Wenn Immobilieneigentümer eine Wohnung an Angehörige vermieten, kann das viele Gründe haben. Die Mutter soll unter dem gemeinsamen Dach der Familie leben, um im Alter den Alltag nicht allein meistern zu müssen. Die Eltern kaufen eine Wohnung in einer Universitätsstadt, die sie an die dort studierende Tochter vermieten. Oder vielleicht sollen in einer zur Kapitalanlage erworbenen Immobilie auch ganz einfach nur deshalb lieber Verwandte wohnen, weil man sich so weniger Sorgen um den Eingang der Miete und eine pflegliche Behandlung der Räume macht.
Nicht außergewöhnlich ist es, dass in solchen Fällen von Verwandten eher moderate Mieten verlangt werden. Das kann sich für beide Seiten lohnen. Zum Beispiel, weil das im Haus des Sohnes wohnende Rentnerehepaar seinen Lebensstandard leichter halten kann. Der Vermieter wiederum kann trotz der verbilligten Überlassung des Wohnraums die dafür anfallenden Werbungskosten für Reparaturen, Instandhaltung, Abschreibungen und Finanzierungszinsen steuerlich geltend machen.
Der vollständige Abzug dieser Kosten ist allerdings nur unter bestimmten Voraussetzungen möglich. "Das Finanzamt fordert bei der Vermietung unter nahen Angehörigen die Einhaltung einer Mindestgrenze", sagt Angelika Knaus, Steuerberaterin bei der Prüfungs- und Beratungsgesellschaft Ebner Stolz in Stuttgart.
Laut dem Einkommensteuerrecht muss die Miete mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete betragen. Liegt sie darunter, dürfen die Werbungskosten nur anteilig zum Abzug gebracht werden. Ergibt sich beispielsweise nur ein Verhältnis von 50 Prozent, kommt auch nur die Hälfte der Aufwendungen zum Abzug. Allerdings hat der Gesetzgeber nicht ausdrücklich geregelt, was unter der ortsüblichen Miete zu verstehen ist. Das führt immer wieder zum Streit mit der Finanzverwaltung.
In einem kürzlich vom Bundesfinanzhof (BFH) entschiedenen Fall etwa hatte das Finanzamt die Kaltmiete als Grundlage für den Vergleich herangezogen mit der Folge, dass die 66-Prozent-Grenze unterschritten wurde. Das BFH-Urteil hat nun jedoch bekräftigt, dass die Warmmiete - also die Kaltmiete zuzüglich der umlagefähigen Nebenkosten - entscheidend ist.
Ein Beispiel macht deutlich, dass dies gravierende steuerliche Folgen haben kann. In diesem Fall hat der Eigentümer bislang eine Wohnung für 500 Euro zuzüglich 150 Euro Nebenkosten fremdvermietet und so monatlich 650 Euro eingenommen. Nun wird die Tochter zur Mieterin und zahlt nur 285 Euro Miete zuzüglich der Nebenkosten. Sie überweist also insgesamt 435 Euro. Wäre nun die Kaltmiete von 285 Euro der Maßstab, dann würde die Tochter also lediglich 57 Prozent der bisherigen "ortsüblichen" Miete von 500 Euro bezahlen. Konsequenz: Der Vater dürfte auch nur 57 Prozent der Werbungskosten steuerlich geltend machen. Wird jedoch die Warmmiete herangezogen, so stehen die von der Tochter gezahlten 435 Euro den bisherigen 650 Euro des Fremdmieters gegenüber. Die daraus resultierenden 66,9 Prozent liegen damit über der Mindestgrenze, sodass der Vater die Werbungskosten vollständig steuerlich absetzen kann.
Der Mietspiegel der Stadt gibt oft eine erste Orientierung
Für Vermieter bedeuten die steuerrechtlichen Vorgaben, dass sie vor Vereinbarung eines Mietvertrags mit Angehörigen genau nachrechnen oder eine bisherige Miete möglicherweise anpassen sollten. "Wer die steuerliche Anerkennung des vollständigen Abzugs der Werbungskosten anstrebt, sollte auf das Erreichen der 66-Prozent-Grenze für die Warmmiete achten", sagt Steuerberaterin Knaus. Sie verweist zudem darauf, dass diese Grenze auch bei der verbilligten Überlassung einer Wohnung an fremde Mieter gilt - zum Beispiel, wenn sich nur unterhalb der ortsüblichen Miete Interessenten finden lassen. Wird das Limit nicht erreicht, sind die Ausgaben dem Gesetzeswortlaut zufolge nur anteilig abzugsfähig, "Ob sich im Ergebnis eine Nachzahlung ergibt, hängt vom Einzelfall ab. So spielen neben möglichen anderen Einkünften auch die persönlichen Verhältnisse jedes Einzelnen eine Rolle", sagt Knaus.
Was aber ist ortsüblich? Im einfachsten Fall dient als Orientierungsgröße das, was ein vorheriger Fremdmieter gezahlt hat. Fehlt dieser Vergleich, kann man auf den Mietspiegel der Stadt oder Gemeinde zurückgreifen. Ist der nicht verfügbar, können die in Internetportalen geforderten Mieten für nach Art, Lage und Ausstattung vergleichbare Wohnungen weiterhelfen. Diese Offerten sollte man unbedingt ausdrucken, um die Daten gegenüber dem Finanzamt dokumentieren zu können.
Dringend ratsam ist es auf jeden Fall, auch Mietvereinbarungen mit Angehörigen schriftlich festzuhalten und deren Vollzug nachzuweisen. "Das geht am einfachsten durch die Einrichtung eines Dauerauftrags zur monatlichen Überweisung der Miete", rät Expertin Knaus.