Die Deutsche Bank ist vor wenigen Monaten in das gigantische Geschäft mit den faulen Krediten in China eingestiegen und hat damit einen Präzedenzfall für die Volksrepublik geschaffen.
"Die wichtigsten Immobilien in diesem Paket waren ein Hotel und eine Einkaufspassage", erklärt ein Sprecher der Deutschen Bank. Im Rahmen einer Zwangsversteigerung hatten der deutsche Branchenprimus und Morgan Stanley Immobilien mit einem Nominalwert von 438 Millionen Dollar erworben — angeblich zum Preis von 171 Millionen Dollar.
Das Angebot in China ist reichhaltig, in den kommenden drei bis fünf Jahren sollen Berichten zufolge eine Milliarde Dollar in den Kauf notleidender Kredite oder Vermögenswerte fließen.
"Non Performing Loans"
Die Immobilienkrise in Deutschland lockt auch hier neue Investoren auf den Plan. Die Banken sitzen schätzungsweise auf 300 Milliarden Euro an Krediten für Wohnhäuser, Gewerbeobjekte oder Grundstücke, die nicht mehr zurückgezahlt werden. Das Schnäppchen mit den faulen Krediten kommt immer mehr in Mode — der Markt ist geprägt von Preisverfall, Leerstand und sinkenden Werten. Als Folge davon werden immer mehr Kredite notleidend.
"Non Performing Loans" heißen diese Darlehen in der Branche. Beteiligungsgesellschaften, Finanzinvestoren und Opportunity Funds suchen das Geschäft mit notleidenden Krediten, die sie den Gläubigern - zumeist Banken - abkaufen und danach eintreiben oder weiterveräußern.
Die weltweit größte Transaktion dieser Art führte vor wenigen Tagen die Münchner Immobilienbank Hypo Real Estate (HRE) durch. Die HVB-Tochter verkaufte faule Kredite von rund 3,6 Milliarden Euro an die US-Investmentfirma Lone Star. Über den Kaufpreis wird geschwiegen.
Skeptische Banken
Experten erwarten, dass weitere Immobilienbanken und Kreditinstitute ihre Problemkredite veräußern wollen. Trotz des Erfolgs solcher Transaktionen sind Banken immer noch skeptisch. Zu recht drängt sich die Frage auf, weshalb ein Investor beim Eintreiben der Forderungen erfolgreicher sein soll als die Bank selbst. Was ist also dran am Geschäft mit den notleidenden Krediten?
"Der Handel mit den Non-Performing Loans war in den angelsächsischen Ländern schon immer üblich. In Deutschland ist das allerdings neu", erklärt Hanspeter Gondring, wissenschaftlicher Leiter der Akademie der Immobilienwirtschaft.
"Solche Kredite sind zinslos gestellt, müssen aber nicht notwendigerweise notleidend bleiben. Es besteht ja die Möglichkeit, das sie zu einem späteren Zeitpunkt wieder zurückgezahlt werden können".
Gondring erklärt die Häufung großer Tranksaktionen in letzter Zeit mit Non Performing Loans durch die enormen strategischen Vorteile, die der Verkauf für die Banken bringt.
"Banken sind im Normalfall keine Immobilienmanager", erklärt er. "Wenn die Bank ein Paket mit Non Performing Loans los wird, verkauft sie nur vordergründig die Kredite, dahinter stehen die Sicherheiten, also Immobilien", sagt Gondring.
Mit Immobilienmanagement überfordert
Sobald die Raten für den Kredit nicht mehr gezahlt werden, müsste die Bank die Immobilie übernehmen und selbst managen", erklärt Gondring. "Oft wird die Bank aber zu der Überzeugung kommen, dass sie mit der Immobilie gar nichts anfangen kann. In dem Fall ist es das vorteilhafteste, den faulen Kredit zu verkaufen".
Beschließt die Bank hingegen, die Immobilie selbstständig weiterzuverkaufen, ist selten ein vernünftiger Preis zu erzielen. "Das spricht sich sofort herum in der Branche, wenn verzweifelt versucht wird, so ein Objekt loszuschlagen - die Immobilie wäre verbrannt", erklärt Gondring.
"Wegen notleidender Kredite müssen auch Wertberichtigungen gemacht werden" so Gondring. Das bedeutet, dass ein bestimmter Betrag von dem in den Bücher stehenden Nominalwert abgezogen wird.
Das Schnäppchen der Fondsgesellschaften
"War der Kredit beispielsweise bei 100.000 Euro angesetzt, und man stellt fest, 30.000 bekommt man nicht wieder, so korrigiert man den Wert auf die verbleibenden 70.000" sagt ein Sprecher der Hypo Real Estate.
"Hier kommen jetzt die Fondsgesellschaften ins Spiel: Sie bieten der Bank beispielsweise an, den faulen Kredit für 60.000 zu kaufen. Es wird eine erneute Wertberichtigung um 10.000 durchgeführt und der notleidende Kredit kann endgültig aus der Bilanz gestrichen werden".
Auch wenn die faulen Kredite mit Abschlägen von 30 bis 40 Prozent abgegeben werden, ist das für die Banken kein Nachteil. "Solange der Kredit auf der Aktivseite steht, wird dadurch auch Eigenkapital gebunden. Das wird durch den Verkauf freigesetzt, und die Bank kann es wieder in neue, gute Geschäfte stecken", erklärt Hanspeter Gondring.
Und die Entlastung der Aktivseite belohnt die Börse gern einmalmal mit Kurssteigerungen — oder die Agenturen mit höheren Ratings.
Win-Win Geschäft
Die Strategie der Schnäppchenjäger ist einfach: "Für die Fondsgesellschaften ist das ein reines Win-Win-Geschäft", urteilt Gondring. "Sie erwerben die Objekte sehr preiswert, meist unter dem Verkehrswert - ein Kauf mit Wertsteigerungsphantasie. Oft müssen die Immobilien nur professionell gemanagt werden, um sie wieder profitabel zu machen."
Fondsgesellschaften wittern hier ihr großes Geschäft, sie verfügen im Gegemsatz zu vielen Banken über entsprechendes Know-How.
"Relativ wenige Spezialisten können hohe Gewinne einfahren. Die machen aus dem hässlichen Entlein eine schöne Braut und verkaufen die Immobilie dann einfach weiter", erklärt Gondring.
Genau wie es die Workout Abteilung der Deutschen Bank mit den faulen Krediten aus China tut. Die Bank begleitet aber auch Restrukturierungsmaßnahmen bei den betroffenen, zahlungsunfähigen Betreibern.
Ziel ist es unter anderem, zur finanziellen Gesundung beizutragen, bis der Kredit schließlich doch noch zurückgezahlt werden kann. "Die deutsche Bank ist in diesem Geschäft weltweit tätig", erklärt ein Sprecher. "Wir sehen in dem Handel mit notleidenden Krediten ein besonders großes Wachstum."