Eines dürfte fast alle Immobilienkäufer ärgern: die Gebühr für den Makler. In den meisten Bundesländern werden dafür inzwischen 7,14 Prozent des Kaufpreises fällig. Bei einem Immobilienwert von 300 000 Euro macht das immerhin 21 420 Euro aus. Die muss man erst mal haben, denn Banken finanzieren nur den wahren Wert eines Hauses, nicht aber die Nebengebühren. Das Geld für den Makler mindert also das Eigenkapital, und nicht selten steht die Vermittlergebühr dem Immobilienbesitz überhaupt im Weg.
In manchen Bundesländern ist es zwar üblich, dass Käufer und Verkäufer sich die Gebühr teilen. Doch gerade in Regionen mit hoher Nachfrage wälzen viele Verkäufer ihren Anteil an der Courtage auf den Käufer ab. Bundesjustizminister Heiko Maas (SPD) spricht sich deshalb dafür aus, den Immobilienkauf genauso zu regeln wie die Vermietung. Dort gilt seit Juni 2015 das Bestellerprinzip: Wer den Makler beauftragt, muss ihn auch bezahlen. In aller Regel ist das der Vermieter.
Die Idee des Bestellerprinzips auch beim Immobilienkauf bringt beträchtliche Unruhe in die Maklerbranche - obwohl es so schnell nicht kommen dürfte. Die SPD scheitert bislang am Widerstand der Union. Zumindest bis zur Bundestagswahl im Herbst liegt die Sache auf Eis. "Langfristig sollte das Bestellprinzip aber auch für den Wohnungskauf zur Regel werden", sagt Maas. Sollte es nach der Wahl eine Koalition ohne Beteiligung der Union geben, dürfte das Thema schnell wieder auf die Tagesordnung kommen.
Viele Vermieter suchen sich inzwischen ihre Mieter selbst - ohne Makler
Experten können einem Bestellerprinzip beim Verkauf einiges abgewinnen. Denn zurzeit wählt in den meisten Fällen der Verkäufer den Makler aus, muss sich aber nicht um dessen Courtage scheren, wenn dieser nur genügend Nachfrager findet. "Weil die Provision heute üblicherweise an den Preis einer Wohnung gekoppelt ist, profitiert der Makler von einem höheren Kaufpreis", sagt Matthias Pink, Leiter der Forschungsabteilung des Immobiliendienstleisters Savills Deutschland. "Hier decken sich also die Interessen von Makler und Verkäufer und stehen dem Interesse des Käufers klar entgegen." Wenn in dieser Konstellation dennoch der Käufer den Makler bezahlen müsse, sei das ein Marktversagen, argumentiert Pink.
Bei Vermietungen hat sich das Bestellerprinzip nach Ansicht von Mietervereinen und Marktforschern etabliert. Ursprünglich war befürchtet worden, dass Vermieter sich die Gebühr auf andere Weise zurückholen könnten, etwa über hohe Abschlagszahlungen. Die Praxis aber zeigt, dass mehr Vermieter inzwischen selbst nach Mietern suchen oder Nachmieter akzeptieren, die ihnen der alte Mieter vorschlägt. Dadurch ist das öffentliche Wohnungsangebot gerade in den Ballungszentren merklich kleiner geworden. Und vor allem kleineren Maklern, die nur im Vermietungsgeschäft arbeiten, sind Einnahmen weggebrochen.
Umso lauter warnen die Makler nun vor einer Ausweitung des Bestellerprinzips auf den Verkauf. Der Immobilienverband Deutschland (IVD) kritisiert entsprechende Vorhaben. "Die Politik will in guter Absicht den Kauf von Wohnungen verbilligen, am Ende verteuert sie ihn aber", sagt IVD-Präsident Jürgen Michael Schick. Diese Ansicht vertritt auch die Frankfurter Immobilienmaklerin Petra Krauß: "Wenn das Bestellprinzip auch beim Immobilienkauf kommt, wird sich an den Gesamtkosten für den Käufer nicht viel ändern", sagt sie. Am Ende zahle der Verbraucher alle Aufwendungen des Verkäufers immer mit, die Provision für den Makler werde dann auf den Verkaufspreis umgelegt.
Eine Reihe von Maklern hat nach den Erfahrungen von Krauß ohnehin schon umgestellt und verlangt die Provision vom Verkäufer, nicht vom Käufer. "Die Käuferprovision ist sehr aufwendig, man muss oft mehrere Käufer belehren, etwa in Sachen Geldwäsche oder Widerrufsrecht", sagt sie. Die Folge sei, dass die Beratung und der Service für die Käufer schlechter werde, weil Makler sich ihnen nicht mehr so verpflichtet fühlten. Bisher habe sich der Makler um jeden Kaufinteressenten gekümmert, weil er der potenzielle Käufer sein konnte und mit ihm vielleicht eine zusätzliche Besichtigung vereinbart. Künftig, so das Argument der Makler, müssten sie es nur dem Verkäufer recht machen.
"Die Folge ist auch, dass nicht mehr so viele Wohnungen auf den freien Markt kommen", sagt Krauß. Der Makler werde vorrangig den Vermieter beraten und ihm passgenaue Angebote machen. Viele Mietinteressenten, die nicht ins Schema passten, fielen da heraus - und die Wohnungen gingen unter der Hand weg. "Gerade in engen Märkten mit hoher Nachfrage und wenig Angebot, wird es noch schwieriger, etwas zu finden", sagt die Maklerin.
Die Befürworter eines Bestellerprinzips halten dagegen, dass ein echter Preiswettbewerb unter Maklern nur entstehen kann, wenn der Auftraggeber auch zahlen muss. So wie es in den Niederlanden der Fall ist. Dort gilt das Bestellerprinzip. Die Courtagen liegen zwischen ein und zwei Prozent des Kaufpreises.