Ein im Ausland erfolgreiches Modell zur Finanzierung und Realisierung öffentlicher Immobilienprojekte wird bei uns nur in Einzelfällen erprobt. Immer noch gibt es erhebliche Vorbehalte seitens der öffentlichen Hand. Während in Großbritannien inzwischen jedes fünfte öffentliche Bau- und Immobilienprojekt mit Unterstützung von Privatunternehmen realisiert und betrieben wird, fristen PPP-Projekte hier zu Lande immer noch ein Schattendasein.
"Und das, obwohl externe Immobilienfachleute die Lebenszykluskosten von Gebäuden viel besser einschätzen und effizienter planen können als Länder und Kommunen", bedauerte Herbert Lütkestratkötter, Vorstand für Projektentwicklung, Infrastruktur und Asset Management der Hochtief AG, bei einem Themenpodium, das aus Anlass des Immobilienkongresses "Quo Vadis" kürzlich in Berlin stattfand.
Dabei entwickelt sich gerade der Immobilienbestand der Öffentlichen Hand immer mehr zum Kostentreiber. Ganze Gebäudegenerationen kommen ins renovierungsbedürftige Alter. Schätzungen zufolge wird die Pflege, Instandhaltung und Sanierung der öffentlichen Liegenschaften allein bis zum Jahr 2009 mindestens 690 Milliarden Euro verschlingen.
Doch haushaltsrechtliche Beschränkungen und das Fehlen von Wirtschaftlichkeitsvergleichen zwischen öffentlichen und privaten Leistungen sorgen dafür, dass PPP-Modelle nur schleppend vorankommen. Auch Bindungsängste und Hemmnisse seitens der Bauämter und Verwaltungen sorgen oftmals dafür, dass schon erste Versuche einer privat-öffentlichen Mischehe scheitern.
Vorbehalte angemeldet
"Es ist allgemein bekannt, dass wir standardisierte Ausschreibungsverfahren für öffentliche Baumaßnahmen benötigen. Und dass diese ergebnisorientierte Anforderungen enthalten müssen. Wir wissen, dass die Länder lernen müssen, mit PPP umzugehen. Aber es besteht die Angst, dass es im öffentlichen Sektor zu Entlassungen kommt. Und wer möchte sich schon selbst abschaffen?", brachte Tilo Braune, Staatssekretär, Bundesministerium für Verkehr, Bau- und Wohnungswesen, die Vorbehalte gegen ein verstärktes Vorstoßen von Privatunternehmen auf den Punkt.
Trotzdem wollte Braune den Eindruck nicht gelten lassen, dass die Wirtschaft zu allem bereit stehe, bloß die öffentliche Hand blockiere. Schließlich habe es genügend Negativbeispiele gegeben, die dem Image von PPP bundesweit und über alle Branchen hinweg geschadet hätten.
Dass PPP-Modelle nicht dazu geeignet sind, Finanzprobleme der Kommunen zu lösen, betonte Hans-Georg Napp, Vorstand der Landesbank Hessen-Thüringen. "Wer sich ein Projekt ohne PPP nicht leisten kann, schafft es auch nicht mit PPP", sagte er.
Auch wandte er sich gegen ein verbreitetes Vorurteil, PPP-Modelle seien per se mittelstandsfeindlich. "Zwei Drittel aller Projekte, das sind rund drei bis vier Milliarden Euro, werden durch uns direkt in den Mittelstand investiert", sagte Napp.
Ein heikles Thema und Grund für das Scheitern zahlreicher Bauprojekte ist das "Amortisationsrisiko". Zumindest, wenn die Risiken für ein privat-öffentlich finanziertes und gestaltetes Immobilienvorhaben einseitig verteilt sind. Inzwischen gibt es aber Vertragsmodelle, die Pflichten und Nutzen der beiden Partner klar regeln. "Speziell im Bausektor haben sich so genannte gmp-Verträge (guaranted maximum price, die Red.) etabliert", berichtete Hochtief-Vorstand Lütkestratkötter.
Welche Vorteile?
Der Vorteil dieser Verträge liegt für den Auftraggeber darin, dass Maximalhonorare verbindlich fixiert werden und somit die gefürchteten und Kosten treibenden "Nachträge" von bereits abgeschlossenen Verträgen von vornherein ausgeschlossen sind. Kommt es trotzdem zu Bauverzögerungen, ist der Auftragnehmer dazu verpflichtet, Bauprozesse so zu optimieren, dass der vereinbarte Finanzrahmen dennoch eingehalten wird.
Auch in Deutschland schreibt Hochtief die Kosten für Immobilienprojekte durch solche Verträge fest. "Aber wir ernten bei öffentlichen Auftraggebern immer noch Stirnrunzeln", räumte er ein.