Anfangs ist der Fondsmanager Stefan Leibold belächelt worden. "Im Frühjahr 2000 sind wir mit unserem Immobilienaktienfonds gestartet", sagt der Immobilienfachmann vom Bankhaus Ellwanger & Geiger. Damals waren Immobilienaktien allerdings überhaupt nicht angesagt.
Mittlerweile hat sich das geändert: Mehr als 30 dieser Fonds werden derzeit in Deutschland vertrieben, die Manager investieren weltweit in börsennotierte Immobilienfirmen. So hat der Activest US-Reits D das Fondsvermögen vornehmlich in Immobiliengesellschaften in den Vereinigten Staaten angelegt.
Ellwanger&Geiger setzt dagegen mit seinem Fonds auf europäische Immobilienfirmen. Ein auf Deutschland ausgerichteter Fonds existiert nicht. "Das würde auch keinen Sinn machen, da Deutschland nur einen Teil des Wirtschaftsraumes Europa darstellt", sagt Leibold. Zudem seien die börsennotierten Immobilienfirmen in Deutschland unterrepräsentiert, urteilt Robert Mazzuoli, Analyst bei der Landesbank Rheinland-Pfalz.
Aufmerksamkeit dank Reits
Alle in Deutschland angebotenen Fonds haben zusammen ein Volumen von etwas mehr als fünf Milliarden Euro. In herkömmliche Aktienfonds haben die Deutschen dagegen gut 170 Milliarden Euro investiert.
Das Gewicht dieses Segmentes dürfte jedoch zunehmen. Fachleute prognostizieren, dass künftig deutlich mehr Fonds aufgelegt und vermittelt werden. "Das Interesse der Anleger steigt jedenfalls", sagt der Manager Leibold. Die Diskussion über eine Einführung der neuen steuerbegünstigten Immobiliengesellschaften - den so genannten Reits (Real Estate Investment Trusts) - habe hierzulande die Aufmerksamkeit auf Immobilienaktien gelenkt.
Hinzu kommt, dass Immobilientitel in den vergangenen Jahren kräftig an Wert gewonnen haben. So legte der internationale Immobilienindex GPR 250 PSI Global von 2003 an bis zum Frühjahr 2006 um 108 Prozent zu. Dann kam eine Kurskorrektur. Der Index büßte etwas mehr als sieben Prozent ein.
Krise bei offenen Immobilienfonds
"Man kann bei den europäischen Aktien jetzt von fairen Bewertungen sprechen", sagt der Immobilienexperte Christian Unternährer von UBS. Dass die Kurse im Frühjahr unter Druck geraten sind, führen Experten unter anderem auf die weltweit wieder gestiegenen Zinsen zurück.
In den vergangenen Jahren hätten Hedge-Fonds das niedrige Niveau genutzt, den Kauf von Immobilienaktien und Reits mit Krediten zu finanzieren. Mit den ausgeschütteten Dividenden konnten Zinsen und Tilgung gezahlt werden, so dass meist etwas übrig blieb. Bei dem mittlerweile höheren Zinsniveau ist das schwieriger - daher zogen sich die Investoren zurück.
Nicht nur die Kursgewinne der vergangenen Jahre, auch die Krise bei den offenen Immobilienfonds hat das Interesse der Anleger an Immobilienaktienfonds geweckt. Die Manager der offenen Fonds kaufen direkt Gebäude, die vermietet oder wieder verkauft werden. 75 Milliarden Euro stecken in diesem Anlagesegment; vor einem Jahr waren es 88 Milliarden.
Vor allem die Schließung des Grundbesitz-Invest durch die Deutsche Bank hatte eine Vertrauenskrise ausgelöst. Bei beiden Fondsarten kann man täglich Anteile kaufen und verkaufen. Die Kursschwankungen seien bei den Immobilienaktienfonds sicher größer, sagt Unternährer. Die Preise werden schließlich über die Börse ermittelt.
Empfehlungen seriöser Marktbeobachter sammeln
Bei den offenen Immobilienfonds bilden die Gutachten von Sachverständigen die Grundlage für die Preise der Fondsanteile. Dafür können die Manager der Aktienfonds wesentlich zügiger auf Veränderungen an den Märkten reagieren, weil sich die Wertpapiere schneller verkaufen lassen als Häuser.
Einen Immobilienaktienfonds zu beurteilen, ist schwierig. Allgemeine Regeln gebe es nicht, weil die Fonds in Immobilienmärkte auf der ganzen Welt investieren, was selbst für Experten kaum zu überblicken ist. Ein Warnsignal sei deshalb, wenn ein Fondsmanager von Deutschland aus und ohne Experten vor Ort investiere.
Ansonsten sollten Anleger am besten Empfehlungen und Erläuterungen seriöser Marktbeobachter sammeln und sich die bisherige Entwicklung anschauen, bei der zum Beispiel in den vergangenen sechs Monaten ebenso wie in den zurückliegenden drei Jahren der HH Pan European Property A2 (siehe Tabelle) vorne gelegen hat.
Vor allem Investitionen in den europäischen Markt böten den Fonds große Chancen, sagt Unternährer. "Er ist noch nicht so weit entwickelt wie etwa in den Vereinigten Staaten und weniger transparent, dort kann sich aktives Managen lohnen", erklärt er. Aber auch ein chancenreicher Markt birgt Risiken. "Teile Spaniens und Frankreichs sind mittlerweile sehr teuer, vor allem im Bereich von Wohneigentum."
Differenziert beurteilt er auch den asiatischen Markt. "In Hongkong befindet man sich bei den Immobilienpreisen bald an der Spitze. In Japan findet noch ein klarer Aufwärtstrend statt." Das Interesse ausländischer Fonds an deutschen Immobilien wachse enorm, sagt Peter Barkow, Analyst bei HSBC Trinkaus & Burkhardt. Das dürfte auch an der Reits-Fantasie liegen, sagt Kollege Mazzuoli.