Das Urteil der Immobilien-Fachleute war wenig schmeichelhaft: Ungeschickt, unprofessionell oder bestenfalls unverständlich - so bewerteten sie am Mittwoch das Vorgehen der amerikanischen Beteiligungsgesellschaft Blackstone.
Am Abend zuvor hatte Chad Pike, der für das europäische Immobiliengschäft verantwortliche Manager, in einem Interview erklärt, Blackstone sei bereit, Teile des angeschlagenen Karstadt-Quelle-Konzerns zu übernehmen.
Dabei hatte er vornehmlich das Immobilienvermögen der Handelsgruppe im Visier. So etwas sagt man normalerweise im kleinen Kreis, aber nicht in den Medien.
Preis in die Höhe getrieben
Wer öffentlich sein Interesse bekundet, der treibt nur den Preis. Wie weit das gehen kann, zeigte der Kursverlauf der Karstadt-Quelle-Aktie. Kaum war die Nachricht verbreitet, schnellte der Kurs um bis zu 25 Prozent in die Höhe. Am Mittwoch war ein Großteil der Phantasie wieder dahin; das Papier verlor deutlich an Wert.
Mit seiner Ankündigung hat Blackstone zumindest eins erreicht: mögliche Mitbewerber aus der Deckung zu locken. Dabei handelt es sich um die üblichen Verdächtigen, die bereits bei dem im vergangenen Herbst gescheiterten Immobilienverkauf der Metro dabei waren.
Corpus beispielsweise, eine Düsseldorfer Immobiliengruppe, die eng mit den Sparkassen zusammenarbeitet oder die börsennotierte Agiv Real Estate mit Sitz in Hamburg.
Beide äußerten sich auf Anfrage zwar nur vorsichtig und räumten ein, dass sie sich die Immobilien anschauen würden, wenn sie ihnen denn angeboten würden. Aber Marktbeobachter sind überzeugt, dass beide Unternehmen zu den ernsthaften Bietern gehören werden, sobald Karstadt-Quelle seine Verkaufsabsichten konkretisiert.
Konsortienbildung
Agiv hatte gemeinsam mit Blackstone und der Citicorp als Finanzpartner ein Angebot für die Metro-Immobilien abgegeben. Corpus hatte in diesem Fall mit Morgan Stanley und Goldman Sachs ein Konsortium gebildet.
Dabei zeigt der nach mehrjähriger Vorbereitungszeit gescheiterte Verkauf der Metro-Liegenschaften, wo die Tücken in diesem Geschäft liegen können.
Der größte deutsche Handelskonzern hatte seine Einzelhandelsimmobilien im Jahr 2000 abgespalten und in die eigens gegründete Verwertungsgesellschaft Asset Immobilienbeteiligungen (AIB) eingebracht.
Es handelte sich um mehr als 300 Objekte, darunter Warenhäuser, Baumärkte und Fachmärkte mit einem Buchwert von 2,8 Milliarden Euro. Die Nutzung der Flächen hatte sich die Metro durch langlaufende Mietverträge gesichert.
In den Verkaufsverhandlungen offenbarte sich rasch, dass die Preisvorstellungen beider Seiten weit auseinander klafften. Hinzu kamen steuerliche Probleme. Auch war mancher Bieter nicht bereit, mögliche Risiken (etwa durch Asbest-Belastungen) in vollem Umfang zu übernehmen.
Pakete mit weniger attraktiven Objekten
Um am Ende des Verkaufsprozesses nicht auf unverwertbaren Objekten sitzen zu bleiben, schnüren Anbieter beim Verkauf großer Bestände üblicherweise Pakete: Attraktive Standorte werden in einem Block mit weniger reizvollen Immobilien angeboten. Dies ist nicht nach dem Geschmack jener, die vornehmlich an den Rosinen interessiert sind.
Dass Blackstone und möglicherweise andere Investoren aus Amerika oder auch Großbritannien massiv Interesse an den Karstadt-Immobilien bekunden, hat vor allem damit zu tun, dass sie im deutschen Markt - anders als in ihrer Heimat - Potenzial für steigende Preise vermuten.
Um auf dem deutschen Markt Fuß zu fassen, sind sie bisweilen auch bereit, Preisaufschläge zu bezahlen. Das zeigte vor wenigen Monaten das 2,1 Milliarden Euro schwere Gebot des amerikanische Investors Fortress für die bundeseigene Wohnungsgruppe Gagfah.
Hoffnung auf Aufschlag
Diesen Preis wollte kein deutscher Interessent bezahlen. Finanzinvestoren wie Blackstone erwerben Immobilien in der Hoffnung, sie möglichst rasch und in einem Block mit einem Aufschlag wieder loszuschlagen.
Dagegen verfolgen Interessenten wie Corpus andere Ziele. Sie vermieten gewöhnlich einen Teil der erworbenen Liegenschaften an den ursprünglichen Nutzer oder verwerten Teile des Portfolios.
Im Vergleich zur Metro ist Karstadt-Quelle beim beabsichtigten Verkauf seiner Immobilien in einer schlechten Verhandlungsposition. Der größte europäische Warenhaus- und Versandhandelskonzern benötigt dringend Geld.
Zwar prüft Vorstandschef Christoph Achenbach die Idee, die konzerneigenen Liegenschaften bis zum Jahr 2006 in einer eigenen börsennotierten Immobiliengesellschaft zu bündeln.
Schuldenlast drückt
Aber möglicherweise bleibt nicht so viel Zeit, weil die Schuldenlast drückt. So hat das hastig bekundete Interesse von Blackstone auch sein Gutes: Es signalisiert Banken und Kapitalmarkt, dass Karstadt-Quelle durchaus seinen Wert hat.