Wer aus der Mietwohnung aus- und in eine Eigentumswohnung einzieht, spart zunächst einmal Geld - die monatliche Miete. Allerdings ist das Leben in einer Eigentumswohnung nicht umsonst. Neben den Kreditkosten fallen eine ganze Reihe von Ausgaben an. Ein Überblick.
Betriebskosten: Wasser, Abwasser, Straßenreinigung, Müllabfuhr und Versicherungen - um diese Kosten kommen auch Eigentümer nicht herum. Denn auch bei Eigentumswohnungen fallen Betriebskosten an. Laut Betriebskostenverordnung gehören dazu alle Ausgaben, die dem Eigentümer durch das Grundstück oder das Nutzen des Gebäudes, der Anlage und der Einrichtungen entstehen. "Meist sind die Energiekosten die größten Brocken", sagt Edeltraud Reitzer vom Verband Wohneigentum in Bonn. Zudem zählen Gartenpflege, das Reinigen der Treppenhäuser und anderer Gemeinschaftseinrichtungen, Schornsteinfeger sowie Wartungskosten für Rauchmelder zu den Betriebskosten. Hinzu kommen je nach Ausstattung andere kleinere Posten. Verfügt das Haus zum Beispiel über einen Aufzug, müssen die Wartungskosten berücksichtigt werden.
In Wohneigentumsgemeinschaften (WEG) erfolgt die Verteilung aller Kosten in der Regel nach Miteigentumsanteilen. Sie richten sich nach den verschiedenen Wohnungsgrößen. Heizungs- und Warmwasserkosten werden nach Grundkosten und Verbrauch abgerechnet. Das entfällt, wenn die Wohnungen über Einzelheizungen verfügen und die Energieversorger direkt mit den Nutzern abrechnen.
Hausgeld: Das ist in einer WEG der monatliche Vorschuss für die laufenden Kosten. Die Eigentümer überweisen das Hausgeld monatlich an den Hausverwalter. "Wichtig ist hierbei, dass dieser die Beträge unbedingt auf einem separaten Konto der Eigentümergemeinschaft verwaltet", betont Reitzer. Das Hausgeld umfasst alle Betriebskosten fürs Gemeinschaftseigentum, die die Hausverwaltung zentral abrechnet.
"Zum Gemeinschaftseigentum zählt immer das Grundstück", erklärt Julia Wagner vom Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland mit Sitz in Berlin. Aber auch etwa das Treppenhaus oder gemeinschaftliche Kellerräume fallen darunter. Das Dach, ein nicht ausgebauter Dachboden, eine Waschküche, die Fassade, tragende Wände sowie Decken sind ebenfalls "zwingend Gemeinschaftseigentum", so Wagner. Jedes Jahr stellt der Verwalter einen Wirtschaftsplan für die Wohnanlage auf, die als Grundlage für die monatlichen Hausgeldbeträge dient. Diese werden jährlich neu berechnet. So sollten Wohneigentümer einplanen, dass die Höhe des Hausgeldes steigen kann.
Ob eine Wohnung bewohnt ist oder leer steht, spielt beim Hausgeld keine Rolle, wie das Immobilienportal Immowelt.de berichtet. Der Wohnungseigentümer muss demnach das einmal festgelegte Hausgeld in voller Höhe zahlen. Zumindest einen Teil des Geldes könne er aber bei der Jahresabrechnung wieder zurückbekommen - etwa jene Kosten, die nach Verbrauch berechnet werden.
Die Kosten werden jährlich abgerechnet; wurde zu viel bezahlt, bekommt der Eigentümer Geld zurück.
Instandhaltung: Für Dach, Heizung und Co müssen Rücklagen gebildet werden, das ist gesetzlich vorgeschrieben. "Die Eigentümer können allerdings vereinbaren, dass keine Instandhaltungsrücklage gebildet werden soll", erklärt Annett Engel-Lindner vom Immobilienverband Deutschland IVD in Berlin. Allerdings macht eine solche Rücklage durchaus Sinn. "Damit bei plötzlich auftretendem Reparaturbedarf die notwendigen Mittel vorhanden sind", erklärt Wagner. Es liege im Ermessen der WEG, wie hoch der jährliche Betrag für die Rücklage ausfallen soll. Dies hängt auch stark vom Zustand des Gebäudes ab.
Pro Quadratmeter Wohnfläche dürfen im Jahr bei zurückliegender Bezugsfertigkeit von weniger als 22 Jahren höchstens 7,10 Euro als Instandhaltungskosten angesetzt werden, bei mindestens 22 Jahren höchstens 9 Euro und bei mindestens 32 Jahren höchstens 11,50 Euro. "Ist ein Aufzug vorhanden, erhöhen sich die Werte um einen Euro pro Quadratmeter", sagt Wagner.
Verwaltung: "Die Verwaltungskosten werden individuell vereinbart, hierfür gibt es keine gesetzlichen Vorgaben", sagt Engel-Lindner. Nach einer IVD-Studie von Herbst 2015 ergibt sich deutschlandweit eine Spanne von etwa 15,58 Euro bis 30,81 Euro (netto) pro Wohneinheit und Monat. Der genaue Betrag hängt auch von der Zahl der Wohneinheiten in einem Haus ab. In der Regel findet jährlich eine Eigentümerversammlung statt. Dort fällt die Entscheidung über Bestellung und Vertragsverlängerung des Verwalters. Die Leistungen, die er erbringen muss, und seine Vergütung werden vertraglich geregelt. Die Aufgaben des Verwalters sind vielfältig. Neben der jährlichen Abrechnung und der Aufstellung des Wirtschaftsplans übernimmt er die Verantwortung für den ordnungsgemäßen Zustand der Wohnanlage. Auch vertritt er die Eigentümergemeinschaft gegenüber Dritten. "Dazu gehören Handwerker, Sachverständige, Versicherungen, Behörden - bis hin zu Gerichtsterminen", so Reitzer.