Die Internetseite des Fondsanbieters Falk Capital ist abgeschaltet. Statt Informationen über geschlossene Immobilienfonds des Hauses entdecken Besucher der Homepage lediglich den knappen Hinweis, dass die Falk Capital Gruppe sich in einer Umstrukturierung befindet.
Falk - einer der größten Immobilienfonds-Anbieter - wäre fast ein Opfer der schwierigen Situation bei den deutschen Büroimmobilien geworden.
Experten sprechen mittlerweile von der größten Immobilienmarktkrise in der Nachkriegsgeschichte. Bei der Falk Gruppe scheint eine Insolvenz erst einmal abgewendet. Die Sanierungsberater seien im Hause, so der Sprecher.
Unübersichtliche Branche
Bei vielen Emissionshäusern hinterlässt die Krise Spuren. Wie groß die Schwierigkeiten wirklich sind, ist schwer zu überblicken. "Es gibt keine Pflicht für die Initiatoren ihre Performance offenzulegen", sagt Peter Kastell vom Analysehaus Fondsmedia.
Hinzu kommt: Theoretisch könne jeder solch einen Fonds auflegen. Entsprechend unübersichtlich ist die Branche. Manche sammeln Geld für eine Beteiligung ein und verschwinden wieder. "Gab es Mitte der 90er Jahre 500 Anbieter von geschlossenen Immobilienfonds, sind es jetzt vielleicht 50", schätzt Kastell.
Unter dem Preisverfall am Markt leiden mittlerweile nicht nur Anbieter, die steuersubventionierte Fonds in Ostdeutschland aufgelegt haben. Auch im Westen sinken die Mietpreise, während die Leerstände steigen.
Hohe Provisionen
Bei etlichen Beteiligungen werden die Renditen wohl niedriger ausfallen als vorhergesagt. Zudem wurden die steuerlichen Möglichkeiten eingeschränkt. Anleger bekommen mittlerweile im Schnitt noch 22 Prozent Anfangsverluste zugewiesen, heißt es im Bericht des Analysten Stefan Loipfinger.
Das Interesse an diesem Anlagesegment ist trotzdem immer noch stark. 2004 steckten Investoren 2,21 Milliarden Euro in geschlossene Immobilienfonds, im Jahr zuvor waren es 2,31 Milliarden. "Ein überraschend geringer Rückgang", so Loipfinger.
"Man sollte nicht vergessen, dass es nach wie vor auch sehr gute Fonds gibt", sagt Betina Mainka, Geschäftsführerin der Beratungsgesellschaft K&M. "Diese Platzierungszahlen sind aber wohl auch der Umtriebigkeit der Vertriebsleute zu verdanken. Für die Vermittlung von geschlossenen Immobilienfonds gibt es üppige Provisionen", erklärt die Expertin. So liege ein hoher Anreiz zur Vermittlung vor.
Zur Risikominimierung sei es für jeden Anleger aber ratsam, das Gesparte auf verschiedene Investitionsmodelle zu streuen, ergänzt sie.
Probleme mit Mietgarantien
Der Rat kommt für manche Anleger einige Jahrezu spät. Denn unter dem schwachen Immobilienmarkt leiden vor allem ältere Fonds und deren Initiatoren.
Die Anbieter gaben sonst eher so genannte Mietgarantien, wie etwa Falk Capital. Decken die Einnahmen der Fonds nicht mehr die Kosten ab, muss deswegen entweder die Gesellschaft selbst oder eine andere Firma einspringen, um die Ausfälle zumindest teilweise auszugleichen. Das macht manchen Emissionshäusern nun zu schaffen.
"Eine gewisse Zeit geht so etwas gut", sagt Barbara Sonntag von der Rechtsanwaltskanzlei Kortländer & Partner. Aber irgendwann sei auch der finanzielle Spielraum des Initiators ausgereizt.
Mutterbank kann einspringen
"Oft legen die Anbieter einen neuen Fonds auf und hoffen, dass der besser läuft", erklärt die Beraterin Betina Mainka. Mit den neuen Einnahmen - etwa für die Verwaltung oder das Erstellen der Prospekte - kann sich die Situation unter Umständen entspannen.
Sind die Prognosen aber auch beim neuen Projekt zu hoch angesetzt, verschlimmert sich die Situation. Gehört das Emissionshaus zu einer großen Mutterbank, kann die unter Umständen noch finanziell einspringen, um das Schlimmste zu verhindern.
Aber selbst wenn ein Fondsanbieter in die Insolvenz geht, heißt das nicht zwangsläufig, dass alle Fonds pleite sind. Die Wohnungsbaugesellschaft Stuttgart WGS meldete 1997 Insolvenz an. 40.000 Anleger waren betroffen. Sie hatten knapp zwei Milliarden Euro investiert.
"Obwohl die WGS bereits in den 90er Jahren am Ende war, existieren derzeit von den 41 WGS-Fonds noch 40 - also fast alle. Aber sie schütten zum überwiegenden Teil nur wenig aus", berichtet Sonntag.
Beim Anbieter nachhaken
Anleger sollten frühzeitig beim Anbieter nachhaken, wenn sie vermuten, dass die Beteiligung Probleme hat. "Geschäftsberichte gut anschauen", lautet der Rat der Expertin Mainka an die Investoren.
Man könne sich etwa die Einnahmen-Überschussrechung genau angucken, die Abschreibungen heraus- und die Tilgungen hinzurechnen. "Bleibt dann ein Minus, reichen die Einnahmen nicht zur Deckung der laufenden Kosten. Bereits an dieser Stelle sollte der Anleger dran bleiben und bei den Ursachen nachfassen", sagt Mainka.
Gebe es keine Ausschüttungen mehr oder landeten Zahlungsaufforderungen im heimischen Briefkasten, dann sei offensichtlich, dass der Fonds Probleme habe.