Wohl selten wurde ein Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH) so erfreut aufgenommen wie jenes vom 23. September 2003.
Die Entscheidung unter dem Aktenzeichen IX R 65/02 bringt nämlich Immobilien-Investoren Steuervorteile, die in dieser Höhe bereits seit Jahren nicht mehr möglich waren. Und den Initiatoren von Geschlossenen Immobilienfonds wohl erhebliche Mittelzuflüsse und deshalb auch satte Gewinne.
Im Kern besagt das Urteil folgendes: Wer sich als Anleger ein bebautes oder unbebautes Grundstück über das so genannte Erbbaurecht sichert und die vereinbarte Pacht für die üblichen 99 Jahre Mietzeit gleich am Anfang in einer Summe überweist, darf den gesamten Betrag als steuersparende Werbungskosten mit dem Finanzamt abrechnen.
Linzenz zum Gelddrucken
Zwar war der Werbungskostenabzug auch davor möglich. Jedoch nicht auf einen Schlag, sondern ratenweise, eben über die Erbpacht-Laufzeit. Entsprechend tröpfelten die Steuerersparnisse.
Für die Anbieter Geschlossener Immobilienfonds in Deutschland scheint die Entscheidung des Bundesfinanzhofs fast wie eine Lizenz zum Gelddrucken.
Denn auf deren Grundlage können nun wieder Immobilien-Beteiligungen mit hohen Anfangsverlusten und ansehnlichen Steuerersparnissen konzipiert werden.
Steuern beinahe auf Sozialhilfe-Niveau
Vor allem betuchte Anleger sind regelmäßig auf der Suche nach solchen Investment-Möglichkeiten, mit deren Hilfe sie völlig legal das eigene steuerpflichtige Einkommen beinahe auf Sozialhilfe-Niveau drücken können.
In dieser Hinsicht war in den vergangenen Jahren bei Geschlossenen Immobilienfonds nicht besonders viel zu holen. Der Gesetzgeber hatte nämlich die Steuerspar-Möglichkeiten wiederholt stark beschnitten. "Zuletzt durch den fünften Bauherrenerlass", sagt Martin Witt, Geschäftsführer der Berliner Scope Media, die auf die Analyse von Angeboten am freien Kapitalmarkt spezialisiert ist.
Für Fonds-Investoren mit Steuerspar-Ambitionen ist seit Mitte der 90er Jahre Schmalhans Küchenmeister. Denn vor dem BFH-Urteil konnten Anleger im Schnitt nur noch 20 Prozent steuerliche Anfangsverluste nutzen.
Mit den neuen Erbbaurechtsfonds, die seit einiger Zeit angeboten werden, sind wieder rund 70 Prozent möglich. Eine Differenz, die sich für steuersensible Anleger rechnet.
Branche reagiert rasch
Wer sich nämlich mit angenommen 50.000 Euro an einem herkömmlichen Immobilienfonds beteiligt, erzielt in der Spitze nur um die 5000 Euro Steuerersparnis. Bei einem Erbbaurechtsfonds hingegen können es gut 17.000 Euro sein.
Die Fondsbranche in Deutschland gilt als schnell. Auch diesmal. Denn nur ein paar Monate nach dem BFH-Entscheid kamen die ersten Investmentangebote auf den Markt, die auf dem Urteil beruhen. Beteiligen können sich Anleger etwa am "Stuttgart Air Cargo" der Hamburger HGH und am "Falk-Fonds 80" des Münchner Initiators Falk Capital.
Doch die ganze Sache mit den steuersparenden Erbbauzinsen hat einen kleinen, aber unübersehbaren Haken. "Das BFH-Urteil ist noch nicht veröffentlicht und deshalb auch nicht bindend für die Finanzverwaltung", sagt Scope-Geschäftsführer Witt.
Denkbare Folge: Das jeweilige, für die steuerliche Abwicklung eines Erbbaurechtsfonds zuständige Finanzamt darf die BFH-Vorgabe einfach ignorieren. Hohe Anfangsverluste und entsprechende Steuerersparnisse müsste der Investor dann ad acta legen.