Hausmeister Ein Mann für viele Fälle

Etwas kaputt? Ein Hausmeister muss sich um vieles kümmern, oft auch um kleinere Reparaturen.

(Foto: Imago)

Er ist der gute Geist in vielen Wohngebäuden. Aber er verursacht auch Kosten, und die sind manchen Mietern zu hoch. Was darf eigentlich alles in die Abrechnung?

Von Andrea Nasemann

Treppenreinigung, Gartenpflege, Reparaturen: Wofür ist der Hausmeister zuständig, und vor allem, wer zahlt wofür? Die Betriebskostenabrechnung gibt immer wieder Anlass zum Streit zwischen Eigentümern und Mietern, wie die vielen Klagen und Gerichtsverhandlungen zeigen.

Grundsätzlich gilt in der Hausmeister-Frage das Wirtschaftlichkeitsgebot. "Das bedeutet, dass der Vermieter nur die ortsübliche Vergütung für die konkrete Hausmeistertätigkeit abrechnen darf", sagt die Münchner Rechtsanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Henrike Butenberg aus der Kanzlei Müller & Hillmayer. Der Vergleich mit bundesweit ermittelten Durchschnittswerten oder mit denen aus lokalen Mietspiegeln hilft dem Mieter hier in der Regel nicht. Er muss vielmehr zeigen, dass die Hausmeisterarbeiten von einer anderen Firma bei gleicher Leistung günstiger erbracht worden wären.

Ob ein festangesteller Hauswart Weihnachtsgeld bekommt, entscheidet der Vermieter

Ist der beauftragte Hausmeister teurer als andere, kann das aber auch gerechtfertigt sein, zum Beispiel, wenn bereits eine langjährige vertrauensvolle Zusammenarbeit und deswegen besondere Zuverlässigkeit besteht. Die Kosten dürfen jedoch nicht ohne Grund wesentlich höher sein als die von Konkurrenzunternehmen. Zumindest bei einem Wechsel auf einen anderen Unternehmer sollte der Vermieter drei Kostenangebote einholen. So kann er darlegen, dass er das Wirtschaftlichkeitsgebot berücksichtigt hat.

Bei den Kosten ist zu unterscheiden, ob es sich um einen angestellten Hausmeister handelt oder um ein beauftragtes Unternehmen. Ist der Hausmeister angestellt, kann der Vermieter frei bestimmen, ob er dem Hausmeister zusätzlich ein Weihnachtsgeld bezahlt. Auch eine Kilometerpauschale kann der Hausmeister im Einzelfall verlangen, allerdings nur in Höhe der Ausgaben für öffentliche Verkehrsmittel.

Zu den Kosten für den angestellten Hauswart gehören auch die Lohn- und Sozialbeiträge. Diese Posten müssen in dem Abrechnungszeitraum berücksichtigt werden, in dem sie auch entstanden sind. Ist der Hausmeister für mehrere Mietobjekte zuständig, darf der Vermieter nur den Teil der Kosten in der Abrechnung ansetzen, der für das jeweilige Objekt tatsächlich angefallen ist.

Vermieter müssen aber nicht mehr jeden Rechenschritt bis in Detail aufdröseln, wie der Bundesgerichtshof am 9. Februar entschieden hat (Az. BGH VIII ZR 93/15). "Der Vermieter ist jetzt nicht mehr verpflichtet, in der Abrechnung den Abzug der nicht umlegbaren Kosten von den Gesamtkosten darzustellen und zu erläutern", erklärt Mietrechtlerin Butenberg. Allerdings dürfen bestimmte Arbeiten in der Betriebskostenabrechnung nicht doppelt berechnet werden. Betreut der Hauswart zum Beispiel die Wasserversorgung, die Heizung, den Aufzug oder reinigt er die Straße und kümmert sich um die Müllabfuhr oder übernimmt er die Hausbetreuung, die Ungezieferbekämpfung und die Gartenpflege, dürfen für diese Arbeiten keine zusätzlichen Kosten angesetzt werden. Sie gelten dann mit der Vergütung für den Hauswart als abgegolten. Auch eine Aufteilung auf die einzelnen Betriebskostenarten ist unzulässig.

Ist der Hausmeister "Mädchen für alles", führt er also neben den typischen Hausmeisteraufgaben auch kleine Reparaturen durch, kann der auf diese Arbeiten entfallende Kostenanteil nicht auf die Mieter umgelegt werden. Die Kosten für Verwaltungs- und Instandsetzungsaufgaben sind abzuziehen, zum Beispiel Anteile für Telefonkosten, Notdienstreparaturen, Überwachung und Mängelfeststellung oder das Ablesen von Zählerständen. Dies gilt auch für die Kosten für Werkzeug, Geräte und Reparaturmaterial.

Es zählt der tatsächliche Zeitaufwand, nicht die Leistungsbeschreibung im Vertrag

"Zweifel am Umfang der umlagefähigen Hausmeistertätigkeit gehen zu Lasten des Vermieters", sagt Ulrich Ropertz, Geschäftsführer beim Deutschen Mieterbund. Vermieter müssten daher bei der inhaltlichen Überprüfung der Abrechnung darlegen, welche Arbeiten der Hausmeister im Einzelnen ausgeführt hat und welcher zeitliche Aufwand damit verbunden war, fordert Ropertz. Der Vermieter muss demnach Stundenzettel vorlegen können, aus denen sich ergibt, welche Aufgaben der Hausmeister in welcher Zeit durchgeführt hat. "Darüber sollte der Vermieter Buch führen, denn die Gerichte sind zunehmend weniger bereit, den Hausmeister als Zeugen zu Art und Umfang seiner Arbeiten zu vernehmen", erklärt Ropertz.

Im Streitfall ist somit der Vermieter für die vom Hausmeister durchzuführenden Arbeiten "darlegungspflichtig", zum Beispiel durch die Vorlage des Hausmeistervertrags oder einer Leistungsbeschreibung, aus der die einzelnen Tätigkeiten entnommen werden können. Dabei ist nach einem Urteil des Amtsgerichts München der tatsächliche Zeitaufwand des Hausmeisters entscheidend. Die Leistungsbeschreibung im Hausmeistervertrag sei insofern nur ein Indiz für den Umfang der nicht umlagefähigen Kosten (Urteil vom 24. Juni 2011, 412 C 32370/10).

Damit der Mieter auch kontrollieren kann, ob die Betriebskostenabrechnung ausschließlich umlagefähige Hausmeisterarbeiten enthält und ob das Wirtschaftlichkeitsgebot vom Vermieter beachtet wurde, darf der Mieter die Originalbelege einsehen - also den Hausmeistervertrag, aus dem sich die Leistungsbeschreibung ergibt sowie die Lohn- und Gehaltsabrechnung. Persönliche Daten, die für die Abrechnung ohne Belang sind, dürfen dagegen geschwärzt werden.