Einst galten sie als besonders sichere Form der Geldanlage, doch in den vergangenen drei Jahren haben Millionen Anleger mit ihren Immobilien-Investments einen Höllenritt mitgemacht. Vor allem offene Immobilienfonds verloren nicht nur massiv an Wert - sondern auch das Vertrauen vieler Investoren. In Berlin wird dieser Tage um neue Regeln für offene Immobilienfonds gerungen; doch ob sie tatsächlich ein Comeback schaffen, scheint fraglich. Was private Anleger jetzt wissen sollten.
Wie ist die aktuelle Lage?
Derzeit ist die Abwicklung von drei offenen Immobilienfonds beschlossen: die des US-Grundinvest der Fondsgesellschaft Kanam, des Degi Europa von Aberdeen und des P2 Value von Morgan Stanley. Darüber hinaus gibt es knapp zehn weitere Fonds, die die Rücknahme ihrer Anteilsscheine derzeit ausgesetzt haben. Das bedeutet, dass die Anleger derzeit nicht an ihr Geld kommen, weil die Gesellschaften nicht über ausreichend liquide Mittel verfügen. Offene Immobilienfonds dürfen allerdings nur maximal zwei Jahre eingefroren werden. Können sie die Auszahlungswünsche der Anleger dann noch immer nicht bedienen, müssen sie ebenfalls abgewickelt werden.
Sind alle offenen Immobilienfonds in der Bredouille?
Nein. Es gibt durchaus Produkte, die trotz der Turbulenzen an den Immobilienmärkten ihre Renditeversprechen fast oder sogar vollständig eingehalten haben. Allerdings, so berichten Branchenkenner, spüren auch sie den Vertrauensverlust, den die Fonds erlitten haben: Schlechte Nachrichten von der Konkurrenz führen oft dazu, dass Investoren verstärkt Geld aus Fonds abziehen, die eigentlich gute Erträge erzielen.
Gibt es Hoffnung für Produkte, die zurzeit eingefroren sind?
Grundsätzlich ist die Aussetzung der Anteilsrücknahme dafür gedacht, dem Fonds ein bisschen Zeit zu verschaffen. Einzelne Objekte aus dem Bestand können verkauft werden, damit wieder ausreichend liquide Mittel vorhanden sind, um die Anleger, die aussteigen wollen, auszuzahlen. Offene Immobilienfonds dürfen aber nicht zu jedem Preis verkaufen. Sie sind an Gutachten, die den Wert der Immobilien bestimmen, gebunden.
Als in der Krise die Preise an den Häusermärkten einbrachen, wurde das zum Problem: Die Fonds konnten für ihre Objekte keine Käufer finden, die den erforderlichen Preis zu zahlen bereit gewesen wären. Gleichzeitig wollten viele Investoren, darunter auch institutionelle Anleger wie etwa Versicherungen, ihre Mittel panikartig von den Immobilienmärkten abziehen und ihre Fondsanteile verkaufen - in diesem Spannungsfeld konnten die Fonds schließlich nicht mehr zahlen.
Umstritten ist, ob die Anleger jetzt, wenn eingefrorene Immobilienfonds wieder öffnen würden, wiederum sofort alle ihre Anteile zurückgeben wollten und den Fonds somit sofort erneut zum Kollaps bringen würden; genau das haben jene Immobilienfonds befürchtet, die deswegen Ende 2010 ihre Auflösung bekannt geben mussten.
Was ändert sich durch die geplante Reform?
Was die neuen Regeln für offene Immobilienfonds angeht, wird in Berlin noch um die Details gerungen. Klar ist: Bisher konnten alle Anleger börsentäglich ihre Mittel aus dem Fonds sofort abziehen - das soll in dieser Form nicht mehr möglich sein. Künftig sollen die Auszahlungen begrenzt werden. Außerdem ist eine zweijährige Mindesthaltedauer geplant sowie eine Kündigungsfrist.
So sollen die Unternehmen den Bedarf an liquiden Mitteln besser planen können. Und für die Anleger sollen Immobilienfonds sicherer werden. Ob die Rechnung aufgeht, ist allerdings umstritten. Denn die rasche Verfügbarkeit war, gemeinsam mit der vermeintlich sicheren Anlage in Immobilien, eines der zentralen Argumente, warum offene Immobilienfonds lange Zeit auch bei Privatanlegern so beliebt waren.
Gibt es die Möglichkeit, an der Krise der Fonds zu verdienen?
Grundsätzlich schon. Denn die Anteile an eingefrorenen Fonds werden weiterhin an der Börse gehandelt - mit deftigen Preisabschlägen von 40 Prozent und mehr. Wer also daran glaubt, dass ein Fonds wieder aufsperrt, könnte mit einem Kauf über die Börse ein gutes Geschäft machen. Diese Strategie ist aber wirklich nur für Mutige geeignet. Das Vertrauen in die gesamte Anlageklasse hat so gelitten, dass auch Fonds mit guten, werthaltigen Immobilien im Portfolio damit rechnen müssen, von auszahlungswütigen Anlegern überrannt zu werden. Und im Fall einer Abwicklung ist völlig unklar, was für die Investoren am Ende übrigbleibt.