Wer in Deutschland eine Immobilie erwerben will, ein Haus oder auch nur eine Wohnung, braucht sehr viel Geld. Besonders in Städten und Regionen, wo die Nachfrage hoch ist und das Angebot knapp. Der Käufer muss ausreichendes Eigenkapital mitbringen, damit er überhaupt eine Finanzierung bekommt und den Verkäufer bezahlen kann. Es fallen "Nebenkosten" in Form von Grunderwerbsteuer, den Kosten für Notar, Makler und den Eintrag des Erwerbs ins Grundbuch an. Doch das Wort Nebenkosten wird der Sache nicht ganz gerecht, denn der Betrag, der als Nebensache daherkommt, kann sich auf mehrere Tausend Euro belaufen. Obendrauf kommen noch ein paar "freiwillige" Nebenkosten, etwa für den Rechtsanwalt, der den Kaufvertrag formuliert oder zumindest prüft, oder den Gutachter, der den Wert einer gebrauchten Immobilie schätzt.
Vorschläge wie der aus der SPD klingen und lesen sich da erst einmal gut. "Wir prüfen, ob sich das Bestellerprinzip auf Immobilienverkäufe übertragen lässt", sagte Bundesjustizministerin Katarina Barley (SPD) am Dienstag der Nachrichtenagentur dpa. Das würde bedeuten, dass künftig derjenige die Kosten für den Makler trägt, der ihn beauftragt hat. Das ist häufig der Verkäufer, aber nicht immer.
Für Mietwohnungen gilt das Bestellerprinzip bereits seit Juni 2015. Eine Bilanz lässt sich nur schwer ziehen, weil es, urteilt zum Beispiel das Institut der deutschen Wirtschaft (IW) Köln, viele Überlagerungseffekte gibt. In Städten und Regionen mit einem guten Jobangebot ist die Nachfrage nach Wohnraum hoch. Die Migration habe den Druck auf dem Mietmarkt verschärft. Die Mieten sind in Boomstädten wie München, Berlin oder Stuttgart weiter gestiegen. Ob zu der Verteuerung auch das Bestellerprinzip beigetragen hat, weil zum Beispiel Vermieter die Courtage auf die Miete draufgeschlagen haben, lässt sich eindeutig zuordnen.
Die Folgen des Bestellerprinzips bei Immobilienverkäufen sind schwer zu prognostizieren. Ein paar Szenarien:
Die Verkäufer sind mächtiger als die Käufer einer Immobilie. Wenn die Verkäufer die Courtage zahlen, müssen die Makler um die Gunst der potenziellen Auftraggeber buhlen. Der Wettbewerb wird über die Qualität des Dienstleisters geführt, aber auch über den Preis. In der Folge könnten die Provisionen sinken. Miserable Makler verschwinden vom Markt. Der ein oder andere Verkäufer verzichtet dann vielleicht ganz auf die teuren Vermittler. In den Niederlanden gilt das Bestellerprinzip seit Langem. Dort liegen die Provisionen für die Makler bei ein bis zwei Prozent. In Deutschland liegen sie laut IW Köln in der Regel zwischen fünf und sechs Prozent zuzüglich Mehrwertsteuer.
Der Verkäufer schlägt die Courtage ganz oder zumindest teilweise auf den Kaufpreis für die Immobilie. Das verteuert diese zwar. Aber der Kaufpreis wird finanziert - über die Bank, einen Versicherer oder einen anderen Anbieter. Die Nebenkosten zahlt der Käufer aus seinen Ersparnissen. Sie schmälern damit das Eigenkapital, das er in die Finanzierung einbringen kann. Je kleiner der Eigenkapitalanteil, umso teurer in der Regel die Finanzierung. Im schlechtesten Fall kommt sie nicht zustande. Gut möglich, dass durch das Bestellerprinzip sich mehr Familien eine Immobilie kaufen können, weil sie mehr Eigenkapital einbringen.
Beide Szenarien führen im günstigsten Fall zu einer Entlastung der Käufer.
Wenn der Regierung ernsthaft an einer Entlastung von Käufern gelegen ist, hat sie noch mehr Stellschrauben, etwa die Grunderwerbsteuer. In manchen Städten, etwa Berlin, liegt der Prozentsatz nicht weit unter der üblichen Maklerprovision. Ein Wegfall oder eine deutliche Kürzung wäre eine echte Erleichterung. Falls nur eine bestimmte Klientel in den Genuss der Erleichterung kommen soll, ließe sich diese an ein paar Konditionen knüpfen, etwa den Ersterwerb, die Selbstnutzung der Immobilie oder eine zeitliche Komponente in der Form, dass die Kürzung nur alle zehn oder 20 Jahre in Anspruch genommen werden kann.
Bislang halten die hohen Kosten viele Menschen davon ab, eine Immobilie zu erwerben. Das ist schade, denn Wohneigentum kann ein wichtiger Baustein in der Altersvorsorge sein. Nicht einmal die Hälfte der Deutschen wohnt im eigenen Heim, deutlich weniger als in Ländern wie etwa den Niederlanden oder Spanien. Der Staat kann viel tun, um den Immobilienerwerb zu erleichtern. Er kann auch die Bauvorschriften entrümpeln, die Genehmigungsverfahren beschleunigen und die Prozesse in den Behörden digitalisieren.