Seit mehr als zehn Jahren hat der Bundesgerichtshof (BGH) immer wieder Renovierungsklauseln in Mietverträgen beanstandet, weil sie Mieter benachteiligen. Nun hat er eine Grundsatzentscheidung gefällt, die für die angespannten Wohnungsmärkte in den Ballungsräumen von großer Bedeutung ist, wo auch Wohnungen in schlechtem Zustand vermietbar sind. Die Pflicht zur Vornahme von "Schönheitsreparaturen" darf dann nicht auf den Mieter abgewälzt werden, wenn die Wohnung beim Einzug unrenoviert war.
Eine solche Klausel im Kleingedruckten des Mietvertrags benachteilige den Mieter unangemessen, entschied der achte Zivilsenat unter Vorsitz von Karin Milger. Denn dadurch wäre er verpflichtet, sämtliche "Gebrauchsspuren des Vormieters" zu beseitigen - und nicht nur die Abnutzung, die auf seine eigene Mietzeit zurückgeht. Im Zweifel müsste er die Wohnung sogar "in einem besseren Zustand zurückgeben, als er sie selbst vom Vermieter erhalten hat", argumentiert der BGH.
Nicht alle Streitpunkte ausgeräumt
Freilich sind damit noch nicht alle Streitpunkte ausgeräumt. Bei der Frage, ob eine Wohnung beim Einzug unrenoviert war, kommt es laut BGH auf einen "Gesamteindruck" an - und nicht darauf, ob irgendwo ein Kratzer zu entdecken ist. Damit wird Übergabeprotokollen, die beim Einzug erstellt werden, eine große Bedeutung zukommen. (Az: VIII ZR 185/14 ua)
Noch einen Schritt weiter geht der BGH in einem weiteren Urteil zu den sogenannten Quotenklauseln, in denen geregelt ist, in welcher Höhe der Mieter an den Kosten beteiligt wird, wenn er vor der Fälligkeit einer Renovierung auszieht. Bisher hat das Gericht solche Bestimmungen grundsätzlich akzeptiert. Nach der neuerlichen Entscheidung dürften sie allerdings kaum noch zulässig sein: Der BGH hegt grundlegende Zweifel, ob eine Quotenklausel überhaupt so transparent und verständlich formuliert werden kann, dass ein Mieter beim Einzug vorhersehen kann, welche Kosten auf ihn zukommen. Quotenklauseln dürften damit im Regelfall unwirksam sein - und zwar unabhängig davon, ob der Mieter in eine renovierte oder in eine unrenovierte Wohnung eingezogen ist.
Rechtssprechung korrigiert
Der BGH vollzieht damit einen Schwenk, der sich schon 2014 angedeutet hatte. In einem "Hinweisbeschluss", der aber letztlich nicht in ein Urteil mündete, formulierte der BGH bereits deutliche Zweifel an der bisherigen Linie. Mit den insgesamt drei Urteilen korrigiert der BGH nun seine Rechtsprechung, die auf die späten Achtzigerjahre zurückgeht. In zwei Rechtsentscheiden hatte er damals die Abwälzung der Renovierungspflicht auf den Mieter - beziehungsweise seine quotenmäßige Beteiligung an den Kosten bei vorzeitigem Auszug - auch für die Fälle akzeptiert, in denen die Wohnung beim Einzug nicht renoviert war. Damals waren noch "starre" Renovierungsfristen erlaubt - üblicherweise drei Jahre für Küche und Bad, fünf Jahre für Wohn- und Schlafzimmer, sieben Jahre für die sonstigen Räume. Zum Schutz der Mieter verfügte der BGH seinerzeit, dass die Fristen erst mit dem Einzug zu laufen beginnen.
Bereits im Jahr 2004 änderte der BGH seine Rechtsprechung in einem für die Praxis äußerst relevanten Punkt. Starre Fristenpläne, die den Mieter ohne Wenn und Aber zu Schönheitsreparaturen verpflichteten, wurden für unwirksam erklärt. Und zwar deshalb, weil dadurch ohne Ausnahme auch jene Mieter zum Einsatz von Farbe und Pinsel verpflichtet wären, deren Räume nach drei, fünf, sieben Jahren noch tadellos in Ordnung waren - etwa, weil die Wohnung wenig genutzt oder hochwertig tapeziert war.
Zulässig waren seither nur noch Regelungen, die Abweichungen vom Fristenplan erlaubten. Die Folge dieser Rechtsprechung wirkt bis heute nach: Zahllose Mietverträge, vor allem solche älteren Datums, enthalten überhaupt keine wirksamen Renovierungsklauseln mehr. Denn ein Rechtsverstoß im Kleingedruckten kann nicht nachträglich korrigiert werden, sondern macht die gesamte Renovierungsklausel zunichte - so will es das strenge, verbraucherfreundliche Reglement zu den "Allgemeinen Geschäftsbedingungen". Ulf Börstinghaus, Vorsitzender des Deutschen Mietgerichtstag, weist auf die Konsequenzen dieser unwirksamen Vertragsbestimmungen hin: Theoretisch könnten Mieter mit solchen Verträgen sogar auf die Pflicht des Vermieters pochen, die Wohnung von Zeit zu Zeit in einen vertragsgemäßen Zustand zu versetzen, sprich: die vergilbten Wände zu streichen. Davon werde bisher freilich eher selten Gebrauch gemacht.
Mit dem Wegfall der festen Fristenpläne war zugleich auch eine klare Rechengrundlage für die Quotenklauseln entfallen. Entsprechende Vertragsbestimmungen waren deshalb kaum noch verständlich zu formulieren. Nach den Worten von Börstinghaus waren sie deshalb vor dem jetzigen BGH-Urteil seit Jahren auf dem Rückzug.