist im Mietvertrag die Quadratmeterzahl als gesetzlicher Verteilerschlüssel vorgesehen, muss eine eigene Abrechnung erfolgen", sagt Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund.
Zudem ist der Vermieter bei der Abrechnung der Betriebskosten gegenüber dem Mieter auf die Mitarbeit der Verwaltung angewiesen. Nur wenn diese die Jahresabrechnung innerhalb von zwölf Monaten nach dem Abrechnungszeitraum erstellt, kann der Vermieter eine eventuelle Betriebskostennachzahlung von seinem Mieter verlangen. Schaffen es Verwalter und Eigentümergemeinschaft dagegen nicht, innerhalb der Jahresfrist eine gültige Abrechnung vorzulegen, hat der Vermieter Probleme, vom Mieter noch eine Nachzahlung verlangen zu können. "Vermieter sollten dann eine vorläufige Jahresabrechnung erstellen und den Mieter darüber informieren, warum die Jahresabrechnung noch aussteht", rät Fachanwalt Hopfensperger. In diesem Fall kann der Vermieter die Abrechnung nachreichen und die Nachzahlung fordern (BGH, Urteil vom 25.01.2017, VIII ZR 249/15).
Auch wenn es um Veränderungen an der Wohnung, um Umbauten oder um Sanierungen geht, können WEG- und Mietrecht kollidieren. Zum Streit kann es etwa kommen, wenn der Vermieter seinem Mieter das Anbringen einer Satellitenanlage erlaubt, die Gemeinschaft dagegen ein Schüsselverbot verhängt. Oder wenn der Wohnungseigentümer dem Mieter gestattet, den Balkon zum Wintergarten umzubauen. "Da in diesem Fall die Optik der ganzen Wohnanlage verändert wird, handelt es sich um eine bauliche Veränderung, der prinzipiell alle Wohnungseigentümer zustimmen müssen", erläutert Hopfensperger. Es genüge dann die Stimme eines einzigen Miteigentümers, um vom Mieter die Beseitigung der Umbauten verlangen zu können.
Mieter müssen zwar von der WEG beschlossene Modernisierungen, die energieeinsparende Maßnahmen betreffen, dulden. Sie können die Maßnahmen aber zumindest verzögern, wenn sie sich auf einen Härtefall berufen. "In manchen Fällen muss der Vermieter den Mieter dann mit Hilfe des Gerichts zwingen, die Maßnahmen zu dulden", so Hopfensperger.
Probleme kann es auch schon bei der Auswahl des Mieters geben. Manche Teilungserklärungen sehen vor, dass der Verwalter jeder Neuvermietung zustimmen muss - schließlich soll der neue Mieter in die Hausgemeinschaft passen. Verwalter lehnen einen Mietinteressenten meist ab, wenn es zwischen ihm und einem Eigentümer schon einmal zum Streit gekommen ist oder ein permanenter Mieterwechsel die Hausgemeinschaft stört. Hat es der Vermieter versäumt, den Verwalter um seine Zustimmung zu bitten und schon einen Mietvertrag geschlossen, bleibt der aber trotzdem wirksam. "Wegen einer fehlenden Verwalterzustimmung kann der Vermieter dem Mieter dann nicht kündigen", erklärt Ropertz. Allerdings könnten Wohnungseigentümer verlangen, dass der Vermieter das Mietverhältnis mit dem neuen Bewohner beendet. Da aber mangels Kündigungsgrund eine wirksame Kündigung ausscheidet, kann der Vermieter allenfalls einen Aufhebungsvertrag mit dem Mieter abschließen, wenn dieser - gegen die Zahlung einer Abfindung - mit dem Auszug einverstanden ist.
Es gibt also viele Konfliktpunkte zwischen Mietrecht und WEG-Recht. Abhilfe könnte aber die Reform des Wohnungseigentumsgesetzes bringen, die die Regelungen harmonisieren sollen. So liegt ein Vorschlag auf dem Tisch, der die Durchführung von Baumaßnahmen erleichtern soll - auch gegen den Willen von Mietern. "Darüberhinaus sollte der Mietvertrag möglichst mit Teilungserklärung und Hausordnung in Einklang gebracht werden", fordert Ropertz. Deshalb sollte sich der vermietende Eigentümer gut über die zulässige Nutzung und alle Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft informieren. "Möglich ist es auch, in den Mietvertrag Klauseln aufzunehmen, wonach Bestimmungen und Beschlüsse der WEG Bestandteil des Mietvertrags sein sollen", sagt Ropertz aus. Schließlich könne man auch einen Änderungsvorbehalt für neue Beschlüsse im Mietvertrag festhalten.