Bei der Entwicklung von Neubaugebieten kann die Stadt Investoren durch städtebauliche Verträge zwingen, eine bestimmte Zahl geförderter Wohnungen zu bauen. In bestehenden Quartieren ist es dagegen schwieriger, günstigen Wohnraum zu sichern. Die Mieten steigen immer, wenn neue Eigentümer auf eine bessere Rendite pochen. Oder wenn sie durch Luxussanierungen günstigen Wohnraum so verteuern, dass sich das nur die betuchteren Münchner leisten können. Oder die Mieter werden gar verdrängt, wenn ihr Zuhause durch Umwandlungsspekulation zu einer Eigentumswohnung wird, deren Kaufpreis ihre Möglichkeiten übersteigt.
Jahrelang standen der Stadt im Kampf um die Sicherung erschwinglichen Wohnraums nur zwei Instrumente zur Verfügung. Zum einen die Erhaltungssatzung, mit der versucht wird, die mit Sanierung und Modernisierung einhergehenden Veränderungen so zu steuern, dass die Bevölkerungsstruktur erhalten bleibt - Milieuschutz sozusagen. Heute wendet die Stadt dieses Mittel in 17 Gebieten an, Teile Laims kommen noch hinzu. In diesen Gebieten, die von der Tegernseer Landstraße bis zur Alten Heide reichen, überwacht das Amt für Wohnen und Migration etwa 118 000 Mietwohnungen. Nur wer den Mieterschutz vertraglich zusichert, kann in diesen Gebieten Häuser erwerben, notfalls macht die Stadt von ihrem Vorkaufsrecht Gebrauch.
Der zweite Hebel, mit dem die Stadt die Balance auf dem Wohnungsmarkt sichern will, ist die Zweckentfremdungssatzung. Versucht wird, gewerblich genutzte oder leer stehende Wohnungen wieder ihrem Zweck zuzuführen. Das gelang im vergangenen Jahr in 126 Fällen. In demselben Zeitraum wurde außerdem in 30 Fällen die zweckwidrige Nutzung von Wohnraum für Ferienwohnungen verhindert.
Neu ist das dritte Instrument, mit dem das Sozialreferat seit dem 1. März 2014 operiert - dem Genehmigungsvorbehalt bei der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen in Erhaltungssatzungsgebieten. Bis zum Jahresende 2014 bearbeitete die Abteilung Wohnraumerhalt Anträge für 101 Anwesen mit 1164 Wohnungen und lehnte 65 Prozent davon ab. Alle Hausbesitzer, deren Antrag nicht durchging, reichten Klage ein, Termine für die anstehenden Prozesse stehen noch nicht fest. Einen Effekt aber, so Sozialreferentin Brigitte Meier in ihrer ersten Bilanz, die sie an diesem Donnerstag im Sozialausschuss vorlegt, gibt es bereits: Ohne den Genehmigungsvorbehalt wären viele Quadratmeter Wohnraum schon jetzt in Eigentumswohnungen umgewandelt.